36. Kan månadsavgiften höjas hur som helst?
Om höjda månadsavgifter i bostadsrätt
Kan månadsavgiften höjas hur som helst, utan att medlemmarna tillfrågas? Svaret är tyvärr ja. Det är föreningens styrelse, och ingen annan, som varje år bestämmer hur hög månadsavgiften ska vara.
En bra styrelse har koll på föreningens ekonomi, har lång framförhållning, och ser till att höja avgiften i små steg, t ex några procent varje år, om det skulle behövas med tanke på inflation och allmänna kostnadsökningar. Men alla styrelser är inte skickliga, och alla styrelser har inte bra framförhållning. Eller det kan vara så att det valts en ny styrelse som omvärderar situationen, och t ex kommer fram till att månadsavgiften måste upp ordentligt.
Det finns faktiskt ingen gräns för hur mycket månadsavgiften kan ändras. Det finns inte heller några regler eller möjlighet till förhandling som det finns för hyreslägenheter. Att månadsavgiften höjs 10 eller 20 % är inget ovanligt, och det finns exempel där avgiften höjts med 50%, utan förvarning! Sådana höjningar brukar komma plötsligt och oväntat, det ligger liksom i sakens natur. Det finns inget som säger att höjningar måste meddelas lång tid i förväg.
Det kan ju ha varit så att månadsavgiften under väldigt många år varit låg och oförändrad, och det är då anledningen till att den måste höjas så kraftigt. Man måste ta igen för alla år som avgiften varit för låg. Omfattande renoveringar kan vara en annan orsak till att avgiften höjs kraftigt.
Att förutspå månadsavgiftens utveckling i en viss förening är omöjligt för den vanliga bostadsrättsköparen. Bara en ordentlig genomgång av föreningens ekonomi kan ge en vink om hur det troligen kommer att gå. Men hög belåning i kombination med låg månadsavgift är en tydlig varningssignal.
© Borättupplysning Skåne
Hej!
Jag är medlem i en bostadsrättsförening som tyvärr drivs av en styrelse som har skapat stora problem. Det har blivit två läger i föreningen. De som är i majoritet sitter i styrelsen och de övriga blir knapphändigt informerade. Det har även tillkommit flera nybildade lägenheter. När den nya ekonomiska planen redovisades visade det sig att det var stora skillnader mellan avgifterna. Skillnaden var entydig: Styrelsen med familjer hade minst 20 % lägre avgift räknat per kvadratmeter. Detta betyder att de som inte var med i styrelsen har betalat över 20% mer i hyra. Enligt stadgarna ska avgiften beräknas på insats (som i sin tur beräknas på kvm). Detta hade pågått i tre år. Vid påpekan så sade sig styrelsen vara medvetna om skillnaderna men att de som hade högre hyra fick acceptera detta då de genom betalning och godkännande av andelstal ”hade godkänt detta”. Det finns inget utrymme för styrelsen att godtyckligt bestämma hyror eller andelstal. Det finns ingen möjlighet att ta upp detta på möten eller stämmor. Kan man polisanmäla och hur gör man i sådant fall?
Det du beskriver verkar inte alls bra. Men tyvärr kan jag inte uttala mig mer än så utan att vara mer insatt i detaljerna. Men det centrala i frågeställningen verkar vara hur avgiftsuttaget är beskrivet i era stadgar, och om detta följt eller inte.
Denna typ av problem är ingen ”polisfråga”, utan en ren föreningsfråga, som måste lösas inom föreningen. Man kan börja med att kontakta föreningens revisor. Skulle detta bli ett problem kan man försöka begära särskild granskning via Bolagsverket (kap. 8 Lag om ek. föreningar). Man kan också fråga hyresnämnden om de vill ta sig an ärendet.
Jag bor i en bostadsrätt och då man på pekat nåt som är ur funktion så svarar en styrelse medlem: att jag som boende skall fel anmäla skadan.
Skadan var oanmäld i c.4 veckor och den kunde ha skadat nån boende i huvudet eller ögonen, men olyckligt nog så hände inget.
Jag felanmälde och samma dag åtgärdades dörrstängaren.
Det var en dörrstängare som hängde trasig i återvinningen där de flesta i brf varit under en 4 veckors period, men ingen varken boende som också styrelsemedlemmarna är gjorde en felanmälan.
