38. Hur mycket får man bygga om i en bostadsrätt?
Bostadsrätt – bygga om och renovera
Ja, vad får du göra i en bostadsrätt, hur mycket får du ändra om? Svaret finns i föreningens stadgar. Grundprincipen är att du får ändra på allt som är ditt ansvar (se lektion 8).
Det här brukar du få göra:
Väggar och golv: Att måla om, tapetsera och lägga nya golv är väl en självklarhet. Viktigt att nya golv läggs rätt, med ljuddämning under.
Lägenhetsinredning: Garderober, hyllor och liknande får flyttas, tas bort eller monteras in, helt fritt.
Dörrar: innerdörrar och dörrkarmar kan tas bort eller bytas ut, liksom glaspartier och liknande. Ytterdörren får också bytas, men standard och utseendet måste stämma med föreningens. (I vissa föreningar är dock ytterdörren föreningens ansvar.)
Badrum: Du får renovera badrummet, och göra om det helt och hållet om du vill, bara det görs korrekt och fackmannamässigt. Men vattenanslutningar och avlopp får inte ändras hur som helst. Golvbrunn-byte brukar bekostas av föreningen, och den brukar inte kunna flyttas, i alla fall inte utan styrelsens godkännande. Även byte av radiator till handdukstork brukar kräva ett godkännande.
Köket: det är fritt fram att byta all köksinredning. Men samma restriktioner gäller som i badrummet: Ändrade vatten- och avlopps-anslutningar kräver samråd med styrelsen. Köksfläkt får i regel inte anslutas till centralventilationen, enbart kolfilterfläkt. Undantaget är där fläkten ingår i ventilationssystemet, där får du inte byta den ytan föreningens godkännande.
Väggar: Icke bärande väggar brukar få rivas eller flyttas, men kontrollera alltid med styrelsen först. Bärande väggar får dock aldrig röras! Här krävs noggrann utredning av byggnadsingenjör, bygglov, och styrelsens skriftliga godkännande, och beviljas sällan.
Balkong / terass: Större arrangemang som balkonginglasning, vindskydd och markis brukar alltid kräva tillstånd av föreningen. Du får heller inte måla om, inte på ett utåt sett avvikande sätt. Uppsättning av parabol hanteras väldigt olika, men brukar få sättas upp om det görs inne på balkongen.
Fönster: Fönstrena är föreningens ansvar, dom får inte bytas eller ändras, bara målas om på insidan. Persiennerna är dina.
Element / radiatorer: Om det är vattenburen värme är det föreningens ansvar, radiatorer får alltså inte monteras bort eller flyttas, inte utan styrelsen medgivande.
Elinstallationer: All el, kontakter och lamparmaturer är ditt ansvar, även elcentralen, och du får dra nytt och lägga till, bara det görs av behörig elektriker.
Ventilationsanordningar: Ventilationen kan fungera lite olika i olika typer av fastigheter. Du får i regel inte sätta igen eller ta bort befintliga ventiler, dom finns ju där för din hälsas skull. Rådgör alltid med styrelsen om du behöver ändra på något.
Obs 1 De flesta föreningar har regler och restriktioner för när du får utföra s.k. störande arbeten, det brukar t ex inte vara tillåtet på kvällstid och vissa tider på helgerna, för grannsämjans skull.
Obs 2 Det finns en del kulturminnesskyddade byggnader, och där kan det finnas speciella regler för vad som inte får ändras.
Läs också: Vad kostar det att underhålla en bostadsrätt? Lektion 28
© Borättupplysning Skåne
Hej,
Vilka regler som gäller när man byter golv? Har man isoleringskrav?
Mina grannar (ovanför) bytt golv några år sedan och vi klagade när vi köpte vår lägenhet att det låter för mycket när de rör sig. De förnekar tillgång till deras lägenhet och styrelsen hjälper inte. Vad kan man göra?
Tack för hjälpen!
