34. Gör ett klokt köp – välj en bra bostadsrättsförening!

Vad är en bra bostadsrätt?

Att köpa bostadsrätt är för de flesta den största och viktigaste affär man någonsin gör. Då borde det vara självklart att få alla fakta på bordet så att man kan göra ett bra och säkert val. Men tyvärr är det sällan så. Den viktigaste aspekten omnämns nästan aldrig, nämligen den om bostadsrättsföreningens ekonomi. Föreningens ekonomi är avgörande för hur boendekostnaden och värdet på bostadsrätten kommer att utvecklas i framtiden.

Den som vill göra ett bra och klokt köp ska därför i första hand leta bostadsrätt bland ekonomiskt bra bostadsrättsföreningar, och bara köpa bostadsrätt i en sådan förening!

Vad utmärker då en “bra” förening?

1. Först och främst att föreningens skulder är låga.  Alltså en lågt belånad förening (men den behöver inte vara skuldfri). Låg belåning innebär låg risk och låga kostnader för föreningen, och därmed en låg avgift för de boende. Det här utesluter de flesta nybyggda eller nybildade föreningar, som ofta är högt belånade.

2. Månadsavgiften ska vara lagom,  alltså inte för låg, föreningens ekonomi måste vara i balans. Vad som är lagom kan vara svårt att veta för den oinitierade, men ett beräkningstips finns här (Borättköparskolan 21).

3. Föreningens driftskostnader ska vara låga.  Låga driftskostnader är bra både för föreningen och för medlemmarna, och tyder på en bra styrelse och bra förvaltning.

4. Föreningen har gemensamt bredband, gemensam el,  gratis parkering, eller annat liknande.  Detta är mycket förmånligt för de boende och kan innebära många sparade 100-lappar varje månad (Borättköparskolan 11).

Allt detta går att utläsa ur bostadsrättsföreningens årsredovisning. Men det är inte så enkelt som det låter, det krävs kunskap och insikt i att tolka bokslutets siffror rätt. Men vi gör det åt dig, genom våra betygslistor och vår betaltjänst Borättupplysning. Framför allt ska du aldrig lita på mäklarens omdömen, mäklarna är tyvärr inte alltid så kunniga i bostadsrättsekonomi, och framför allt är de inte opartiska (Borättköparskolan 7).

Att köpa bostadsrätt i en “bra” förening innebär att du får en stabil och låg boendekostnad, och en utveckling av bostadsrättens marknadsvärde bättre än genomsnittet. En bra förening är den bästa garantin för att ditt bostadsköp ska bli bra på sikt.

 

© Borättupplysning Skåne

21 svar till “34. Gör ett klokt köp – välj en bra bostadsrättsförening!“

  1. Magnus gustafsson skriver:

    Hej! Tack för en bra sida.
    Är det ett klokt val att köpa en bostadsrätt som är en liten förening bara 4 lägenheter? Är det en större risk?
    Tacksam för svar

    • Det behöver inte vara en högre risk, men det kan vara det, eftersom man är så få som måste dela på ev. problem. Man bör därför vara extra försiktig och verkligen kolla upp föreningen, och fastigheten. Ju färre man är, desto mer ”fastighetsägare” blir man, och måste ta ett stort personligt ansvar.

  2. stefan karlsson skriver:

    Hej, bra sida. Men när jag gör dina beräkningar på bostadsrättsföreningar i ett nybyggt (byggt 2009-2010) område i stockholm så är det ingen som klarar stresstesterna. Hur ska man hantera det? Faktor x om läge och att det varje dag flyttar hundratals människor finns ju sällan med, på lång sikt så kommer ju sthlm invånare åka drastiskt och folk måste ha nånstans och bo… eller är jag fel ute?

    • Nyproduktioner är ofta högbelånade, och då blir det nästan alltid låga betyg. Anledningen är att man lastat på föreningen för stora lån i starten. Om räntorna skulle börja stiga, då blir det problem. Tillsammans med att många enskilda bostadsköpare skuldsätter sig väldigt mycket, skapar det en mycket riskfylld situation. Många talar om en bostadbubbla. Vi tror den finns, på riktigt.

