22. Beräkningstips 3 – föreningens skuldsättning
Skuldsättning (belåning) i en bostadsrättsförening
Det handlar om att mäta bostadsrättsföreningens lån eller skuldsättning. Detta är en variant av beräkningstips 1 där vi beräknade föreningens räntekostnader. Men istället räknar vi på föreningens skulder och får ett mer exakt resultat, oberoende av ränteläge och lånevillkor. Men vad ska man jämföra med?
Ett sätt är att jämföra skulden med taxeringsvärdet. Då får man ett värde mellan 0 och 150%. Men eftersom taxeringsvärdet kan skilja mycket mellan stora och små städer, mellan gammalt och nybyggt, och dessutom kan vara inaktuellt, är inte detta någon bra jämförelsemetod.
Mest korrekt och rättvisande är att räkna skuld per kvadratmeter yta (totalyta). Brukar kallas belåning, och är ett mycket vanligt och tillförlitligt mått. Då får man ett värde som brukar ligga någonstans mellan 0 och 15 000 kr/kvm. Problemet är att föreningens totalyta inte alltid finns angiven i årsredovisningen. Hittar man uppgiften och kan göra beräkningen gäller följande tumregel: Under 5 000 kr/kvm = bra, över 10 000 kr/kvm = inte bra.
Enklare och på sätt och vis bäst är att jämföra föreningens skulder med den totala omsättningen (intäkterna). Det ger ett mått på hur skuldtyngd föreningen är, dvs föreningens möjlighet att hantera sina skulder (ungefär som en privatpersons skulder i förhållande till dennes inkomst). Kallas ibland för skuldkvot. Ta långfristiga skulder i balansräkningen (brukar också heta Fastighetslån eller Skulder till kreditinstitut) och dividera med omsättningen (Summa intäkter) överst i resultaträkningen. Värdet brukar bli mellan 1 och 15.
Tumregeln blir i all sin enkelhet: Under 5 = bra, över 10 = inte bra, 20 = mycket illa!
Det senaste måttet blir också bostadsrättsföreningens räntekänslighet. För varje procentenhet låneräntan ökar måste nämligen föreningens intäkter öka med denna faktor. T ex: om räntekänsligheten är 12 i en viss förening, så innebär det att om räntan går upp med 1%-enhet så måste föreningens avgifter/intäkter höjas med 12% för att ekonomin ska gå ihop. Stigande räntor och hög räntekänslighet är alltså ingen bra kombination.
Se också våra listor med betyg över föreningarnas skuldesättning.
I många årsredovisningar anger man något man kallar belåningsgrad. Det definieras på åtminstone två olika sätt: ibland betyder det ’lån / bokfört fastighetsvärde’, ibland betyder det ’lån / balansomslutning’. Bägge varianterna är besläktade med begreppet soliditet, och är oanvändbara när det gäller bostadsrättsföreningar.
© Borättupplysning Skåne
Så vad blev svaret här, från 10 april, Lennart?
Om typ affärer, kontor inte finns inom total arean, utan främst p-platser, garage, etc – då bör vi utgå ifrån den totala bostadsytan? Korrekt?
Tack för en mycket bra sida förresten, ni har hjälpt mig mycket på vägen till mitt första bostadsköp! =)
Ja, finns det inga uthyrbara lokaler eller affärer, då är det enbart bostadsarean som ska räknas.
(Undantag finns dock, t ex garageanläggningar med så hög hyra att de kan likställas med hyreslokaler).
Hej,
Vi har paxat ett bostadsrättsradhus med planerad byggstart till hösten, inflyttning Q2 2017. Vi har inte skrivit på avtalet ännu och när jag nu tittar på kostnadskalkylen och era beräkningstips så börjar jag dra öronen åt mig. Jag fick just avtalet och det förväntas skrivas på om tre dagar (efter helgen).
Skuld/m2 = 13 211 kr
Skuldkvot 29,4 %.