När man byter golv får man inte väsentligt försämra ljudisoleringen. Vad som gäller i ert hus och i just den lägenheten kan jag naturligtvis inte svara på. Men om ni upplever problem så ska ni klaga till styrelsen, och styrelsen har en skyldighet att undersöka frågan. Bl a genom att göra besök och inspektion av lägenheten ovanför. Och innehavaren där får inte neka till en sådan inspektion. Svårigheten är ändå att avgöra hur golvet är lagt, och i vilken mån ljudisoleringen för stegljud har förändrats. En möjlighet är att begära en ljudmätning.
Jag har en bostadsrätt på markplan och bredvid min lägenhet finns ett cykelförråd med elskåp som går till hela trapphuset. Jag skrev till föreningen om att jag ville köpa en bit av cykelförrådet och införliva det i min lägenhet. (Då jag visste att föreningen tidigare sålt av utrymmen till medlemmar.)Styrelsen svarade mig att jag måste köpa hela cykelförrådet och betala för att flytta elskåpen och gör inte jag detta kommer dom bygga en lägenhet där. Och om denna lägenhet kommer byggas så kommer den byggas med en uteplats och då stjäla en bit av min uteplats.
Så min första fråga är Kan dom verkligen bygga en lägenhet där och ta en bit av min uteplats?
Min andra fråga är att är det mitt ansvar och min kostnad att flytta/byta ut elskåpen(av äldre model) som tillhör alla lägenheter om jag vill köpa cykelförrådet?
Tack för hjälpen
På första frågan om styrelsen får bygga om förråd till lägenhet: Ja, men det måste till ett stämmobeslut om detta först, det måste få medlemmarnas godkännande. Kan föreningen ta en del av er uteplats? Det beror på hur det ser ut, antagligen är uteplatsen inte upplåten med bostadsrätt, och då är det faktiskt föreningen som förfogar över den. Men er bostadsrätt får inte inskränkas eller väsentligt försämras. Så det beror alltså på hur det rent praktiskt ser ut.
Andra frågan: Om du blir erbjuden att ”köpa loss” visst utrymme, och utöka din bostadsrätt, så är även det ett stämmobeslut. Och styrelsen kan villkora det t ex med att du måste betala för alla följdkostnader, t ex flytten av elcentralen. Föreningen, dvs dina grannar, ska ju inte behöva betala för något orsakas av din bostadsutvidgning.
Hej,
Jag har köpt min första lägenhet och den behöver totalrenoveras. Jag vet att jg kan renovera de mesta själv med hjälp av kompisar så länge det går på rätt sätt. Men min fråga är när det kommer till badrummet. Vad är det jag ska ha bevis på att det utförts fackmannamässigt, vad är godkänt bevis? Är det att en firma har anlitats och utfört arbetet? Vilket arbete är det jag inte behöver anlita en firma till. Kan kakel på väggar och golv utföras av en en privatperson? Tacksam för snabbt svar. Mvh
Mitt svar är att du kan göra nästan allt arbete själv, så länge det utförs fackmässigt och enligt branschens regler och lagar. Det är du som ansvarar för ditt badrum. Men det finns föreningar som är petiga med detta, och kräver att t ex tätskiktsarbetet ska utföras av behörig fackman, men strikt talat är det inget föreningen egentligen kan bestämma om.
El arbeten ska dock utföras av behörig person (lag), och arbete med vatten/avlopp kan behöva godkännande av styrelsen (stadgar).
Hej! Jag bor i bostadsrättsföreningen HSB Borås och vill renovera komplett badrum. Det är ett badrum med plastmatta på väggarna från 1972. Jag behöver inte flytta vattenrör eftersom dom kommer från vägg och inte golvet. Värmeelement kommer från golvet och får inte röras eller flyttas. 2. st. av väggar är ifrån materialet betong medan två andra är vanlig gips. Jag bytte gamla gipsskivor mot Fermacell 12,5 mm vattenbeständiga skivor. Ett företag, som jag anlitade, gjorde tätmembran med Mapei matta som läggs på väggarna och golv. Hela arbete utfördes fackmannamässigt och enligt alla regler. Själv har en bekant som är snickare och kakelsättare, jobbar till sig själv och mig ibland, vid behov. Han har ingen certifikat för plattsättning, kakel eller klinker. Min fråga är: får min vän göra det jobbet? Han är duktig och jag litar på hans arbete. Tack för svaret.
