48. Andrahandsuthyrning
Uthyrning i 2:hand av bostadsrätt
Att hyra ut sin bostadsrätt i 2:a hand får man göra om man har godtagbara skäl. Typiska skäl är arbete eller studier på annan ort. Ett annat skäl kan var provboende med sambo. Fler skäl listas här nedan. All 2:handsuthyrning kräver tillstånd från föreningens styrelse.
2:handauthyrning definieras som när hela lägenheten hyrs ut, eller lånas ut, och man själv inte bor kvar under tiden. Till skillnad mot att hyra ut ett eller flera enskilda rum, medan man själv bor kvar, det kallas att ha inneboende, och kräver inte något tillstånd.
Giltiga skäl för att hyra ut i 2:a hand har ändrats de senaste åren, och är nu ganska generösa, enligt den praxis som utvecklats. Här följer de vanligaste skälen:
- Arbete på annan ort
- Studier på annan ort
- Provboende med sambo
- Tillfällig utlandsvistelse
- Eget boende på vårdhem
- Vård av anhörig
- Uthyrning till närstående
- I väntan på egen pension
- Tid att sälja bostadsrätten
De tre sistnämnda är nya skäl, och kräver kanske viss förklaring:
Att hyra ut till närstående innebär att man får hyra ut till barn, syskon, eller föräldrar, och att det då i sig är ett godtagbart skäl. Gäller dock bara kortare tid, typ 1 år.
I väntan på pensionering innebär att man har rätt att köpa en bostadsrätt i förtid, några år innan man avser att flytta dit, och under tiden får lov att hyra ut den.
Man får numera även lov att hyra ut sin bostadsrätt viss tid medan man håller på att sälja bostadsrätten, kanske för att den är svårsåld. Gäller dock bara typ ½-år.
Att hyra ut enbart för att tjäna pengar (typ Airbnb) är fortfarande inte tillåtet, vilket klargjordes i en dom nyligen.
Observera att allt detta är nuvarande rättspraxis, inget hindrar att styrelsen är mer generösa än vad som angetts här.
Tillstånd lämnas ofta för ett år i taget.
Tillstånd brukar bara lämnas för ett år i taget, men kan alltså i många fall förlängas under flera år, om skäl finns.
2:handsuthyrning kräver alltså tillstånd från föreningens styrelse, och har man inte det kan man bli uppsagd från sin bostadsrätt. Dock måste styrelsen först lämna en påminnelse.
Många styrelser vill i ansökan även veta vem som är hyresgäst, men detta är egentligen inget lagkrav, utan snarare en praxis som blivit allmänt vedertagen.
Om styrelsen inte vill lämna sitt tillstånd, kan man vända sig till hyresnämnden på sin ort och få saken prövad.
Avgift
För 2:handsuthyrning kan föreningen ta ut en särskilt avgift, men detta måste då vara reglerat i föreningens stadgar. Avgiften får vara högst 10% av gällande prisbasbelopp, det innebär att den kan vara ca 400 kr/månad (2022). Alla föreningar har dock inte uppdaterat sina stadgar med detta.
© Borättupplysning Skåne
Hej
Jag och min syster har ärvt mammas bostadsrätt. Pappa bor i lgh men är ej delägare. Vi har fått tillstånd från BRF att hyra ut 1 rum i lgh under max 1 år. Jag bor i annan lgh i föreningen men har fullt tillträde till den uthyrda lgh. Nu har vi fått nej till fortsatt uthyrning. Min fråga är : Om pappa blir delägare (10%) i lgh tror du vi kommer att kunna få godkänd fortsatt andrahandsuthyrning?
Förstår faktiskt inte riktigt situationen. Om er far nu bor i lägenheten, utan att vara (del)ägare, så föreligger ju en andrahandsuthyrning redan av det, eftersom ingen av ni ägare bor där.
Skulle er far bli delägare, vilket inte bör möta något formellt hinder, föreligger inte längre någon andrahandsuthyrning, eftersom en innehavare (er far) då bor där. Även om del av lägenheten är uthyrd till någon annan, det klassas inte som en andrahandsuthyrning.