  3. Mats skriver:

    Hej!
    Tack för en kanonbra sida/tjänst! Jag undrar vad det egentligen i praktiken betyder att skulderna är låga.

    Vidare undrar jag om det är någon uppdatering av Lundaområdet på gång?

    MVH
    Mats

    • Att skulderna är låga i bostadsrättsföreningen innebär dels låg månadsavgift, och dels låg känslighet (risk) vid en kommande ränteuppgång. Att föreningen har lån är nästan detsamma som att man själv skulle ha lånet, man påverkas direkt via månadsavgiften.
      Uppdateringen av Lund är på gång, men dröjer nog ett tag till, vi hänvisar under tiden till vår individuella upplysningstjänst.

  4. Ros-Marie skriver:

    Bor i brf med 54 lägenheter och nu ska det renoveras med eco-skal. Styrelsen har gjort en beräkning att det ska kosta 40 miljoner och vi ska få en hyreshöjning med 500kr/mån i 5 år, alltså totalt 2500 kr. Är det försvarbart att en så liten förening lånar så mycket pengar? Känns även som att det kan dra iväg ännu mer eftersom en del detaljer inte är klara och det har även tillkommit att det ska byggas en ”paviljong” med tvättstuga, samlingslokal, pentry, kontor o ev bastu samt ev en betongplatta till uterummen som vi kommer att få av eco-skalet. När en medlem frågade om detta ingick i de 40 miljonerna så svarade styrelsen att ”vi tror det”. Kostnaderna för renoveringen blir ungefär samma som vi får i dagsläget om vi säljer.
    Vi gjorde även en elrenovering nyligen som föreningen skulle stå för men nu vill styrelsen att vi ska betala denna själv (130kr/mån i 10 år) och istället ska vi få bredband som ingår i hyran.
    Vi har även för ett par år sedan börjat med individuell deb av vatten men nu vill styrelsen göra undantag för barnfamiljerna, att de ska tilldelas en viss del per hemmavarande barn under 18 år/mån.
    Medlemmarna orkar inte sätta sig in i allt som sker (minst hälften pensionärer) det ligger ständigt papper i brevlådan och det är informationsmöte och extrastämmer hela tiden. Många vågar inte rösta med hjärtat utan följer styrelsen för husfridens skull. Styrelsen styrs som en diktatur, är det någon som har en åsikt som inte stämmer med styrelsen så blir de fullständigt utskällda inför alla eller så får de hotfulla brev i brevlådan.
    Folk har redan börjat flytta pga att de inte orkar med allt detta.
    Mvh Ros-Marie

    • Det är naturligtvis väldigt svårt för mig att bedöma helheten i alla dessa projekt, men 40 miljoner på 54 lägenhet låter väldigt, väldigt mycket, om det nu stämmer.
      Angående el-renoveringen är det olyckligt om ni inte fått klara besked om finansieringen, men strängt taget är det faktiskt ingen skillnad om föreningen eller ”ni själva” betalar, det är ju ni som är föreningen, ingen betalar detta åt er.
      Varmvattnet: där undrar jag om det är tillåtet att särbehandla vissa familjer och ge dem gratis varmvatten, jag tror inte det skulle hålla om det drogs till hyresnämnd eller domstol.
      För övrigt är det, som du själv ger uttryck för, inte bara bra i bostadsrätt, i många fall fungerar det väldigt dåligt, och medlemmar och boenden kommer ofta i kläm.

  5. Ros-Marie skriver:

    Jodå, det stämmer med 40 miljoner, det är det minsta. När denna beräkning gjordes var inte paviljongen och betongplattorna med samt att de ínte har alla lösningar ang eco-skalen.
    Ang elrenoveringen så i nuläget har vi lånat till detta av föreningen och betalar av med 130kr/mån och samtidigt får vi en ”tillfällig hyresänkning” på 130kr. Denna hytessänkning vill de nu ta bort. Det kan ju också va till en nackdel när man ska sälja att det följer med en skuld.
    Ang varmt o kallt vatten så ska vi ha en omröstning om detta den 8 dec. Håller det om det blir majoritet på omröstningen? Är ju många som inte vågar rösta emot styrelsen.