I lagen ställs det inga krav på att hantverkare ska vara ”certifierade” eller godkända på annat sätt (elektriker undantaget). I stadgarna anges ofta att arbete ska utföras ”fackmannamässigt”, men det innebär ändå att vem som helst med tillräckliga kunskaper, eller man själv, kan utföra arbetet. Så länge det utförs fackmannamässigt.
Hej Lennart!
Jag och min sambo har köpt en etta som vi vill totalrenovera. Det vi vill göra är att flytta ut köket in till vardagsrummet och få ett enskilt sovrum.
Vi har tagit in flera fackmän som har undersökt om det är möjligt utan att det skall skada fastigheten innan vi ansökt om lov från föreningen.
Vi har fått det förklarat för oss exakt hur denna renoveringen sak gå till och dom har gjort en noggrann undersökning (kollat bakom väggar hur ledningarna är dragna) innan dom kom fram till att det inte skulle vara några problem att utföra detta.
Ändå har vi fått ett muntligt avslag från föreningen via tel, och när vi ifrågasatte om på vilka grunder fick vi svar att dom helt enkelt har röstat fram detta beslut och att majoriteten i styrelsen var emot denna renovering.
Vi vill göra denna renovering men inte hamna i en dispyt med styrelsen.
Har dom rätten att bara neka denna renovering utan starkare grund till varför? Finns det något mer vi kan göra för att styrka att denna renovering inte kommer att skada fastigheten?
Tacksam för svar!
Rättsläget är så här: om en renovering eller ombyggnad inte är till skada för fastigheten eller för grannarna, så har man rätt att få göra den, då har styrelsen inte rätt att neka, då ska styrelsen ge sitt tillstånd. Styrelsen har bara rätt att neka om det finns saklig grund, och måste alltså kunna motivera ett avslag utifrån objektiva fakta. Det räcker alltså inte bara att tycka rent allmänt och rösta om det.
Kräv alltså sakliga argument av styrelsen, och är ni inte nöjda med beslutet, så begär en förhandling i hyresnämnden.
Bostadsrättslagen 7:6 ”Styrelsen får inte vägra att medge tillstånd … om inte åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen.”
Hej Lennart,
En granne till oss i föreningen vill slå ihop en gästtoalett och mindre klädkammare till ett nytt badrum. Det kommer hamna ovanför vårt sovrum. Vi kan redan idag höra när toaletten används, men det är inte så ofta. Vi är oroliga för att duschande etc kommer vara väsentligt mer störande. Kan man invända något mot denna ombyggnad eller ställa särskilda krav på hur den görs? Tacksam för svar.
Svår fråga. En ombyggnad får inte vara till väsentlig nackdel för föreningen, eller för någon annan medlem. Observera betoningen på ”väsentlig”. Ni kan redan nu höra spolningarna från grannen ovanför, och det är inget ovanligt. Duschning brukar inte komma upp i samma ljudnivå. Förutsatt att toaletten inte flyttas bör ljudnivån inte öka ”väsentligt”. Det är min gissning. Men ni bör absolut till styrelsen påtala risken med denna ombyggnad, så får de avgöra frågan.
Hej skickat in ansökan om att fräsa in el i väggar med vp rör. Arbetet ska utföras av elektriker. Fått ansökan nekad med hänvisning till att jag måste visa intyg på att väggarnas brandskyddsklass ej försämras av åtgärd innan det kan godkännas.
Jag förstår principen med att en skyddsklass kan ändras om något gör med väggar men har aldrig hört detta krav kring el dragning. Undrar var jag kan vända mig för sådant potentiellt intyg och om det faktiskt är nödvändigt om elektriker utför arbete korrekt. Tack!
Detta är något vi tyvärr inte kan svara på. Jag föreslår att du kontaktar kommunen, eller någon lämplig myndighet, t ex Boverket.
Hejsan.
Vi har en dörr in till en klädkammare/förråd i vår lägenhet. Vi tycker att denna dörr är för bred; den täcker nästan hela kortsidan av klädkammaren.
