6. Att köpa nyproducerat
Att köpa ny (nybyggd) bostadsrätt.
De flesta bostadsrätter säljs i befintliga äldre föreningar, men det byggs också nytt, nyproducerade bostadsrätter. Vad är den stora skillnaden? (Uppdaterat febr. 2016)
1) Om man köper helt nytt då köper man i praktiken av byggfirman direkt, i regel innan huset är färdigbyggt, eller kanske inte ens påbörjat.
2) Man har flera lägenheter att välja på. Man får se broschyrer och ritningar, och kanske ett färdigställt exempel, en “visningslägenhet”.
3) Lägenheten sälj till ett fast pris.
4) Man får vara med och välja kök och inredningsmaterial, och kan ibland även påverka själva rumsfördelningen.
5) Inflyttningen ligger ofta långt fram i tiden (1-2 år). Tänk på, att mycket kan hända innan huset är inflyttningsklart. Både med bygget, samhällsekonomin, och även med den egna privata situationen…
6) Det skrives ett bokningsavtal (inte att förväxla med det s.k. förhandsavtalet) och man betalar en “bokningsavgift”. Det är viktigt att granska villkoren i detta bokningsavtal! I avtalet finns det i regel en möjlighet att ångra sig, men man kan förlora bokningsavgiften (helt eller delvis).
7) Bostadsrättsföreningen bildas av byggfirman, som tillsätter den första styrelse med eget folk. En förhandskalkyl tas fram, intygad av Boverket. Därefter kan förhandsavtal skrivas, och man betalar ett förskott på lägenheten. Detta förskott brukar vara på ca 100 tkr, men kan vara upp till 10% av det slutliga priset. Observera, när detta avtalet är påskrivet kan man inte längre ångra sig!
8) I samband med att husets färdigställs eller några månader innan skrivs det slutliga upplåtelseavtalet, och man blir medlem i bostadsrättsföreningen. Då ska också den ekonomiska planen vara framtagen. I den ska alla detaljer finnas kring lägenhetsfördelningen och bostadsrättsföreningens ekonomi.
9) Man slutbetalar lägenheten, och flyttar in på överenskommen datum.
När huset är färdigbyggt kan det finnas lägenheter kvar som blivit osålda. Dessa säljs av byggaren eller föreningen, och fortfarande till fast pris. Men det kan också finnas lägenheter som kommer ut till försäljning av köpare som vill sälja sin nya lägenhet direkt, utan att ha flyttat in. Då gäller samma villkor som vid en normal bostadsrättsförsäljning.
För att sammanfatta: Att köpa nyproducerat kan vara lockande, men också ganska dyrt. Kontrollera noga avtalsvillkoren! Och kontrollera noga förhandskalkylen / ekonomiska planen. Varning för högt skuldsatta föreningar!
© Borättupplysning Skåne
Lägenheten köps inte av byggfirman – det är bostadsrättsföreningen som är säljare (upplåtare).
Vid förhandsavtal betalas förskottet till föreningen.
Vid bokningsavtal betalas avgiften till byggaren.
Det är ett riktigt påpekande. Det är dock byggfirman man har all kontakt med, och byggfirman som tillsätter den provisoriska styrelsen och driver föreningen i början, och byggfirman som administrerar alla insatser och avgifter.
Hej,
Jag funderar på att köpa en lägenhet som ännu inte är byggd, dvs inflyttning är slutet på nästa år. Enl mäklaren skall man betala först en bokingsavgift och sedan en överlåtelseavgift (totalt 100 000) innan årsskiftet. Priset är redan satt och jag har fått ett lånelöfte på beloppet. Detta lånelöfte gäller däremot enbart i 6 mån så jag kommer vara tvungen att ansöka om ett nytt innan inflyttning. Min fråga är därför vad kan man göra om det vid inflyttningen nästa år visar sig att marknadsvärdet på lägenheten minskat och att man plötsligt inte kan få ett lån på det ursprunliga beloppet som sattes i år? Har man några rättigheter som köpare? Eller riskerar man att förlora handpenningen samt bli stämd för avtalsbrott iom att man inte har kapital för att köpa lägenheten?
Tacksam för svar,
Aki
I bokningsavtal eller förhandsavtal ska det framgå tydligt vilka regler som gäller. Det normala är dock att ett förhandsavtal är bindande, och inte går att bryta. Om du har fått ett lånelöfte bör du försäkra dig om att löftet gäller ända fram till slutbetalningen.