    De har också som förslag att varje innehavare skall långa 500 000kr, sk kapitaltillskott. Det skulle innebära att jag då har 920 000kr i skuld och så mycket får jag inte om jag säljer. Vad säger du om detta?

    • Det verkar minst sagt rörigt i er förening med alla olika tillfälliga avgifter och rabatter.

      Angående kapitaltillskott, vi skriver om det i lektion 39, och precis som du säger så kan det ibland bli en ren förlust för många medlemmar. Som enskild bostadsrättsinnehavare är det viktigt att själv räkna på det, om det är bra eller dåligt för en själv.

  6. Ros-Marie skriver:

    Om det röstas igenom att barnfamiljerna ska tilldelas extra vatten, kan man då som medlem gå med detta till hyresnämnden?

    • Man kan börja med att vända sig till hyresnämnden och höra vad dom säger. Men generellt sett är det bäst att försöka lösa sådana här konflikter INOM föreningen, på föreningsstämmor. Rättsapparaten har mycket svårt att hantera och reda ut sådana konflikter.

  7. Ros-Marie Åkesson skriver:

    Jag har lite mer frågor ang den stora renoveringen som jag skrev om 17/11 2014.
    Innan omröstningen så meddelade styrelsen att alla befintliga byggnader såsom uterum osv skulle stå orörda. På ett informationsmöte 2 veckor efter omröstningen så säger dom att alla uterum som inte har brandsäkra väggar måste rivas. Vi är minst 20 st av 54 som har byggt uterum och den som byggde senast byggde ett vinterbonat uterum sommaren 2014. Kan de kräva att dessa ska rivas och i så fall kan de kräva att vi ska ombesöja detta själva? Om föreningen ombesörjer, vad händer med materialet? För att vi ska kunna sälja måste det ju tas ned snyggt så det inte uppstår skador.
    Nu hade styrelsen meddelat på senaste möter att de skulle provbygga över ett uterum i den första etappen, vilket då innebär att 3 st får riva eftersom det är 4 st i den längen som först ska renoveras. Vet inte var kravet om brandsäkra väggar tagit vägen.

    Man har så många frågor och ingen som kan hjälpa. Styrelsen kan man inte prata med eftersom det som gäller ena dagen kanske inte gäller nästa dag. Det går inte att föra en diskussion med dem. Har man en åsikt på möten som inte stämmer med styrelsens så blir man utskälld efter noter, och man blir även beskylld för att ha orsakt föreningen stora kostnader. Vi är minst 4 st som har blivit beskyllda för detta. Finns det ingen som kan hjälpa till i ett sånt här läge? Jag vet ju inte ens om jag vågar bo kvar. HJÄLP!!!!!

    • I själva sakfrågan kan jag tyvärr inte alls uttala mig. Men det verkar som sagt vara mycket rörigt och mycket som är oklart i din förening (se tidigare frågor/svar). Allt detta är sådana frågor som man måste försöka lösa inom föreningen, på möten, på stämmor.

      Om det ändå inte fungerar, och man tycker att det inte går rätt till i föreningen, och det inte går att kommunicera med styrelsen, då finns det bara en utväg kvar: att begära att Boverket gör en särskild granskning. Det går till så att man på en stämma begär särskild granskning av problemet. Om 1/3 av de närvarande, eller 1/10 av samtliga i föreningen, stödjer förslaget, måste styrelsen begära att en sådan granskning genomförs av Boverket. Viktigt är att man är tydlig med vad det är som ska granskas.

  8. Tomas skriver:

    Vad tycker ni om Skeppsträdgården i Malmö, Västra Hamnen. Enligt mina beräkningar är det belånat 35,5% vilket ger en belåning på 15 750 kr per m2?

    • Instämmer, det är en förening med mycket stora lån, och det innebär en hög framtida risk. Skulle räntorna i framtiden börja stiga ordentligt, kan föreningen behöva ”räddas” genom stora kapitaltillskott, upp till detta belopp (15 000/kr/kvm lägenhetsyta). För en större lägenhet kan det handla om 1-2 miljoner kr.