Hej, jag och min sambo bor sedan fyra år tillbaka i gemensam bostadsrätt i en förort norr om Sthlm. Min sambo har nu kommit in på en skola som ligger ”på andra sidan stan” med en pendlingstid på ca 1,5 h enkel väg (jag arbetar i centrala Sthlm och pendlar ca 1h enkel väg dagligen). Tror du att vi kan få godkänt för uthyrning i andra hand för ”studier på annan ort” trots att vi bor i Stockholm, om än på helt olika sidor av staden?
Detta kan jag inte ge något svar på, jag vet faktiskt inte hur man inom styrelsen (och Hyresnämnden) bedömer rimliga pendlingsavstånd i Stockolms län. Men det är väl bara att ansöka hos styrelsen, och se vad svaret blir.
Hej,
Jag har en fråga kring uppsägning, hur många varningar måste styrelsen ge innan dom kan säga upp en? Om man får en varning från styrelsen och meddelar att man ska säga upp personen som bor i ens lägenhet i andrahand för att flytta in där, kan dom trots det tvångssälja ens bostad?
Tacksam för svar!
Det räcker faktiskt med en enda varning. Men det kallas rent juridiskt för ”anmaning till rättelse”, dvs du ska få en rimlig tid till att rätta till det som styrelsen anmärker på. I ditt fall är det tydligen problem med andrahanduthyrning, och då ska du alltså få rimlig tid att säga upp denna, och en rimlig tid här är väl några månader (tre månader enligt hyreslagen). Någon uppsägning innan dess får alltså inte ske.
Hej
Jag har letat efter domar eller beslut från Hyresnämnden angående uthyrning i andra hand i väntan på pension. Men inte hittat några vägledande beslut, varken på Hyresnämndens hemsida eller någon annanstans.
Inte heller i förarbetena till Bostadsrättslagen.
Jag köpte en bostadsrätt för tre år sedan då jag flyttade till ny ort för att mitt arbete flyttade, men blev nyligen uppsagd. Jag är 63 år och har jag två år kvar till pensioneringen.
Jag har inte råd med bostadsrätten under tiden jag lever på arbetslöshetsunderstöd. Men när jag får min pension vid 65 år kommer jag att ha råd.
Var hittar jag prejudicerande beslut eller lagtext om andrahandsuthyrning inför pensionering?
Det finns inte mycket lagreglerat om detta, Bostadsrättslagen anger inga detaljer alls. Den bästa informationen hittar man på Hyresnämndens hemsida:
http://www.hyresnamnden.se/Bostadsratt/Uthyrning-i-andra-hand/
För vår del har vi även tagit del av intern information från Hsb, och där anges det att vid skälet ”inför pensionering” måste tidpunkten för pensionering kunna göras trovärdig, och kan maximalt ligga 4 år framåt. Allt enligt hyresnämndernas praxis.
Observera att det i första hand är styrelsen som avgör frågan, som kan vara mer eller mindre generös än praxis. Men lämnar styrelsen avslag, kan man alltså få frågan prövad av hyresnämnden.
Hej !
I vår brf så är det 1 lgh som är skriven på en ensam kvinna. I lgh bor förutom hon själv 2 vuxna barn och hennes man. Alla 3 är skrivna på andra adresser i samma stad. Är detta tillåtet ?? På deras adresser (utom mannens) är det dessutom andra personer skrivna på adresserna och vi misstänker att de alla 3 hyr ut sina lgh i 2:a hand. Vad kan vi i styrelsen göra ??
Ni kan inte och bör inte göra något alls. Om hennes man och två (visserligen vuxna) barn också bor där är ju abolut inget anmärkningsvärt. Och vad som försiggår i deras andra lägenher eller hur de disponeras har ni ingen rådighet över.
Är det så att det är ett problem i er förening? I så fall gäller de vanliga reglerna om ”sundhet, ordning och skick” och att man inte på ett allvarligt sätt får utgöra en störning för sina grannar.
Hej!
Jag har en vän som håller på att bli bostadslös med sin familj.
Kan jag hjälpa min vän till bostad genom att köpa en bostadsrätt och hyra ut till dem. Är absolut inte ute efter att tjäna några pengar.
Jag vet inte om det kan hjälpa mig att få hyra ut till familjen i knipa om jag s anger som skäl att få hyra ut i andra hand att jag köpt lägenheten för att mina barn ska kunna flytta in där när de blir äldre eller att mina föräldrar bor långt ifrån mig (utan någon släkting nära) och kommer att behöva flytta till en lägenhet i närheten av mig. Båda fallen skulle vara om 5-10 år.