Vi frågade vicevärden om vi kunde byta dörren, och han svarade att man var tvungen att ha bygglov p.g.a. att brandceller förändras om dörren minskas/förstoras. Stämmer detta? Jag tycker det känns konstigt att man skulle behöva ha bygglov för att göra en dörr smalare.
Ja, här är vicevärden verkligen ute och cyklar. En brandcell är ett slutet relativt brandtätt utrymme, ofta är hela lägenheten en brandcell. Och det krävs varken bygglov eller styrelsens godkännande för att byte en innerdörr.
Hej Lennart!
Ska renovera mitt kök och är tvungen att flytta ett infällt eluttag till fläkten ca 20 cm. Väggen är av betong och jag vill fortsätta ha uttaget infällt. Är det ok om jag spårar 20 cm i väggen och låter en elektriker koppla elen?
Tack
Ja, ett sådant litet ingrepp tycker jag man ska kunna göra. Förutsatt att man inte når eller skadar ev armeringsjärn.
Hej Lennart! Jag har en fråga ang badrum i bostadsrätt, det är som så att badrumen i huset är från 86 o föreningen gjorde en besikting o en del av lgh visade på lätt fukt under badrumsmattan..
Min fråga är ifall bostadsrättföreingen kan ”tvinga” en att renovera hela badrummet? Besiktningsmannen visade på en del tätningar som började bli dåliga o tätningsringen i brunnen.. borde det inte räcka med att man åtgärdar dem sakerna? Finns ingen möjlighet att påkosta ngn större renovering i nuläget.
Eller är det bostadsrättföreningen som ska stå för underhåll av tätskikt.?
För att börja med sista frågan: Nej, det är du själv som ansvarar för badrummets tätskikt. Och frågan innan dess: Nej, föreningen kan inte tvinga dig att renovera badrummet, just eftersom det är ditt ansvar.
Men så är det det här med fukten. Jag kan själv inte ta ställning till utlåtandet ”lätt fukt under badrumsmattan”. Jag tror att detta måste utredas mycket noggrannare, och nya mätningar göras. Antingen föreligger det en fuktskada, som måste åtgärdas, och då är det föreningen som ska riva och blottlägga och torka, och du får sen återställa golvet. Eller så är det ingen fuktskada, och då behöver ingenting göras. Möjligen att se över de svaga punkterna som omnämns.
Hej!
Jag tittar på en lägenhet till salu som är omgjord till 2 mindre lägenheter som en uthyrningsdel. Då har de byggt 2 separata kök. Säljaren hävdar att hon fått detta godkänt muntligt av föreningen. Men nu kräver föreningen att det ena köket ska tas bort. Kan förening kräva detta? Även fast det gått flera år sen de byggde om till denna lösning.
Vad händer om jag köper lägenheten och inte tar bort köket? Kan det bli problem och kan föreningen kräva ändå att det tas bort?
Tack! Mvh Viktoria
Den första fråga kan jag faktiskt inte besvara. Det hänger på vilka argument och motiv borättshavare resp. förening kan prestera. Och om det finns ett godkännande eller inte. Kanske måste frågan avgöras i hyresnämnd eller i domstol, om man inte kan komma överens.
Den andra frågan är enklare. Om du köper denna lägenhet bör du reglera frågan i köpeavtalet så att säljaren står för ev. kostnader.
Hej,
Vi har tråkigt nog råkat ut för fuktskada i vår lägenhet pga felbyggda terrasser. Det är inte endast vår lägenhet som är berörd och styrelsen gör ett enormt jobb för att fixa detta. I samband med återställning är det fler som passar på att göra något annat jobb i sin lägenhet. Så har även vi tänkte. Bl a byta golv till ett mörkare samt byta färg på en vägg som innebär att man måste måla mer än bara den skadade väggen. Vi är så klart helt på det klara med att dessa extra kostnader hamnar på oss.
Nu till ”problemet”. Vi och styrelsen fick in offerter från firma A, men styrelsen ville ha in ytterligare en offert att jämföra kontaktade firma B. Trots att offerten från firma B var dyrare så valde styrelsen att gå ta dem. För vår del av jobbet innebär den offerten en närapå 100%-ig ökning jämfört med A’s offert. Bland annat så är inköpskostnaden för golvet högre hos firma B.