  9. Andreas skriver:

    Ni skriver att ”3. Föreningens driftskostnader ska vara låga. Låga driftskostnader är bra både för föreningen och för medlemmarna, och tyder på en bra styrelse och bra förvaltning.”. Men vad kan räknas som låga driftkostnader, relation till vad? Jag kikar på en bostadsrätt i en förening vars driftkostnader uppgår till och de utgör 56 % av årlig omsättning. I driftkostnaderna innefattas bl.a. fastighetsskötsel, snöröjning, markförvaltning, mattbyten, reparationer, el, värme, vatten och avlopp, sophämtning, fastighetsförsäkring, förvaltningsarvoden.. Skulle ni säga att föreningens driftkostnader är ovanligt höga eller normala?

    • Det går inte att avgöra enbart utifrån en procent-sats. Man måste räkna per kvm totalyta. Och inte räkna in reparationer, underhåll, skatter, avgälder, eller eventuella medlemsförmåner. Räknat på så sätt bör driftskostnaderna ligga under 300 kr/kvm, för att anses låga.

  10. Arvid Bäärnhielm skriver:

    Hej!

    Jag håller inte med om punkt 4. Inte i sin helhet, åtminstone. Gemensamma avtal för tjänster där kostnaden är oberoende av hur mycket tjänsten används, är absolut bra. Där ingår bland annat bredband. För tjänster där kostnaden är beroende av hur mycket de används, och i huvudsak OM de används, är gemensamma avtal endast till fördel för de som använder tjänsten, och främst de som använder den mycket.

    Äger du ingen bil så tjänar du på att välja en förening utan gratis parkering. Har du inget behov av tv eller hemtelefon så tjänar du på att välja en förening utan gemensamt avtal för kabel-tv eller telefon. Är du sparsam med hur mycket el du förbrukar så är det inte alls garanterat, dock inte omöjligt, att det är bättre, ekonomiskt sett, om elen betalas gemensamt.

    I dessa fall kan du istället tvingas att betala flera hundralappar extra i månaden för att NÅGON ANNAN ska kunna utnyttja dessa tjänster. Totalt sett, över hela föreningen, kan kostnaderna i många fall bli lägre, som till exempel med avtal för bredband eller kabel-tv, men i andra fall påverkas de över huvud taget inte, som i fallet med parkeringsplats. Skillnaden blir istället att alla delar på kostnaden, oavsett om de utnyttjar tjänsten alls, eller om de utnyttjar den väldigt mycket.

    Jag tycker att det är vilseledande att ni påstår att det i stort sett är ett faktum att föreningar med gemensamma tjänster är ”bättre” än andra. En förening som tar ut avgift för sina parkeringsplatser kan ju sänka månadsavgiften i motsvarande storlek. Den som inte har bil tjänar alltså på att välja en förening utan gratis parkering.

    • Naturligtvis har du rätt, och det beror på en otydlighet i texten (vi kommer förtydliga den). När vi skriver att det är bra med gemensamma avtal och tjänster, så är det under förutsättning att man kan dra nytta av dem. Om man själv inte kan eller vill dra nytta av dem, då är de naturligtvis inget bra, utan bara en fördyring av boendet.

      Men det finns skillnader mellan de olika nyttigheterna: Gemensamt bredband är bra och förmånligt för de flesta, undantaget de som inte använder någon datauppkoppling. Gemensam el är förmånligt för alla, eftersom det innebär slopad fast elkostnad (den egna förbrukningen förutsätter vi att man betalar för själv.) ”Gratis” p-plats är naturligtvis bra för alla med bil, men inte övriga. Dock kan man ofta hyra ut sådan plats förmånligt. Ett gym inom föreningen som är gratis eller mot låg avgift, är mycket förmånligt, men naturligtvis bara om man utnyttjar det. Men är det avgiftsbelagt kan det vara självfinansierat, och därmed inte drabba övriga medlemmar.

  11. Arvid Bäärnhielm skriver:

    Hej igen!
    Det är en väldigt bra förtydligande. Du tar upp saker som jag själv inte tänkt på, så jag har också lärt mig mer. Jag är väldigt tacksam för hela sajten, den är till stor hjälp!

Lämna ett svar till Ros-Marie