Styrelse ordf. låtsades inte veta om vad som var trasigt.
Frågan är har styrelsemedlemmar lika mycket ansvar om inte mer
att åtgärda eller fel anmäla denna riskfyllda skada?
Vem skulle ha varit skyldig till ersättning vid en olycka?
Upptäcker man ett fel någonstans har alla en moralisk skyldighet att göra en felanmälan. Styrelseledamöter har naturligtvis en större skyldighet att agera, eftersom de är valda till att ta hand om fastigheten och föreningen. Det verkar som om er styrelse och ordförande försöker smita från sitt ansvar.
Skulle någon råka skadas pga att ett fel inte åtgärdats i tid faller ansvaret på styrelsen.
Hej! Min bostadsrättsförening skickade häromdagen ut ett brev daterat 20150215 om att avgiften/hyran ska höjas med 10% pga yttre renoveringar. Jag har uppfattat det som att de får göra det utan möte med bostadsägarna men det jag förvånades över är att vi ska få en räkning retroaktivt. Denna ska gälla Januari och Februari 2015 och läggas ut på April-Maj-Juni-hyrorna, då vi får faktura på tre månader i taget. Får de veerkligen höja hyran retroaktivt och kräva att vi betalar för tiden före beslutet gått igenom?
Det är riktigt att det är styrelsen som fattar beslut och ansvarar för sådana avgiftshöjningar. Att göra det retroaktivt är dock olämpligt, och kan i vissa fall bli fel. Alternativet är att göra höjningen något större, men låtit den gälla från 1 april. Resultatet för er medlemmar, och för föreningen, hade blivit exakt detsamma.
Att alltså lägga höjningar retroaktivt är alltså olämpligt, ett klumpigt sätt att hantera en avgiftshöjning, vilket ni bör påpeka för styrelsen. Men att som medlem motsätta sig den retroaktiva höjningen, är alltså inte direkt meningsfullt. Då kan det bara komma behov av ytterligare en avgiftshöjning istället.
Däremot, skulle man vara nyinflyttad, kan man inte krävas på några retroaktiva avgifter för tiden före tillträdet. Och det är just det som kan göra en retroaktiv höjning fel, om man på det sättet i praktiken behandlar medlemmarna olika.
Hej!
När vi flyttade in i vår nybyggda bostadsrätt så fick vi brev från styrelsen att vatten skulle ingå i hyran. Nu i feb fick vi ett nytt brev där styrelsen informerade om att varje bostadsrättsinnehavare skulle betala sitt eget vatten samt att de skulle göra mätningar och de skulle skicka faktura på allt vatten vi gjort av med sedan vi flyttade in. Får man som styrelse besluta över ett gammalt beslut och sedan kräva retroaktiv betalning på detta sätt?
Du skriver inte hur länge ni haft vattnet ”gratis”, det har betydelse i detta fall, tycker jag. Tänk på att styrelsen inte är någon ”hyresvärd”, utan representerar föreningen, som är ni själva, ni betalar alltså till er själva. Självklart är det inte bra, och inte lämpligt, att ändra beslut retroaktivt. Men har ”gratis”-perioden bara varit några månader, tycker jag inte det är så mycket att bråka om, alla medlemmar drabbas ju, och betalas inte vattnet på ena sättet, så måste det ändå betalas på något sätt, av er själva.
Men man ska kontrollera om beslutet att debitera vattnet individuellt är i överenstämmelse med stadgarna.
xxx
Hej Lennart, vi har bott här nu i 9 månader och de som flyttade in först i etappen har bott här i drygt ett år, så det blir antagligen en hel del pengar det rör sig om. Sen är det som du skriver, på något sätt ska vattnet betalas och det är bostadsrättsförening vi bor i. Jag ska kolla i stadgarna. Tack för svar.
Hej Lennart
Jag har en fråga angående hyreshöjning.
Finns det någon generell höjning som man brukar gå efter när man exempelvis får ett kök renoverat för ex 80 000kr?
Dvs att man exempelvis höjerhyran med 2-3% av den totala kostnaden för vad en firma tar för ett jobb.
Jag bor i en lägenhet och jag undrar vad jag kan förvänta mig för hyreshöjning för en sådan förbättring?