Att marknadsvärdet på en nybyggd fastighet skulle sjunka mycket på ett år är högt osannolikt. Men visst kan värdet förändras, både uppåt, och neråt.
Skriver man på ett förhandsavtal, då måste man vara beredd att fullfölja köpet, annars riskerar man att förlora inbetalda pengar. Skulle man drabbas av ekonomiska problem får man försöka sälja bostadsrätten direkt efter upplåtelsen/tillträdet.
Hej!
Jag har en fråga, är väldigt nära ett husköp från en bostadsrättsförening. Det är en bostadsrätt alltså. Bostadsrättsföreningen är på 4 hus, alltså fyra medlemmar i föreningen, 4 familjer.
De har skulder med 8 500 000, tillgångar ca 14 700 000. Huset kostar ca 1 695 000, månadsavgiften är på ca 6200, tomten som tillhör just det huset jag ska köpa är ca 1660kvm. Ska jag köpa huset eller inte? Om man räknar bort allt annat och bara tar tillgångar och skulder och räknar på det!? Är det ett bra husköp?
Tusen tack, det är första husköpet och jag är helt grön. Ska fråga fler förstås.
Vänligen
Det var en väldigt liten förening! Tänk på att varje hus belastas med en skuldandel på drygt 2,1 miljoner! Lägg det beloppet till priset, dvs 1,7 + 2,1 = 3,8 miljoner. Är huset värt så mycket? Det är den frågan du ska ställa dig.
hi
I am going to reserve a new production apartment which will be ready next year. we have to sign a booking contract today and pay 10000 kr in advance.the broker said economical plan of BRF is not ready yet and it will be ready in 2 months before the binding contract. Should I pay 10000 without having this information about financial situation of the company?
he said they have 25% loan of the total amount with 1% interest rate. Do you think it is a good buy? thanks alot
I det första skedet finns varken ekonomisk plan eller kalkyl. Byggfirman vill dock ha en ”bokningsavgift” för att reservera lägenheten till dig. Detta belopp har du tillgodo om du fullföljer köpet. Men om du ångrar dig och vill dra dig ur, då får du kanske inte tillbaka pengarna, villkoren skiljer mellan olika byggbolag. Ta reda på villkoren för denna bokningsavgift!
I ett senare skede upprättas en förhandskalkyl, och då vill byggbolaget (föreningen) ha ett större förskott (typ 100 000 kr). Slutligen upprättas den ekonomiska planen, och i samband med inflyttningen betalas resten av insatsen.
Sista frågan om föreningens lån kan jag inte svara på, det beror på omständigheterna. Vi har en betaltjänst för en sådan analys.
Vi tecknade oss för en nyproducerad bostadsrätt 2013. Blev kallade till besiktning för ett par dagar sedan, besiktningsmannen avblåste besiktningen då han ansåg att lgh inte var klar att besiktiga. Däremot upptäcker vi att en vägg till vardagsrummet förändrats, ett dörrhål hade tillkommit ( flyttats från hall till vardagsrum). Bör man inte som köpare få upplysning om förändringen??
Jo, naturligtvis borde ni ha blivit upplyst om förändringen. Och ännu hellre blivit tillfrågad om detta innan.
Om besiktningsmannen ansåg att lägenheten inte var besiktningsbar, så innebär det att den inte var färdig. Då får den besiktigas vid ett senare tillfälle.
Om lägenheten inte är klar i tid, eller om det finns väsentliga brister i den vid inflyttningstillfället, eller att den inte alls är så som man avtalat, har köparen rätt att få det åtgärdat, eller att få ersättning. Se Bostadsrättslagen 7 kap. §§1-3.
Hej,
Jag är intresserad av att köpa en nybyggd lägenhet.
I förhandsavtalet jag fått skickat till mig står det ”preliminär insats” och ”preliminär månadsavgift”. Det finns en registrerad och intygsgiven kostnadskalkyl som bilaga till avtalet.
Jag förstå att en månadsavgift är preliminär, men insatsen? Den kan väl rimligen inte ändras? I ett sådant fall måste jag väl ha rätt att hoppa av? Är det ens möjligt att höja insatsen efter att man ingått ett förhandsavtal?
Tack på förhand.
Det du fått är ett förhandsavtal, och det grundar sig på en preliminär förhandskalkyl. När tiden för inflyttning närmar sig upprättas den ekonomiska planen, som blir den slutliga kalkylen, och där kan det då förekomma mindre ändringar och justeringar. Sällan på själva priset, insatserna, men däremot på månadsavgiftens storlek och villkor.