Därtill så har de i sin ekonomiska prognos räknat med att räntan ska vara oförändrad de första 11 åren från dagens nivå. Sedan tycker jag den planerade amorteringstakten ser klen ut, 25 000 kr/år med ett lån på 36 000 000.
Är detta en typisk glädjekalkyl, där de locker med låga avgifter som de aldrig kommer kunna hålla?
Ja, det ser ju inte så bra ut. Så brukar det se ut i många nyproduktioner. Men man måste se till helheten i kalkylen, kanske finns det faktorer som gör kalkylen bättre än vad den verkar. Som vanligt hänvisar vi till vår Upplysningstjänst.
Hej, kollar på en lägenhet på Östermalm i Stockholm i ett hus från 1930-talet. Det har tidigare varit en oäkta förening men som numer är godkänd som äkta. De har dock enligt mitt omdöme höga skulder i jämförelse med andra föreningar jag kikat på. Deras totala skuld är 19 000 000 och de betalade då av 1 miljon förra året. Totala ytan inkl hyreslägenhet och lokal är 2312 kvm (jag räknade enligt ovan och fick då ca 8500 om jag räknade korrekt) är detta okej? Vidare har de 20 miljoner i långfristiga skulder och 2. 354 356 i summa intäkter (räknade även på det och fick runt 8) är detta varningssignaler ifall räntan stiger? Vad bör jag tänka på? Det är en etta på 29 kvm jag kollar på och utgångspriset ligger på 2,8 miljoner (går säkert upp ca 500 tusen) och med en avgift på 900 i månaden och avgiftsändringar verkade inte vara aktuellt. Större renoveringar och stambyte gjordes 2011. Stort tack på förhand!
Som vanligt hänvisar vi till vår Upplysningstjänst för denna typ av frågor.
Hej,
Tittar på en lägenhet i en nyligen bildad förening som är omgjord från hyresrätter. Föreningens skuldsättning uppges vara 11609305 och ytan är 1172kvm vilket ger 9905/ kvm och intäkter beräknas till 898687 vilket då ger 12,9 vilket inte anses så bra M jag tolkar ovan. Funderar dock på om givet att föreningen är nybildad inte är helt ovanligt? Är det någon skillnad i hur man ska tänka på om det är en nybildad förening eller ombildad från hyresrätter? Föreningen har ett antal lägenheter man kommer sälja inom ett år samt ett par hyresrätter som ev. På sikt kommer att ombildas och säljas. Gissar att detta är något som ska tas med i beräkningen?
Då det är föreningens första verksamhetsår finns ingen årsredovisning, men finns det något annat sätt att följa upp hur ekonomin har gått och hur den ekonomiska planen följs? Den specifika lägenheten jag tittar på säljs av ett aktiebolag, något särskilt som bör tas i beaktning här?
Tack på förhand!
Som vanligt hänvisar vi till vår Upplysningstjänst för denna typ av beräkningar.
Det är först när första fulla verksamhetsåret är till ända och en komplett årsredovisning finns, som man kan göra en utvärdering. Och det kan alltså dröja upp till två år. Fram till dess får man hålla till godo med uppgifterna i den ekonomiska planen.
Min fråga lyder:
När förening byggs av ett byggbolag (tex Peab) så betalar detta byggbolag en massa kostnader och ger en offert till medlemmar där man då redan köpt in sig eller köper in sig samtidigt som projektet är igång. Då när man köper in sig så betalar man väl en insats för lägenheten alltså första gången man köper efter nybyggnation? Den här insatsen borde då följa lägenhetens andelstal i föreningen?
Enkelt räknat så säger vi att byggbolaget bygger en fastighet för 50 miljoner kr (inkl sina påslag för att göra vinst) med 50 lägenheter alla med ett andelstal på 2 % då borde insatsen vara 1 miljon kronor? Då borde tillgångarna vara mark och byggnad 50 miljoner kr och detta då finansierat av eget kapital (insatser) på 50 mkr?
Sedan betalar alla 50 lägenheter in sin avgift för drift och underhåll osv med ändamål att föreningen ska gå plus minus noll.