Är det samma sak gällande Hus/lägenhet ?
Mvh
Christian
Jag antar att det gäller en hyresrätt. I vilket fall så kan jag faktiskt inte svara på frågan vad som är en rimlig hyreshöjning.
Hej,
Jag har en fråga angående höjda månadsavgifter och parkering.
Våran bostadsrätt, som är en liten förening på ca 10 bostäder byggde en parkering för ca 1 år sedan.
Detta bekostas genom höjda månadsavgifter baserat på andelstal.
Vi har ingen parkerings avgift som många andra föreningar verkar ha.
Enstaka medlemmar tycker att parkeringen borde borde bekostas ”rättvist” genom en avgift för alla utanför andelstalet, dvs att man tar kostnadsökningen för parkeringen och bara delar den i antalet bostäder.
Men det kan ju slå väldigt orättvist mot en bostad med låg andelstal som dessutom inte har någon bil och inte nyttjar parkeringen.
Både banken och revisorn föreslog att vi kunde ta en hyra för parkeringsplatser för de som nyttjar dem, vilket vi inte har.
Vad är rätt metod egentligen?
/Sandra
Set finns inget som är absolut rätt sätt att ordna detta, olika lösningar förekommer.
Det absolut vanligaste sättet är man hyr ut platserna till sina medlemmar, genom ett sk sidoavtal.
Men det förekommer också er variant, att en parkeringsplats ”ingår” i månadsavgiften.
Den tredje varianten, att ha en särskild obligatorisk tilläggsavgift, är däremot mycket ovanligt, och avrådes.
Bästa lösningen för er är att göra om alla p-platser till hyresobjekt och hyra ut till de medlemmar som behöver.
Jag har en klient som nyligen köpt en bostadsrätt. Föreningen vill att han ska betala 700 kr mer i månaden än vad grannarna med snarlika lägenheter gör. De vill tydligen höja månadsavgifterna successivt i föreningen genom att öka avgiften för alla nya medlemmar. Jag tolkar din text ovan som att föreningen kan göra lite som den vill med avgiftshöjningar, men undrar ändå om det finns något som hindrar att de gör så som jag beskrivit? Någonting som säger att medlemmarna ska behandlas lika? Tacksam för hjälp!
En styrelse kan inte göra hur den vill med enskilda medlemmars månadsavgift. Ska det höjas, ska det höjas för alla, med samma procentsats. Avgiften styrs av lägenheternas andelstal (eller motsvarande) och kan inte ändras individuellt. Den höjning du beskriver är inte tillåtet.
Tack för svaret! Finns det någon lagtext eller specifik regel som jag kan hänvisa till? Jag har försökt läsa igenom Lagen om ekonomiska föreningar men hittar inget som verkar möjligt att tillämpa.
Enligt Bostadsrättslagen (9 kap. 5 §) ska det i stadgarna framgå hur årsavgiften beräknas. I de allra flesta stadgar finns det en formulering ungefär: ”Årsavgiften fördelas mellan bostadsrättslägenheterna i förhållande till lägenhetens andelstal”, eller något liknande. Dvs förhållandet mellan de olika lägenheternas avgift ska alltid vara densamma, fördelat enligt andelstalen, och kan inte ändras individuellt. Kolla hur det står i era stadgar.
Hej,
Jag sitter med i styrelsen för en bostadsrättsförening och vi funderar på att skaffa ett GAN-avtal för internet, tv och telefoni. Detta kommer alla medlemmar rösta om i en extrastämma.
Problemet är de hyresgäster som bor i föreningen. Då ett GAN-avtal gäller alla boende vill vi höja hyran även för hyresgästerna. Har kontaktat Hyresgästföreningen för inledande förhandlingar och de säger att vi måste då ut med enkäter till samtliga hyresgäster för att se om detta är något de är intresserade av eller inte. Om majoriteten är intresserade har vi Hyresgästföreningens godkännande att höja hyran. Om inte får vi skriva på avtalet ändå men har ingen rätt att höja hyran och kommer då gå back på samtliga hyreslägenheter.
Stämmer det verkligen att vi måste gå ut med intresseenkäter till alla hyresgäster? Har själv bott i hyresrätt och aldrig blivit tillfrågad innan hyran höjts pga avtal för TV.