Är något av dess skäl giltiga för andrahandsuthyrning av bostadsrätt?
Som jag ser det kommer dina argument inte hålla, dina (påstådda) skäl är inte tillräckliga skäl för en andrahanduthyrning. Men det innebär inte att man inte kan försöka. Problemet är väl att du knappast vågar köpa en bostadsrätt utan att ha fått garantier för att få hyra ut. Och några sådana garantier tror jag inte du kan få. Och därmed inte heller kommer godkännas för medlemskap i föreningen (om det inte är i samma förening som du kanske redan bor i).
Vad händer om vi köper lägenheten, blir antagna som medlemmar men vi bosätter oss inte där.
Vi skulle kunna låta våra vänner i knipa bo med oss i vårt hus och vi bor i lägenheten ibland för att få vara ifred.
Lägenhet och vårt hus ligger nära.
Kan vi bli av med medlemskapet och tvingas sälja för att vi inte bor i lägenheten på heltid.? Vi vill ju inte sälja med förlust om priserna går ned.
Det skulle vara möjligt. Medlemskapet grundas nämligen på en förmodan (och avsikt) att bosätta sig i lägenheten. Men det finns egentligen inget tvång att bebo en lägenhet man köpt. Och har man väl blivit antagen som medlem i föreningen kan man aldrig bli uppsagd eller fråntagen sitt medlemskap, så länge man sköter sig och betalar avgiften i tid.
Hej
Min man och jag står i begrepp att köpa en liten lägenhet som min mans dotter ska bo i. Dottern är 16 år och har precis börjat i gymnasiet i en annan stad långt från där min man och jag bor. Dottern måste ha detta boende för att kunna läsa färdigt gymnasiet. Min man och jag kommer att stå för alla boendekostnader. Alla tre är för närvarande folkbokförda på samma adress.
Har vi rätt att låta dottern bo i vår bostadsrätt eller måste vi ha godkännande av föreningen? Blir det någon skillnad när dottern blir myndig?
Med vänlig hälsning
Maria
Detta är något som bara föreningens styrelse kan svara på, i och med att ni måste ansöka om medlemskap. Många föreningar accepterar ett sådant köp, dvs föräldrarna köper en bostadsrätt som barnet ska bo i. Men inte alla. Och dessutom brukar det krävas att barnet är formell delägare i viss utsträckning.
Ett annat alternativ, som förekommer, är att ni ”låtsar” att ni ska flytta till orten, köper lägenhet, men sen får ”ändrade planer”, men låter dottern flytta dit själv. Kan dock bli problem med föreningen, om man inte agerar helt ärligt med sitt lägenhetsköp.
Hej!
Jag har relativt nyligen fått jobb på annan ort och har därför hyrt ut min bostadsrätt. Dock utan tillstånd av styrelsen då allt skedde så hastigt. När styrelsen fick reda på detta meddelades jag om att ansöka tillstånd hos styrelsen. Sagt och gjort, jag skickade in en ansökan om andrahandsuthyrning. Min fråga är nu, kan styrelsen neka min ansökan på grund av att jag olovligen hyrt ut min lägenhet tidigare? Kan de grunda sitt beslut på att jag inte tidigare ansökt om lov att hyra ut min lägenhet? En kvinna i styrelsen påpekade att hon skulle försöka få styrelsen att godkänna min ansökan i efterhand.
Bostadsrättslagen är faktiskt så ”snäll” att det är riskfritt att börja hyra ut sin lägenhet, utan tillstånd. För det är styrelsen som måste upptäcka uthyrningen, och därefter uppmana medlemmen att lämna in en ansökan. Och den ansökan som då måste lämnas in ska behandlas och bedömas som vanligt, och ska inte påverkas av att uthyrning redan pågått. Däremot kan tiden för tillståndet förkortas med den tid som uthyrning redan pågått.
Sitter med i en Brfstyrelse. Vi får många förfrågningar om andrahandsuthyrning vilket vi också brukar godkänna, dock har vi märkt att vi skulle vilja få in ”tidsbestämning” i våra stadgar. Man kan läsa att det numera finns angivna tidsperioder beroende på skäl.Den praxis som nämns för detta är det grundat på Bostadsrättslagen eller Hyresnämnden?