Vi känner oss nu lite bakbundna och osäkra på hur vi ska lösa detta. Det är ju klart önskvärt och enklast på alla sätt att samma firma gör allt jobb. Samtidigt som vi inte kan ta den dubbla kostnad som den senare offerten innebär.
Så frågan vi har är; har styrelsen rätt att acceptera en offert som gäller arbete i vår bostadsrätt? Som hör samman med en tilläggsoffert till oss?
Jag tycker det verkar något rörigt, och det blir det kanske när föreningen ska återställa, men alla vill ha sina egna varianter. Om man inte kan komma överens tycker jag man ska försöka splittra upp offerten. T ex skulle ni som vill ha ett annorlunda golv istället erbjudas kontant ersättning för standardvarianten. Så får ni själva ordna med ert eget golv.
På den sista frågan är ju svaret, att ni ansvarar för er egen lägenhet och ert golv, och har alltså rätt att välja hur det ska se ut, och vad det ska kosta er. Men här är tydligen bostadsrättstilläggs-försäkringen inblandad, som tydligen föreningen betalat, men det är fortfarande ert golv som är försäkrat, och ert val hur det nya golvet ska se ut.
Hej
Jag har en fråga, jag har grannar som renoverar, de borrar in i väggar och jag är orolig om det är bärande väggar för de borrar överallt känns det som. de kapade kablar för tv och internet till och med. har jag rätt och kontakta någon från styrelsen för att komma och kontrollera detta
Du bör kontakta styrelsen och framföra dina synpunkter. Styrelsen bör därefter kontakta din granne och kontrollera vad som försiggår.
Hej,
Har ett litet problem kring en utbyggnad på våran nya bostadsrätt. Det är ett burspråk i köket som byggs ut och nu med dom snömängderna som kommit i år så har det börja läcka in vatten. Det läcker in emellan orginal byggnaden och utbyggnaden. Föreningen påstår att det är mitt problem att fixa skadorna som upstått och att jag får stå för allt arbete. Vi har enbart bott här i ett par månader och det har redan läckt in på andra sidan av huset som dom också ska fixa. Är jag verkligen ansvarig för den utbyggnationen?
Det här finns nog inget entydigt svar på. När har tillbyggnaden gjorts? Av vem? Finns det något avtal? Omnämndes det något om den vid själva köpet? Man måste reda ut bakgrunden för att komma fram till ett svar.
Utifrån din beskrivning får jag intrycket att det är en tidigare innehavare som byggt burspråket, med styrelsens medgivande, men under förutsättning att innehavaren står för underhållet. Iså fall är det du som har ansvaret. Detta borde du dock ha fått information om från säljaren, och om inte, så kan det klassas som ett fel, ett dolt fel, som du bör kunna begära ersättning för.
Det kan naturligtvis ligga till på något annat sätt, och då kan ansvarsfrågan bli annorlunda.
Hej,
Jag har en fråga – jag har en bostadsrätt som är en vindsvåning. Mitt tak sluttar ner till ca 160cm, sen är det uppsatt enkla, ickebärande gipsväggar, med ca en meters rum bakom. Jag har en vägg som är ca 7 meter lång. Och här vill jag bygga en en lucka i väggen där jag vill placera en tv (man kommer fortfarande kunna röra sig i utrymmet bakom), vad får jag göra här? Till saken hör även att jag byggde in en sittbänk i väggens ena hörn när jag flyttade in – det gjorde jag efter att mäklaren hade sagt att utrymmet bakom väggarna tillhörde lägenheten och att en av styrelsemedlemmarna sagt att det var ok – när bygget nästan vart klart fick andra i styrelsen reda på det, och dom vart inte helt glada. Efter dom fick se bygget godkändes det dock, men ingen i styrelse visste riktigt hur utrymmet bakom väggarna reglerades, så vad har jag för rättigheter här? Utrymmet kan inte användas till nåt – det finns en ingånslucka till utrymmet då det finns en ventilationsdel samt en taklucka som såklart måste vara tillgänglig. Styrelsen lyckades inte hitta originalritningar på lägenheten så vi kunde inte se om dom på nåt sätt tillhörde lägenheten. Lägenheten såldes såklart på kvadraterna utan utrymmet i väggarna. Vad får jag göra för ingrepp på dessa väggar?