Vad gäller egentligen?
Tack på förhand!
Vi är inte tillräckligt insatta i frågor kring hyresrätternas rättigheter. Men varför inte göra som ni blivit rekommenderade, ni kanske får en majoritet intresserade? Om inte, kan ni kanske bjuda på det, om det inte är för många. Eller inte ansluta (blockera) de som inte vill betala?
Hej,
Min bostadsrättsförening ska bygga balkonger till 5 av tio lägenheter (olika stora). Jag undrar om bostadsrättsföreningen kan höja avgiften för de nya balkonginnehavarna utan att justera andelstalen?
Tack på förhand!
Johan
Det finns två sätt att lösa detta: Antingen betala balkonginnehavarna en särskild tilläggsavgift, men detta måste då stå så i stadgarna, och kan alltså kräva en stadgeändring. Eller så måste andelstalen modifieras, så att balkonginnehavarna får ett något högre andelstal, relativt övriga medlemmar. Detta måste också beslutas av stämman.
Hej!
Jag och min sambo har en bostadsrätt. Problemet för oss handlar om att den för länge sedan gjorts om till en tvåa utifrån två ettor. Rent formellt är denna förändring inte justerad. Min fråga är delvis om det faktiskt inte måste ske en justering av detta. Speciellt när det var dags för en överlåtelse.
När jag tittar närmare på ”ärendet” känns allt så fel. Vi betalar alltså två månadsavgifter. I dessa inkluderas värme, vatten och kabel-tv. Vi betalar alltså indirekt via avgifterna två uppsättningar av kabel-tv, vatten, sophämtning o.s.v.
Tittar man på det inkluderande vattnet till den ”ena” lägenheten finns det inte att tillgå. Detta då den helt enkelt byggts om till en tvåa och tagit bort vissa funktioner. En av de två lägenheterna vi köpte hade alltså ingen dörr att komma in i via trapphuset, heller inget kök eller badrum…
Vidare känns det som att det borde finnas vissa lagrum som kräver uppdaterade ritningar, om man helt bommat för ena dörren utifrån trapphuset och byggt om den till en tvåa. Tänker bl.a. på om det börjar brinna.
Vår avgift per kvadratmeter blir långt högre än de ”riktiga” tvåorna i bostadsrättsföreningen. Det blir större och större avstånd avgiftsmässigt efter varje års höjningar och snart känns det som att värdet är urholkat p.g.a. detta. Är det bara att acceptera allt detta, eller finns det möjlighet att få gehör för en motion om en reglerad månadsavgift och omskrivning av lägenheterna, så att det blir en?
Om lägenheterna är så sammanbyggda som du skriver, så bör det ha varit bygglovspliktigt, det är en sak man kan undersöka.
Frågan om sammanlagning i lägenhetsregistret är dock delvis en annan sak, som i så fall måste beslutas på föreningsstämma. Om det görs, kan andelstalen räknas om (men måste inte). Om det inte skett en sammanslagning, får ni fortsätta leva med ”dubbla avgifter”, hur orättvist det än kan tyckas.
Men min undran är, vad är det ni köpte? En eller två bostadsrätter???
Hej!
Jag bor i en äldre förening där fastigheten är i 3 våningsplan + källare/garage ovan mark, och där man för några år sedan installerade hissar. Vid detta tillfälle lyckades styrelsen med konststycket att finansiera detta genom att höja avgifterna med ett lika stort belopp per lägenhet och månad/år. Det innebär att en 1:a på knappt 40kvm fick en höjning per månad som var lika stor som lägenheterna ända upp till 95kvm. Dessutom är då avgiften (som kallas extra årsavgift för hissar) lika stor oavsett om lägenheterna ligger på första våning eller på tredje våning. Detta får ju konsekvensen efter skatt, om man räknar med den skatteeffekt som man får på avdraget av kapitaltillskott när man en gång säljer sin bostadsrätt, att idag betalar de minsta lägenheterna den högsta avgiften per månad för hissarna och de största lägenheterna den minsta avgiften, räknat i kronor per lägenhet. De minsta lägenheterna ligger på ett andelstal av ca 2,2% och de största på ca 5,3%. Sedan kan man ju fundera över vad som är rimligt vid fördelning av kostnaden mellan de tre olika våningsplanen när det gäller installation av hissar. Man kan ju knappast påstå att nyttan är kika stor för alla. Vad anser ni om detta? Hur tackla frågan vidare får att rätta till detta missförhållande?