Om det inträffar stora förändringar jämfört med förhandskalkylen har man rätt att frånträda avtalet, de exakta villkoren ska framgå av avtalet, och finns också reglerat i bostadsrättslagen.
Jag vill kontrollera upplåtelsen för en bostadsrätt som enligt uppgift blev bostadsrätt för ca 20 år sen. Styrelsen säger att upplåtelseavtalet försvunnit under åren som gått. Är det accepatbelt att styrelsen slarvat bort såna papper?
Bostadsrätten har visat sig sakna bygglov från ändrad användning av förråd till bostad. Jag vill kontrollera om det står korrekt upplåtelse i avtalet så inte även det är begränsat på något sätt. Står upplåtelsen i den ekonomiska planen?
Gamla ursprungliga upplåtelseavtal och andra handlingar kan lätt försvinna, styrelser kommer och går, man kanske har flyttat sitt arkiv och sina pärmar flera gånger under årens lopp.
Den ekonomiska planen finns dock alltid kvar, åtminstone hos Boverket/Bolagsverket.
Användningen av en bostadsrätt (för bostadsändamål eller som lokal) ska alltid framgå av föreningens lägenhetsregister, och om det förekommit någon förändring ska det framgå där. Och att lägenhetsregistret är korrekt och uppdaterat ansvarar styrelsen för.
Hejsan!
Hörde en bekant prata om att köpa en nyproducerad lägenhet som investering och att sälja den innan tillträdet har skett.
Hur skulle detta fungera i praktiken?
Betala bokningsavgiften (100.000 oftast) och sedan sälja när det är några månader kvar till färdigbygget?
vilka negativa aspekter skulle detta kunna föra med sig?
Självklart att lägenheten inte blir såld och man måste gå igenom med köpet men utöver det?
Tacksam för svar.
Jag tror inte du kan sälja bostadsrätten förrän den blivit upplåten till dig, dvs efter att du betalt allt. Då är bostadsrätten din, och du kan sälja den. Men naturligtvis kan du annonsera ut den innan.
Men sen tror jag det kan uppstå ett skattemässigt problem, då bostadsrättsföreningar första året (av skattemässiga skäl) alltid betraktas som oäkta, och därför kan det bli oförmånligt att sälja, men kontrollera detta själv med mäklare eller skattemyndigheten.
Hej,
Vi ska flytta in till en nyproduktionslägenhet.
Många av våra grannar har redan flyttat in, port för port och de är väldigt missnöjda med slutbesiktningen. Det har visat sig att besiktningsmannen utfört sitt jobb med nonchalans eller inte utfört alls. Några grannar har påpekat olika anmärkningar till byggfirman/entreprenören och återkom med dumma argument som att ” ingen dör av det, du kan leva med det”.
Vi tror att vi kommer att hamna i samma situation som våra grannar och vill undvika detta.
1) Om vi anlitar en noggrann besiktningsman som besiktigar och skriver protokoll, vad har besiktningsprotokollet för värde?
2) Kan byggfirman strunta i besiktningsprotokollet eller är de 100 % skyldiga att åtgärda alla anmärkningar som anges i protokollet?
I avtalet mellan Byggfirman och oss så anges det att ”Lägenheten med utrustning och tillbehör ska slutbesiktigas av parterna gemensamt cirka 2 veckor innan tillträde. Kallelse för besiktning ska skickas av entreprenören…”
3) Är det ett avtalsbrott, om de bortser från paragrafen i avtalet utan att meddela till den andra parten/oss köpare?
Tack på förhand,
Pernilla
Jag vågar inte ge mig in i att bedöma denna typ av besiktningstvister. Bostadsrätten ska vara i det skick som är avtalat och som man kan förvänta sig. Är den inte det ska det rättas till. Görs inte det har man rätt till avdrag.
För övrigt får man lusläsa avtalen, och vid behov vända sig till hyresnämnden. Tänk på att er motpart är bostadsrättsföreningen, som i sin tur är part gentemot byggfirman. Stora tvister om besiktningen måste därför gå via föreningen. Men föreningens medlemmar sitter ofta i en mycket dålig sits, eftersom bostadsrättsförening och byggfirma initialt är desamma.
hej
letar stor lgh i Stockholm och hittat nyproduktion (Skanska) på Kungsholmen som har en ledig 7;a. Priset är högt (såklart). Förutom att man inte kan spå marknaden – mer exakt vad ska vi kolla när vi nu står inför vårt livs största affär? Känns lite konstigt att det ens fanns en ledig lgh – har vi haft tur eller är vi korkade som inte ser haken? vår känsla hitills har varit att det finns så otroligt få stora lgh i stan att detta liksom inte kan bli fel – att det alltid kommer efterfrågas – men, hmm…vilka nyckeltal ska vi leta efter?