Vart kommer då alla lån ifrån ? Alla föreningar har ju i detta tagit på sig massor av lån? Hur fungerar det vid upplåtelsen? Alltså vart uppkommer alla lånen? Det ända jag kan komma på är isf att föreningen har för låga avgifter och belånar sig för att täcka underhåll osv?
Men nya föreningar har ju alltid högst lån vilket beror på att dem inte hunnit ammortera bort dessa ännu. Därför undrar jag hur processen går till vid upplåtelsen alltså varför får föreningen massa lån?
Skulle det kunna vara så att man köper då dessa bostadsrätter för 500 000 kr och bär samtidigt en skuld åt föreningen på 500 000 kr och byggbolaget betalas genom att dem får insats + lån? Isåfall varför sätter man inte priserna så att alla köper upp utan lån direkt? Man har ju oftast redan privata lån på sina bostadsrätter?
Mvh Jacob Schoemaker
Det är inte riktigt så som du beskriver det.
Vi följer ditt exempel, att ett byggbolag bygger ett hus för 50 milj, (inkl marken), med 50 lägenheter. Egentligen är det den nya bostadsrättsföreningen som beställer jobbet, och alltså ”köper” fastigheten (för 50 milj.) Sen säljer föreningen lägenheterna, men inte för 1 miljon styck, utan kanske bara för 600 tkr. Föreningen får då in 30 miljoner i insatser. Resten, 20 miljoner, lånar man i bank, för att kunna betala hela köpesumman till byggbolaget.
Obs, den nya bostadsrättsföreningen och byggbolaget är formellt olika juridiska personer, men i detta tidiga skede är det samma fysiska personer, man sitter alltså på två stolar och förhandlar med sig själv.
Byggbolaget(=bostadsrättsföreningen) försöker sätta ett ”lagom” pris på bostadsrätterna, så att de går att sälja, och fyller sedan upp med lån så mycket det bara går, för att därigenom få så bra betalt som möjligt.
Har kollat runt lite på nybyggda lägenheter i Göteborg och runt omkring. Dom flesta nybyggda föreningar har numera en skuldsättning på mellan 15000 och 25000 kr/kvm baserad på ett räntetak på 2.50-3.50% innan kalkylen spricker. Verkar ändå inte vara några problem att sälja. Lägg därtill ett försäljningspris på 60 000 kr/kvm.
Då är vi uppe i 80 000 kr/kvm eller ca. 8500 EUR/m2. I Berlin kostar lägenheterna i genomsnitt 3500-4000 EUR/m2 och där oroa man sig för en bostadsbubbla. I Sverige ligger vi högst i EU och ser fortfarande bostaden som en säker investering.
Intressant jämförelse du ger med Berlin. Däremot, enligt min uppfattning, stämmer inte din uppgift om skuldsättningen i Göteborg/Sverige. Enligt min erfarenhet ligger belåningen mellan 12000-15000 i nyproduktion, sällan högre. Det är högt nog.
Hej,
Tänker jag rätt när jag räknar som nedan för att få fram den ”extra belåning” jag bör räkna med utöver den jag gör för att köpa bostadsrätten?
långfristiga skulder * medlemsandel (i procent)
eller
(långfristiga skulder / fastighetsyta) * bostadsyta?
Den mest korrekta beräkningen är den första. Den andra beräkningen ger bara ett ungefärligt resultat, men kan vara användbara om man inte känner till medlemsandelen. I praktiken kan det dessutom vara så att den senare beräkningen faktiskt ger ett mer relevant värde, när det gäller föreningens räntekostnad, som man är med att betala via sin månadsavgift. Det beror på att räntekostnaderna ibland fördelas efter lägenhetsytan, och inte efter medlemsandelen.
Komplicerat? Ja, det är det…
Hej,
Jag har förstått genom att läsa dom andra frågor och svaren att omkring 12 000kr i lån/kvm är högt även för nyproduktion.