Jag anser själv att det är en konstig konstruktion med denna ”extra årsavgift”. Den första frågan man måste ställa sig är om denna avgift kan tas ut enligt stadgarna. Troligen inte. Frågan kan bara lösas inom föreningen, dvs man måste ta upp och diskutera frågan på ett föreningsmöte, en stämma. Det finns i praktiken ingen annan instans dit man kan vända sig (möjligen då tingsrätten).
hej Lennart,
tack för god upplysning i frågan.
Jag har en kompletterande fråga till den som ”Sara” tidigare ställt gällande var man hittar underlag till att det är en styrelsefråga att reglera avgiften.
Vi är en styrelse som behöver höja avgiften för att följa stadgarnas krav på 2% avsättning till yttre fond, det görs inte idag.
Varför är det styrelsen och inte stämman som skall besluta om detta?! finns det något i lagen om ekonomiska föreningar?
Vänliga hälsningar
Bostadsrättslagen 9:13
”Det är en uppgift för styrelsen att fastställa avgifterna till föreningen, om inte något annat bestämts i stadgarna.”
Detta är alltså det normala, att styrelsen gör en budget och utifrån den beslutar om nästa års avgifter. Om t ex årsavgiften måste höjas, måste det dock ske procentuellt, för att de inbördes förhållandet mellan lägenheterna ska bibehållas. Avgifter för andra nyttigheter kan dock bestämmas helt fritt, t ex för parkering, så länge alla behandlas lika och det finns en försvarbar princip bakom.
Hej igen,
Tack för ett bra svar,
Nu råkar det vara så att vi är en bostadsförening, varför man kan tänka sig att det kommer hävdas att vi lyder under lagen om ekonomiska föreningar, regleras det inte alls där, och i sånna fall landar vi i våra egna stadgar för belsut ifrågan? stadgarna är väldigt gamla…
Vänliga hälsningar
Patrik
Precis som du konstaterar så lyder en bostadsförening (upa) inte under Bostadsrättslagen, utan enbart under Föreningslagen. Detta är dock en generell lag, som inte reglerar de särskilda frågor som förekommer i en bostadsförening. T ex frågan om avgifter. Så i en bostadsförening är man enbart hänvisad till föreningens stadgar, där det bör vara reglerat på något sätt.
Hej
Jag hyr ett antal parkeringsplatser i annan förening. Dessa månadsavgifter har nu höjts.
Har inte föreningen för dessa parkeringsplatser någon skyldighet att informera om detta innan de gör en höjning?
Vänliga hälsningar
Christer
En bostadsrättsförenings parkeringsplatser hyrs i regel bara ut till de egna medlemmarna, och då i form av mycket enkla sk sidoavtal utan tidsbegränsning (ett slags hängavtal till bostadsrätten). Förändringar meddelas genom att styrelsen helt enkelt informerar om t ex höjd avgift.
Ibland hyrs övertaliga platser ut till utomstående på samma förenklade sätt. Kanske har styrelsen i ditt fall missat att informera dig, eftersom du ju inte nås av föreningens vanliga information.
Sker uthyrning till utomstående på en mer affärsmässig bas brukar man däremot tillämpa normala tidsbestämda hyresavtal, och i så fall ska det ske en uppsägning och omförhandling för ny hyra.
Så det beror alltså på hur ditt avtal ser ut.
Hej, Jag bor i en mindre bostadsrättsförening. Vi har tillgång till ett mindre antal garageplatser som många är intresserade av att hyra. Garagen finns på bostadsrättsföreningens mark och ses som ”extra” service och intresse för dessa ska anmälas till styrelsen.Tillgång till garage debiteras utöver månadsavgiften. Min fråga är om jag har rätt att få ta del av den lista/kö som finns för dessa garageplatser? Har jag även rätt att få veta vilka kriterier/riktlinjer som garageplatserna fördelas efter? Har styrelsen rätt att fördela plasterna efter eget tycke?
Det här borde inte vara ett problem. Principerna för uthyrningen borde vara kända för alla, och hur kölistan ser ut borde alla som vill få ta del av. Om det inte är så är det något fel på styrelsen, och läge att frågan tas upp på nästa föreningsstämma.