Generellt sett är det två saker man ska se upp med. Belåningen ska inte vara alltför hög, helst under 8000 kr/kvm. Och välj en nyproduktion av en etablerad pålitlig byggherre. Då undviker ni problem av den typ som redogjordes för i förra frågan.
Hej kan man pruta på nyproducerade lägenheter om de finns någon enstaka kvar till salu?
Ja, det ska väl inte vara helt omöjligt, men det beror kanske på i vilket skede försäljningsprocessen är, och vem som är den egentliga ”säljaren”. Insatsen går inte att förhandla om, eftersom det är ett fastslaget belopp i den ekonomiska planen, men byggherren kan kanske subventionera köpet på något annat sätt, om han är angelägen om att slutföra försäljningen.
Hej!
Jag har köpt en nyproducerad bostadsrätt. Köpte en gavel-lgh, bottenvåning för att få en större gräsmatta, och betalade också mer för att få en sådan lägenhet. Nu 1.5 år senare börjar lägenheten bli klar och gräsmattan har i verkligheten krympt från att vara ca 3 meter till knappt 1 meter. Kan de verkligen göra så?!
När det gäller nyproduktion ska lägenheten vara så som den beskrivits i prospektet, vad gäller storlek, skick och utseende. Om den avviker på något väsentligt sätt har man rätt till kompensation eller prisavdrag. Det som kan spela roll är om trädgården upplåtits med bostadsrätt, eller bara ”hör till”. Frågan är alltså om denna minskade gräsyta innebär en väsentlig försämring. Om du inte kan nå en godtagbar uppgörelse med bostadsrättsföreningen (byggherren) bör du kontakta en jurist.
När man köper nyproducerat vilka försäkringar ska man teckna sig på för sin bostad?
Man ska ha hemförsäkring med bostadsrättstillägg. Detta tillägg ger dig skydd om din lägenhet skulle bli skadad t ex pga en vattenskada. Men OBS! vissa bostadsrättsföreningar betalar denna tilläggsförsäkring, och då behöver man inte själv ha denna försäkring.
Hej, och tack för all bra information på sajten.
Vid nyproduktion finns ibland möjligheten att betala mer i pris och få lägre månadskostnad, eller tvärt om. Grundmotivet lär vara att privatperson får göra avdrag för lån men det får inte föreningarna. Hur ska man tänka når man väljer alternativ?
Här är ett exempel på en 4:a på 99 kvm med bra läge i Göteborg. Byggherre Skanska.
– Grundalternativ: Pris: 4 295 000 Månadsavgift: 5557.
– Alternativ 1: Pris: 3 695 000 Månadsavgift: 7407.
– Alternativ 2: Pris: 4 895 000 Månadsavgift: 3708.
Alternativet med lägre pris kan man förstå om det är svårt att låna pengar och i princip går föreningen in och lånar mer istället.
Om man har möjlighet att gå på det dyrare alternativet, ska man göra det då? Jag antar att det dyrare alternativet innebär att just den lägenheten inte blir belånad alls via föreningen.
Är detta ett sätt att minska risken för framtida överraskningar i form av ökade månadsavgifter (det varnas ju en del för detta i samband med nyproduktion)?
Vad händer vid en framtida försäljning? Är det svårt att få tillbaka de pengar man betalat extra?
Finns det ett godtycke i hur föreningen hanterar avgifter för de olika typerna av betalning eller är det hårt reglerat?
Spontant känns det som att det kan bli rörigare att driva en förening där denna möjlighet finns.
Individuella insatser vid nyproduktion är i princip detsamma som individuella kapitaltillskott, och det har vi skrivit om i lektion 39.
Hur man som enskild individ ska göra är helt individuellt. Man får räkna på det, vilket som verkar bäst för en själv. Men betalar man t ex 500 tkr extra, så är det inte helt säkert att man får tillbaka dessa 500 tkr vid en framtida försäljning. Kanske, kanske inte. Innebär inte heller att bostadsrätten ”blir helt obelånad”, utan bara mindre belånad än annars.
Risken vid en ränteuppgång bör väl däremot bli neutral. Antingen har föreningen detta lån, eller du själv, men räntan blir i slutänden alltid en kostnad, antingen för dig direkt, eller via månadsavgiften.