Jag håller på och kollar på ett nyproduktion med inflytt 2019 utanför tullarna i Stockholm och dom har 12 000kr i lån/kvm och min fråga är då om det är farligt att köpa eller om det bara är högt?
Jag är med på att det blir dåligt om man får räntehöjning, tänkte mer på om det är något som bör stoppa ett bostadsköp med så pass hög lån/kvm.
Med vänlig hälsning
Markus
Hög belåning behöver inte vara ett problem, OM räntorna förblir låga. De flesta nyproduktioner med hög belåning klarar sig bra för tillfället, EFTERSOM räntorna är låga. Det som är problemet är risken, om räntorna stiger väsentligt. Då kommer dessa föreningar få stora ekonomiska problem, med betydande avgiftshöjningar som möjligt resultat. Alternativt behov av kapitaltillskott. Dessa bostäder lär då bli extra svårsålda.
Hej,
Tack för en mycket bra guide inför köp av bostadsrätt.
Gällande förhandsavtal och uppsägning av avtalet från förhandstecknarens sida.
Vi har för snart ett år sedan tecknat ett förhandsavtal för en lägenhet med bostadsrätt i ett hus i Stockholmsområdet som är under uppförande. Planerad tillträde och inflyttning om drygt ett år (våren 2019).
Föreningen är mycket högt belånad (belåning 15.000 kr/kvm, skuldkvot 22 och räntekostnader/intäkter 52%…tack för er rekommendation av dessa nyckeltal) och vi börjar sent omsider känna en stark oro för den ränteriskexponering vi klivit in i.
Den kostnadskalkyl för föreningen som presenterats för oss till underlag för förhandsavtalet
baseras på en räntesats om 2,4%. Vid en räntehöjning med 1%-enhet över det som kostnadskalkylen baseras på höjs årsavgiften med 24% och vid +2%-enheter med 49%.
Om det nu visar sig att den verkliga räntesatsen vid bindning av föreningens lån blir väsentligt högre än kalkylerat, och därmed inverkar på årsavgiften – finns det då förutsättningar för att säga upp och frånträda förhandsavtalet, med åberopnade av att ”de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än som angavs i förhandsavtalet”?
Med vänlig hälsning/ Leif
Bostadsrättslagen 5:8 ger förhandstecknaren en möjlighet att frånträda avtalet, om avgifterna blir ”väsentligt högre”. Vad som anses ”väsentligt högre” är oklart, det finns nästan inga rättsfall, men från olika håll har jag förstått att 10-20% högre möjligen skulle anses vara ”väsentligt högre”. Dock tror jag att detta i praktiken aldrig kommer inträffa, för dels brukar förhandskalkylerna ha en bra räntemarginal uppåt (kalkylränta 3-4%), dels skulle nog alla byggstyrelser i det längsta undvika att sätta högre avgift initialt, även om räntekostnaderna skulle bli högre, just för att undvika att förhandstecknarna skulle kunna säga upp avtalen.
Hej!
Håller på att titta på att reservera mig för en lägenhet i Norra Tornen som håller på att byggas i Hagastaden/Vasastan.
De har en belåning på 20 000/m2, men hänvisar den höga belåningen till att ett helt plan är tillägnat en restaurang och att de då således inte fått in lika stora intäkter på lägenhetsförsäljning. Betyder detta att, om ytan blir uthyrd, belåningsgraden bör gå ner snabbare än i ett vanligt bostadshus? Jag förstår att detta är riskfyllt jämfört med lägre belåningsgrad men ville höra mig för då boendet är väldigt intressant & aningen unikt.
Tack på förhand.
Hälsningar Christopher
Belåningen är som sagt extremt hög, men hur den övriga kalkylen ser ut vet man ju inte. Att restaurangintäkterna med någon slags automatik skulle innebära en extrasnabb amortering, det behöver inte alls stämma, sådana lugnande besked från mäklare eller byggherre ska du inte lita på. Man måste se på helheten, på hela kalkylen och den ekonomiska planen och göra en bedömning. T ex i form av en Upplysning1.