Det har också varit svårt att hitta andra Brf som anger tidsbestämning, känner Ni till att bostadsföreningar specificerar detta i sina stadgar?
Bostadsrättslagen anger faktiskt varken specifika skäl eller tider för andrahandsuthyrning, utan bara att det ska finnas ”skäl”. Inte heller brukar det specificeras i föreningarnas stadgar, utan det är helt enkelt styrelsen som avgör, efter eget tycke, från fall till fall. De flesta styrelser brukar dock följa Hyresnämndens praxis.
Gällande BRF. Vad för praxis gäller för att ”nollställa” uthyrningstiden? Dvs hur länge måste man vänta innan hyresnämnden skulle ge ett ok på uthyrning igen? Exempelvis om man hyr ut 6 månader och sedan bor i sin lägenhet i 6 månader. Om man upprepar detta förfarande om och om igen ”måste” styrelsen då ge tillstånd?
Gör det skillnad om man är skriven i sin lägenhet eller inte?
Jag kan tyvärr inte ge något bestämt svar på detta. En styrelse ”måste” inte ge tillstånd, utan kan alltid göra sin egen bedömning. Även hyresnämnden gör alltid en individuella bedömning, och tar alltid hänsyn till alla relevanta omdständigheter. Att försöka kringgå den praxis som trots allt finns genom dvs ”trixande” kommer antagligen inte lyckas.
Hej
Jag undrar om du förstod mig rätt.
Det kan väl inte vara så att man totalt under hela ägandeperioden endast får hyra ut totalt 2(3) år? En ägare kanske har ett giltigt skäl och sedan går det många år och då dyker nästa giltiga skäl upp. Någon gång måste ju den förbrukade uthyrningstiden ”nollställas” om man äger lägenheten länge.
Ponera en BRF ägare som har hyrt ut i 2 år för att sedan flytta tillbaka och bor då i sin lägenhet i 5 år innan det på nytt ansöks om att hyra ut igen på 1 år. Då borde väl hyresnämnden rimligtvis stödja en BRF ägare om det finns giltiga skäl?
I mitt exempel innan så krympte jag detta exempel till en extrem där man hyr ut i 6 månader och sedan bor i 6 mån för att sedan hyra ut 6 mån igen, bor 6 mån osv.
Min fråga är alltså om det finns någon praxis för relationen mellan ägandetid och uthyrandetid och hur lång nedkylningsperiod som är rimlig OM hyresnämnden skulle ge rekommendation till en grinig BRF styrelse?
Det är klart att det kan gå att hyra ut i andra hand flera skilda perioder, (och även med olika skäl), men vad jag vet finns det ingen tydlig praxis eller ”tabell” för hur ofta eller hur lång tid emellan som accepteras. Det görs alltid en samlad bedömning, från fall till fall. Så jag kan tyvärr inte ge något entydigt svar på denna typ av hypotetiska frågor.
I juni har jag hyrt ut min bostadsrätt i drygt 1,5 år, i två olika perioder.
Jag skulle egentligen vilja sälja lägenheten efter nuvarande hyresperiods utgång men pga. vikande marknad så överväger jag att hyra ut igen då skälet är legitimt.
Problemet är att ordförande i brf sa, muntligt vid senaste godkännande av uthyrning, att brf har som som policy att godkänna uthyrning max 2 år under en 5-årsperiod. Jag hittar inget om denna policy i brfs stadgar.
Frågor:
(1) Kan brf ha en policy som inte är angivna i tryck i stadgarna? och
(2a) Vad krävs för att jag ska kunna hävda vikande marknadspriser som skäl?
(2b) Måste mäklare lämna skriftlig värdering eller räcker det att kika hemmet bara för att inse att en klar förlust skulle ske vid avyttring av bostadsrätten?
(3) Om brf nekar en ev. förlängning/ny uthyrning, har en bostadsrättsinnehavare god chans att få det godkänt ytterligare högst ett år hos Hyresnämnden?