Individuella insatser eller kapitaltillskott kan aldrig hanteras godtyckligt, utan ska bokföras mycket noggrant, per lägenhet, så att det alltid är helt klar hur stor andel av föreningens lån som löper på respektive bostadsrätt. Detta görs ofta genom att ha olika andelstal för drifts- o uh-kostnader, resp. kapitalkostnader. Så visst blir det rörigare i dessa föreningars ekonomi, och jag är inte heller helt säker på att det fungerar som det ska där detta system tillämpas, särskilt när det gått några år. Dessutom blir det svårare att bedöma sådana föreningar, då de i praktiken består av två delföreningar, med olika ekonomi. Kan också skapa typ A- och B-lag inom föreningen, med motstridiga intressen.
Hej, jag har förstått att det är viktigt att se upp med skuldsatta föreningar och att granska den ekonomiska planen. Vi tittar på ett friliggande bostadsrättshus med byggår 2015-16, hur får man tag i nån ekonomisk plan för en sådan bostadsrätt? Finns det redan nån förhandskalkyl, och är det mäklaren som i så fall har den? Kan ni hjälpa till med värdering av en nyproducerad bostadsrätt?
Med vänlig hälsning, Anna
I ett tidigt skede brukar det upprättas en förhandskalkyl av byggfirman. Fråga efter den, hos byggfirman eller mäklaren, och skicka till oss, så kan vi i regel göra en analys (Upplysning 1 eller 2). En sådan förhandskalkyl ska åtminstone finnas när det är dags att betala in förskottet. En ekonomisk plan är den slutliga kalkylen, och brukar finnas ca ½ år innan upplåtelsen (inflyttningen). Den kan vi naturligtvis också analysera, och värdera bostadsrätten.
Hejsan.
Ska köpa nyproducerat och har möjlighet att välja inredningsval. De köket som finns och är ritat är inget att hurra för. Vill ha ett inbyggnadsskåp till Micro och ugn. Det som ska flyttas är kontakt för ugn 2-3m längre bort och förmodligen ändras på ritningen är detta ett måste och är det jag som står för den kostnaden?
Ja, det brukar alltid kosta extra att få något ändrat. Även att få något borttaget!
Hej!
Vi funderar på en nyproducerad läg. Finns två olika fastigheter/föreningar som vi väljer på men dem ligger i anslutning till varandra. Den ena innefattar 51 läg, taxeringsvärde 77 800000 och boarea 4563m2. Tot. belåning 58 000000kr (finansieringen – insats/upplåtelseavgift, står som fastighetslån) och enligt den ekonomiska planen blir intäkterna 3 536295kr år 1. Får skyhöga värden enligt era räkneexempel!
Andra fastigheten, tax.värde 40 800000kr och boarea 2425m2. Fastighetslån på 30 500000kr och intäkter 1 866959kr. Ger ungefär samma värden.
Är det bättre/sämre att bo i en större förening när värdena är samma eller är det endast dem som ger en fingervisning? Är detta normalt för nyproduktion? Vad anser du om denna ”risk”? Tack på förhand!
Vi ger inga konkreta råd om köp i denna frågespalt, bara via vår Upplysningstjänst. Storleken på föreningen spelar egentligen ingen roll rent ekonomiskt, endast de allra minsta föreningarna (mindre än 10 lgh) innebär en något större individuell risk, just pga av sin litenhet.
Hej
Bostaden var inte besiktningsbar vid slutbesiktning vi krävde ombesiktning
Vilket vi forfarande bråkar om
Byggherren förhalar allt
Vad gör vi?
Byggherren vägrar visa Säkert vatten intyg
Avstängningar har hamnat bakom integrerad frys Hur agerar vi
Kan föreningen stämma byggherren efter att ordinarie styrelse valts?
Byggherren har erbjudit ersättning och sekretessavtal för delar i bostaden som ej installerats.De vägrar åtgärda felen Hur gör vi
Mycket tråkig sits, men tyvärr inte helt ovanligt, det finns många oseriösa byggherrar i bostadsrättsbranschen just nu. Enligt Bostadsrättslagen har ni rätt att få saker och ting tillrättat, och kan kräva ersättning. Men i ert fall måste ni nog anlita juristhjälp på orten för att komma någon vart.
Att den nyvalda styrelsen stämmer den tidigare byggande styrelsen (byggherren) är problematiskt, och utfallet mycket osäkert. Enligt några domar verkar det vara omöjligt att få rätt mot byggande styrelsen.