Hej,
jag har beräknat att brf bildad 1994 har en skuldkvot på 6 och en skuld/kvm på 6 000 kr. Föreningen har en månadsavgift för lägenheten på 69 kvm på 5000 kronor. Min fundering är om det är rimligt. Vilka konsekvenser får en räntehöjning.
Vänligen
Lars Roll
Frågor av denna typ kan bara besvaras genom vår Upplysningstjänst.
Trots att jag är civilekonom har jag precis som alla andra här problem med att förstå innebörden av föreningens skuldsättning. Att kunna beräkna min egna familjs risk vid höjning av räntan, bli arbetslös, skilja oss etc, är minst sagt knepigt, men att dessutom räkna på vad som händer föreningen vid räntehöjning.
kan vi t ex minska avsättning till underhållsfond vid en räntehöjning, och därmed undvika att hela räntekostnaden slår igenom på avgiften? och vad innebär det för föreningen, mina grannar, mig själv?
Är inte frågan även varför man har valt att ta upp lån i föreningen? Spontant tänker jag att;
1. flertalet förstår det inte, utan endast ser till priset per kvm
2. möjlighet att attrahera fler potentiella kunder som egentligen inte har nödvändiga ekonomiska muskler
Att föreningen kan ta upp lån, känns minst sagt inte bra, funderar på om inte samägande av fastighet är betydligt bättre? i vart fall vet man då risken.
Vid en räntehöjning kommer föreningen få ökade räntekostnader, vid någon tidpunkt, beroende på lån och bindningstid etc. Om detta ska slå igenom i höjs månadsavgift är upp till styrelsen att hantera. Det finns ju ett visst buffertutrymme i föreningens budget, t ex skulle föreningen under en kortare tid kanske kunna dra ner på fastighetsunderhållet, eller dra ner på amorteringen, eller spara på annat sätt. Dock skjuter man ju då bara en nödvändig avgiftshöjning framför sig.
Mycket givande läsning.
Vi tittar på en nyproduktion innanför tullarna i Stockholm och jag undrar om jag verkligen gör beräkningen rätt.
Lån 310m SEK
Bostadsytor och lokaler ca 14,000kvm
Intäkter runt 14m/år
Får det till runt 22,000sek/kvm och en skuldsättningskvot på runt 22.
Är det riktigt? Om så, är det en automatisk no-go eller missar jag något?
Ja, det stämmer, det är så man ska räkna. Det låter mycket, och kan vara en stark varningssignal. Men det kan finnas andra omständigheter som också måste beaktas. Beställ en Upplysning (1 eller 2) så granskar vi helheten.
Hej,
Riktigt bra information!
Jag tittar på en lägenhet i en Stockholms förort och har följande Siffror:
8900kr/ kvm i belåning.
Föreningen har räknat med 3.5% ränta på föreningens lån och 0,2% amortering. Är dessa siffror OK? Det är en liten förening med 20 lägenheter på 155 kvm per lägenhet.
Belåningen är ganska hög, men räntenivå + amortering verkar i dagsläget vara ok. Men om föreningens ekonomi i övrigt är ok går inte dra någon slutsats om. Beställ en Upplysning för att vara på säkra sidan.
Hej,
Vi vill gärna köpa en lägenhet, problemet är att den är rätt högt belånad 13000 kvm samt de amorterar bara 0,5% och har 22% intäkter på loa/p-platser för 300 k. 76 lgh finns samt 15 p-platser.
Bör vi vara oroliga eller tom avstå från köpet? De har också 2 av lånen som ska omförhandlas inom 1 år. Fastigheten har tidigare varit en student brf och blev en ”normal brf” för ca 1.5 år sedan.
Vi känner oss väldigt vilsna och med min pappa som skrämmer upp oss om att föreningen kan gå i konkurs.
Belåningen verkar mycket hög, men i övrigt måste jag svara som på tidigare frågor: man måste göra en analys av föreningens ekonomi genom att göra de beräkningar vi föreslår i våra beräkningstips, eller enklare: beställ en analys av oss.
Hej!