En bostadsrättsförening kan ha vilken policy som helst när det gäller andrahandsuthyrning, antingen uttryckt i stadgarna (ovanligt), eller mer vanligt bara som en ”policy”, som styrelsen eller stämman bestämt. Den kan vara mer tillåtande, eller mer restriktiv, än den som hyresnämnden tillämpar. Blir man nekad uthyrning, och tycker att beslutet är fel, kan man alltså vända sig till hyresnämnden, som tillämpar den policy som vi redogjort för i lektionen. I ditt fall bör du få godkänt för uthyrning pga sviktande marknad ½-1 år, men troligen inte längre.
Finns det något sätt för en brf att stoppa försäljning eller andrahandsuthyrning till en viss person? Tänker på situationer där medlem blivit utsatt för stalkning och liknande brott tidigare av personen.
Om styrelsen har starka skäl till att neka medlemskap, eller andrahandsuthyrning, kan de göra så, dock med risken att det kan komma att prövas av hyresnämnden. Vid ett oskäligt nekande av t ex medlemskap kan det ev uppkomma skadeståndskrav på föreningen.
Min mor har flyttat till omvårdnadsboende, är ganska oklar men ej omyndigförklarad. Vi, jag och mina två bröder, planerar att hyra ut hennes lgh till hennes barnbarn som studerar på orten, hon ska dela den med en studiekompis. BRF har gett sitt godkännande. Min mor har också sagt att det är en bra ide.
Behöver dessa personer varsitt hyreskontrakt? Vi tänker oss att hyra ut ett år i taget, max 2 år.
Det räcker med att barnbarnet står för andrahands-kontraktet. Studiekompisen får bo som inneboende. Dom får sinsemellan göra upp om hyran och andra kostnader. Det är den mest praktiska lösningen.
Hej!
Äger en bostadsrätt tillsammans med min mor. Jag 10%, hon 90%. Endast jag som bor i lägenheten. Min mor bor permanent i en annan bostadsrätt och aldrig bott här med mig. Nu har jag planer på att hyra ut vår bostadsrätt i andrahand pga studier på annan ort. Hur ser man på denna situation när vi har delat ägande men endast ena parten (som bor i lägenheten) har ett skäl för andrahand? Kan vi bli nekade tillstånd att hyra ut pga att min mor är delägare och inte avser att bosätta sig i lägenheten under mina studier?
På denna fråga finns det inget rakt juridiskt svar. Men om föreningen accepterat delat ägande, och bara du bebor lägenheten, så borde de rimligen även acceptera att du har ett behov av att hyra ut i andra hand om du ska studera. Min mening är alltså att du ska få hyra ut enligt den praxis som finns.
Hi,
Is it right that a second hand tenant is allowed to keep the apartment and rent it as first hand if he stayed two years (assuming that the first hand tenant is no longer need that apartment) ?
I read this on (The Local) website:
https://www.thelocal.se/20180521/second-hand-andra-hand-tenant-rental-rights-sweden
The right to take over the apartment
Don’t want to leave? If you’ve been renting second-hand for two years, you can technically demand the right to stay in the property, but in practice it’s very unlikely. It is usually only possible if your landlord tries to evict you in order to rent to someone else instead, whereas if they want to move back into the apartment themselves, there’s little you can do to prevent it. What’s more, most rental contracts will include a clause in which you waive this right, known as ’right of possession’ (besittningsskydd).
Ursäkta sent svar
Regeln om besittningsskydd gäller bara hyreslägenheter, och i begränsad omfattning, och om det inte avtalats bort.
För bostadsrätter som hyrs i andra hand finns inget sådant besittningsskydd längre, det togs bort för ett antal år sedan.
Hej! Jag hyr lägenhet i andra hand (det är en bostadsrätt. Bostadsföreingen vet ej att jag bor här. Har jag rätt som hyresgäst att bryta mitt kontrakt då bostadsföreingen inte vet att jag bor här.
Ursäkta sent svar
Du har antagligen ett avtal med den du hyr av, och det avtalet gäller och kan inte brytas hur som helst. Du bör försöka komma överens med den du hyr av. Du kan annars bli stämd för kontraktsbrott, men kanske inte om det gäller en mindre summa pengar.
Bostadsrättsföreningen har ingenting med ert avtal att göra.
Hej! Jag och min sambo köpte en bostadsrätt för 5 år sedan. Vi har hyrt ut den nästan 2 år då vi jobbade på annan ort, vi flyttade tillbaks till bostadsrätten och har bott här 1,5 år och skulle nu vilja hyra ut den pånytt till hösten för studier på annan ort (2år, vi vet att man ansöker om ett år i taget). Bör bostadsrättföreningen låta oss hyra ut igen?