Det rent byggnadstekniska vill jag inte uttala mig om. Och det rent juridiska, om utrymmet bakom gipsväggen tillhör lägenheten, är tydligen oklart. För min del tror jag inte att denna yta ingår i din lägenhet, utan är ett slags vindsutrymme. Någon absolut rättighet att använda detta utrymme har du förmodligen inte. Men det hindrar inte att du försöker träffa en överenskommelse med styrelsen. Är det bara en mindre begränsad del du vill ta i anspråk tycker jag det borde gå, och då behöver man inte heller ändra i lägenhetsbeskrivningen eller lägenhetsytan.
Hej!
Jag undrar om jag måste få godkännande från föreningen för att flytta elcentralen ca 1m? Detta görs av godkänd elektriker.
Undrar även om jag måste få godkänt för att flytta avloppet? eller om det räcker att de som utför jobbet är certifierade?
Elcentralen får flyttas, av behörig elektriker, eftersom den är ditt ansvarsområde. Avloppet får däremot inte flyttas utan föreningens tillstånd, men tillstånd bör erhållas i alla normala fall. I vissa fall vill föreningen utföra denna typ av jobb, beroende på golvkonstruktion (men på din bekostnad).
Hej,
Vill byta kök och bl a byta plats för diskho/kran och diskmaskin, vilket kräver förlängning av ledningarna från beftintlig “huvudledning”. Jag har dialog med styrelsen som bett om ritningar, vilket jag införskaffat från auktoriserad byggfirma. Nu kräver styrelsen vidare ritningar, men definierar inte vad de faktiskt eftersöker. Vad kan de kräva när det gäller ett i mindre ingrepp som detta? De vill även ha diverse certifikat från byggfirman.
Nej, jag förstår heller inte vad för ritningar som krävs. Att förlänga några ledningar inne i ditt kök borde överhuvudtaget inte krävas tillstånd till, eller några ritningar. Eller några certifikat från byggfirman.
Hej!
Min svärmor bor i en bostadsrrätt där sovrummet har kvällssol och är väldigt varmt på kvällarna. Hon äger en flyttbar rums-AC. Vi undrar om styrelsen kan ha synpunkter på att vi gör ett hål (12 cm i diameter) för att släppa ut värmen i köket, där fönstret kan vara öppet hela natten? (Det är störande trafik utanför sovrumsfönstret)
Hålet kommer att vara maskerat på vinterhalvåret och återställas vid försäljning.
Om jag förstår det rätt handlar det om ett hål i en vägg inne i lägenheten, och inte till utsidan. Om det bara är en tunn skiljevägg kan man göra vad man vill med den, utan tillstånd. Är det däremot en bärande vägg måste man ha styrelsens tillstånd.
Hej,
får jag separera en del av hallen (L formlig) med ett rum och ställa upp en dörr för att kunna hyra ut till inneboende?
Beskrivningen är ju mycket kortfattad, men jag tror det borde gå.
Hej!
Jag skulle vilja riva en bärande vägg för att öppna upp planlösningen. Jag har koll på vilka handlingar och allt som behövs för själva rivandet och ombyggnationen men det verkar också som att ventilationsschaktet går i den väggen.
Så till frågeställningen: är detta något man kan dra om? och hur pass omfattande är arbetet?
Huset är från 20-talet.
Har du frågat styrelsen och fått tillstånd? Jag har mycket svårt att tänka mig att någon styrelse skulle godkänna ett sådant ingrepp. Dels för att det är en bärande vägg i ett så gammalt hus. Men framför allt om väggen innehåller ventilationskanaler. Jag ser det som mycket svårt att dra om dessa, kanske omöjligt.
Alla gamla lägenheter går inte att bygga om hur som helst. Kanske bättre att hitta något mer nybyggt.