Är intresserad av att köpa en lägenhet ”Bostadshusen byggdes 2014-2016” ”HSB BRF Skogsgläntan /Tjädern 17/ i Södertälje”. Så har räknat hur mycket Bfr är skuldtyngd med att dividera Långfristiga skulder 38.621.500 med Summa rörelseintäkter 1.159.312 så blir det 33.3 så enligt tumregeln över 10 = inte bra.
Stämmer det även med nyproducerad byggnad?
Tack på förhand
Thomas
Ja, hög skuldkvot är aldrig bra. Men det kan finnas omständigheter som motverkar, t ex stora lokalintäkter. Beställ gärna en Upplysning1 för att få en professionell bedömning.
Hej!
Vi tittar på en bostadsrättsvilla i mjölby där det ingår 7 villor på 124 kvm per villa. Villorna byggda 1989. Jag försöker reda ut hur det står ställt med föreningen men blir inte riktigt klok. Om jag tittar på skuldsättning per kvm så ligger det på ca. 4000, alltså bra. Men tittar jag på skulder (3.3 milj) delat på årliga inkomster på 216.000kr får jag ett värde på 15,2, alltså väldigt dåligt. Hur går jag vidare i min undersökning i hur det står till med föreningen?
Vänligen
Enklast är ju att beställa en Upplysning av oss, så gör vi de nödvändiga beräkningarna grundat på alla relevanta data.
Hej
jag ska köpa ny byggnad bostadsrätt i Malmö som blir tillträd 2020
Anskaffningsvärde per Kvm bruttoarea BTA 42 417 kr
Genomsnittliga insatser per kvm BOA 40 586 kr
LÅN kronor per kvm upplåten lägenhetsarea 14 987 kr
årsavgift kronor per kvm upplåten lägenhetsarea 730 kr
Driftskostnad kr per kvm upplåten lägenhetsarea BOA 304
Genomsnittligt belopp amortering + fondavsättning år 1-16 år per kvm 113
Är detta ens rimligt för ett nybygge? Och kan en sån förening ens överleva vid en eventuell räntehöjning?
Tack förhand
Vi kan tyvärr inte besvara denna typ av fråga här, utan hänvisar till vår Upplysningstjänst.
Hej, om det finns hyresrätter i brf, räknas dess kvm vid beräkning av skuld/kvm i brf?
Ja, i normala fall räknar man in hela bostadsarean, + ev hyreslokalarea. Det innebär att även hyresrätterna räknas in. Principen är att all yta som genererar intäkter av väsentlig art bör räknas in. Alla är med och bidrar till föreningens räntekostnader.
Däremot, om man främst vill bedöma enskilda bostadsrätternas värde och deras andel av föreningens skuld, då ska enbart ytor med bostadsrätt räknas. Det är ju bara bostadsrättsinnehavarna som har ett slags ansvar för föreningens skulder.
Det finns alltså två olika sätt att beräkna föreningens skuld/kvm.
Hej Lennart,
Du skriver ovan:
”Mest korrekt och rättvisande är att räkna skuld per kvadratmeter yta (totalyta).”
När du skriver ”totalyta”, är detta då det samma som BOA (Bostadsarea)?
Jag sitter nämligen och läser den ekonomiska planen för en nyproduktion, och jag får kännsla av att man lite godtyckligt använder sig av nedanstående siffror som återfinns i den ekonomiska planen:
– Lägenhetsarea = 954 kvm
– Bostadsarea (BOA) = 914 kvm
– Biarea (BIA) = ca 131 kvm
Tack på förhand, jag vill också passa på att tacka för en väldigt bra hemsida :)
Mvh,
/Soleman
Med totalyta avses bostadsyta + lokalyta (BOA + LOA). Biareor är knepiga, då de är en slags bostadsyta, men ändå inte. När vi räknar på en specifik lägenhet, brukar vi räkna in ev biyta med 50%, för att spegla detta förhållande. När vi räknar skuld och belåning för hela fastigheten brukar vi räkna per totalyta.