Som jag bedömer det borde ni få hyra ut igen.
Hej,
Tack för en mycket bra frågor- och svarsida!
Läste ovan om praxis att få hyra ut (minst) fem år vid arbete utomlands. Nu undrar jag om det finns möjlighet att få en hänvisning till det beslut som anses ha skapat praxis? För det bör väl finnas ett sådant första beslut som utgör grund för praxis?
Stort tack!
Vänligen,
Elina
Detta är inget jag känner till, vad jag vet finns inget sådant enstaka beslut, utan det är bara en praxis, och inte heller något definitivt.
Hej,
Tack för en bra sida!
I stadgarna för vår BRF står det att skäl för andrahandsuthyrning ska vara ”beaktansvärda”, något jag förstår egentligen inte gäller längre enligt praxis, utan att det räcker med ”skäl”. Jag kontaktade dock vår ordförande och frågade om det skulle vara ett beaktansvärt skäl att jag vill hyra ut i andrahand för att vänta lite med att sälja; jag kommer att gör en förlust på ca 350′ när jag väl säljer. Som jag har tolkat det så skulle det vara godtagbart eftersom jag använder en vikande marknad som skäl, men han ansåg att det var spekulativt? Jag bor på 25 kvm med ett barn, har fått möjlighet att hyra en större lägenhet på samma ort – jag kommer inte att tjäna något på att hyra ut lägenheten då jag kommer att betala mer för att hyra en större lägenhet samt dessutom ju kommer att skatta för inkomsten av uthyrningen. Hur kan det här tolkas som spekulativt? Jag har tre värderingar på lägenheten från tre olika mäklare, och det är dessutom flera lägenheter som ser exakt likadana ut som har sålts för samma pris, så det finns ett bra underlag för bedömningen. Han menade att jag istället skulle ansöka om provboende, vilket känns märkligt. Vad borde jag ange för skäl och vad är mest rimligt att få godkänt om jag blir nekad och överklagar till hyresnämnden?
Det rimliga borde vara att du kan hyra ut ”i väntan på försäljning”, men det kan bara gälla en kortare period, max 1 år tror jag. Att ange provboende i annan lägnhet (på annan ort?) kanske också kan vara ett skäl, men jag känner inte närmare till praxis där. Alla desse regler om andrahandsuthyrning är bara praxis, inget är fastlagt i lag.
Hej!
Jag bor i Uppsala i en BRF som ligger ca 2 km från centrum. Jag hyr av förening en källarlokal på 4,22kvm, utan utrustning, som jag använder som förråd och betalar 1056:- per år dvs 88:- per månad eller 22:- per kvm. Har fått ett nytt årsavtal på 1560:- fom 01-12-2021 dvs 130:- per månad eller 32:50 per kvm, en höjning med 47% från 22:- till 32:50.Jag har skrivit på detta avtal i god tro att det var rätt tills jag träffade en granne och började prata om det. Jag fick veta följande: att han hyr en källarlokal på 20 kvm som han använder som hobbylokal med utrustning:fönster, kallvatten och värmeradiator. Han har fått en hyreshöjning från 5000:- till 5580:- dvs ca 11% eller 23:25 per kvm. Är det rätt att det ska vara en så stor skillnad mellan min hyra och hans? Min 47% mot hans 11% och min 32:50 mot 23:25? Kan jag kräva en ändring av hyresavtalet trots jag har skivit på? Vilken hyra borde jag få för min 4 kvm förråd i jämförelse med grannens hyra? Mycket tacksam för hjälpen. Hälsningar GiuSic 83
När det gäller hyreslokaler är det fri hyressättning, det är alltså inte reglat i lag. Har ni kommit överens om en viss hyra, så är det den som gäller.
Det är inte ovanligt att hyran för mindre lokaler eller förråd är relativt sett högre än för större förråd/lokaler, även om dessa större förråd/lokaler anses vara ”bättre”. De hyresnivåer du redogör för anser jag vara normala och rimliga, t ex har vi i min egen förening liknande hyresnivåer. Jag tycker inte att du ska behöva vara missnöjd med ditt hyresavtal.