Hej,
jag har fått information om avgiftshöjning på min bostadsrätt genom inbetalningsavin, en signifikant höjning (dubblering) av min avgift och dessutom vill styrelsen att jag ska betala mellanskillanden mellan gamla och nya avgiften retroaktivt. Frågor: 1) Hur ska en avgiftshöjning kommuniceras 2) Ska denna avgiftshöjning på något sätt kommuniceras i förväg eller räcker en avi med betalningsinfo men ny avgift? 3) Kan brf föreningen kräva in mellanskillnaden retroaktivt? Om ja, hur långt bak i tiden?
Tacksam för svar :) Mvh, Sara
Det är mycket anmärkningsvärt med en sådan höjning, en fördubbling. Men jag känner ju inte till bakgrunden.
Det finns inga regler hur en avgiftshöjning ska kommuniceras, eller att den måste meddelas i förväg. Dock tyder allt på att antingen har du missat någon väsentlig information, eller har ett misstag begåtts, eller är styrelsen bara helt inkompetent. Och då bör ni medlemmar försöka byta ut den.
Retroaktiv avgift kan bara tas ut om det förekommit fel med de tidigare avier, styrelsen kan inte besluta om avgift retroaktivt.
Hej Lennart,
Mina föräldrar har byggt altan för några år sedan, med föreningens godkännande. Idag fick vi höra att styrelsen tänker godkänna en motion som kommit in, som går ut på att hyran kommer att höjas för endast de lägenheter som har ett sådant altan, eftersom den ökar lägenhetsvärdet vid försäljning. Frågan är nu: har de rätt att göra det? En ökning av hyra måste endå vara för alla eller ingen tycker vi själva. Ska man behöva få högre hyra för att man investerar? Allt låter så dumt och orättvisst i mina öron. Tacksam för svar och lite guiding om det finns någon lag eller bestämmelse vi kan hänvisa till. mvh, Christina
Du har helt rätt, så kan man inte göra i en bostadsrättsförening. Om ni själva har underhållsansvaret för altanen, vilket jag förmodar, så kan föreningen inte ta ut någon extra avgift för den om ni själva har byggt den (och fått godkänd). Möjligen om den är byggd på ”föreningens” mark, och att ni därför fått bostadsrätten ”utvidgad”. Men detta borde då ha reglerats från början, i samband med bygget, och inte nu i efterhand. Dock finns det en möjlighet för föreningen, via ett beslut om ändrade andelstal, att justera avgiften för de olika bostadsrätterna, om det kan motiveras sakligt, men det måste då vara ett stämmobeslut, med särskilda röstningsregler. Även stadgarna kan behöva justeras (för hur årsavgiften ska beräknas). För att summera, lagen ger inga entydiga svar i denna typ av fråga. Men att bara höja avgiften för vissa via en motion, det får man inte göra.
Hej!
Vår samfällighet vill införa elstolpar i våra garage (för att kunna ladda elbilar). Vi hade en stämma igår där vi diskuterade detta. Dock var det en person som menar att stämman eller styrelsen för den delen inte kan rösta om detta, ifall att alla hushåll ej godkänner detta. Vi vet andra bostadsrättsföreningar som röstat under stämman eller där styrelsen endast tagit detta beslut. Vad gäller, personen i fråga menar att bilar är en ”lyx” och att man inte kan tvinga andra medlemar som inte har bil att behöva vara med och betala. Så vad gäller?
Vi har endast en samfällighet, och är inte en bostadsrättsförening om det skiljer sig.
Vad jag vet styrs även samfälligheter av Föreningslagen, så där är ingen skillnad. Jag kan bara göra en allmän bedömning: Normalt underhåll beslutar styrelsen om. ”Förbättringar” bör stämman besluta om, och elstolpar kan väl klassas som en förbättring. Det är ju redan ett garage, avsett för bilar. Sedan är det alltid så att alla inte alltid kan dra omedelbar nytta av en viss förbättring. Det är därför det bör vara ett stämmobeslut: majoriteten får bestämma. Sen bör naturligtvis de som utnyttjar elstolparna betala fullt ut för användandet, både löpande elkostnader men även del av investeringskostnaden.