6. Att köpa nyproducerat
Att köpa ny (nybyggd) bostadsrätt.
De flesta bostadsrätter säljs i befintliga äldre föreningar, men det byggs också nytt, nyproducerade bostadsrätter. Vad är den stora skillnaden? (Uppdaterat febr. 2016)
1) Om man köper helt nytt då köper man i praktiken av byggfirman direkt, i regel innan huset är färdigbyggt, eller kanske inte ens påbörjat.
2) Man har flera lägenheter att välja på. Man får se broschyrer och ritningar, och kanske ett färdigställt exempel, en “visningslägenhet”.
3) Lägenheten sälj till ett fast pris.
4) Man får vara med och välja kök och inredningsmaterial, och kan ibland även påverka själva rumsfördelningen.
5) Inflyttningen ligger ofta långt fram i tiden (1-2 år). Tänk på, att mycket kan hända innan huset är inflyttningsklart. Både med bygget, samhällsekonomin, och även med den egna privata situationen…
6) Det skrives ett bokningsavtal (inte att förväxla med det s.k. förhandsavtalet) och man betalar en “bokningsavgift”. Det är viktigt att granska villkoren i detta bokningsavtal! I avtalet finns det i regel en möjlighet att ångra sig, men man kan förlora bokningsavgiften (helt eller delvis).
7) Bostadsrättsföreningen bildas av byggfirman, som tillsätter den första styrelse med eget folk. En förhandskalkyl tas fram, intygad av Boverket. Därefter kan förhandsavtal skrivas, och man betalar ett förskott på lägenheten. Detta förskott brukar vara på ca 100 tkr, men kan vara upp till 10% av det slutliga priset. Observera, när detta avtalet är påskrivet kan man inte längre ångra sig!
8) I samband med att husets färdigställs eller några månader innan skrivs det slutliga upplåtelseavtalet, och man blir medlem i bostadsrättsföreningen. Då ska också den ekonomiska planen vara framtagen. I den ska alla detaljer finnas kring lägenhetsfördelningen och bostadsrättsföreningens ekonomi.
9) Man slutbetalar lägenheten, och flyttar in på överenskommen datum.
När huset är färdigbyggt kan det finnas lägenheter kvar som blivit osålda. Dessa säljs av byggaren eller föreningen, och fortfarande till fast pris. Men det kan också finnas lägenheter som kommer ut till försäljning av köpare som vill sälja sin nya lägenhet direkt, utan att ha flyttat in. Då gäller samma villkor som vid en normal bostadsrättsförsäljning.
För att sammanfatta: Att köpa nyproducerat kan vara lockande, men också ganska dyrt. Kontrollera noga avtalsvillkoren! Och kontrollera noga förhandskalkylen / ekonomiska planen. Varning för högt skuldsatta föreningar!
© Borättupplysning Skåne
Hi,
I have bought a new production apartment in 2015 and I have signed the Förhandsavtal and paid 150 000. The move in date (Tillträde) when I have signed the contract was Q4/2017 and now they have changed it to Q3/2018. Can I terminate the contract due to the delay?
Ja, det bör du kunna. Men det rättsliga läget är inte helt klart, och kan bero på hur upplåtelsedatum och tillträdesdatum är angivna i förhandsavtalet. Men om upplåtelsen försenas mer än 3 månader bör man kunna häva avtalet, och tillträdet ska vara i nära anslutning till upplåtelsen. I ditt fall är det 9 månaders försening, vilket borde räcka för att frånträda avtalet.
Hej igen.
Jag och sambo skall flytta till ett nybygge. Vi har varit på ett sk. tillvalsmöte. Där fick vi massor av info och papper bl.a. en ritning över området och tomter.
När vi skrev på fick vi en vid första anblick likadan ritning men med en avgörande skillnad. Tomtytorna har förändrats. När vi tog upp detta med byggbolaget fick vi förklaringen att de haft en gammal ritning som ej överensstämde med byggritningen.
Tomtytorna diffar ca 100 kvm per tomt. Vad vi kan förstå har byggbolaget köpt tomterna för 600kr/kvm.
Flera i föreningen tycker detta är skandalöst och vi organiserar oss för att få ersättning i proportion till den förändringen som drabbar oss. Vad gäller rent juridiskt?
Vid påskrift var vår tomt 611 kvm men sedan har 16% försvunnit i en ritningsmiss från byggarna. Hur går vi tillväga om byggarna inte frivilligt kompenserar oss? Vad är rimligt som kompensation? 600kr /KVM?
Vill avsluta med att säga. Fantastisk sida!!
Inte lätt att svara på. Jag antar att det är ett förhandavtal ni skrivit på. Detta avtal är formellt med bostadsrättsföreningen, och inte byggbolaget. Ingår tomten i upplåtelsen? Är tomtens storlek av väsentlig betydelse när det gäller det pris ni ska betala? Har alla drabbats av liknande tomtminskning, eller bara vissa? Generellt gäller att man bara kan begära kompensation om värdet på bostadsrätten kan antas ha minskat pga tomtminskningen. Och är det så att alla har drabbats, är det också bostadsrättsföreningen som kanske ska ha prisreduktion på entreprenaden. Det rättsliga läget är synnerligen oklart. Jag föreslår att ni tar hjälp av en kunnig advokat, för att reda ut frågan.
Hej!
Jag har köpt en nyproduktion och skrivit på förhandsavtal o betalad förskottet också. På förhandsavtalet står tid för upplåtelse sep/2017-jan20118. Nu har de mailat att upplåtelse kommer handla på kvartal 1 2018.
kan man hoppa av avtalet om det bli förseningar på upplåtelseavtalet?
Lagstiftningen är mycket oklar, men i detta fall handlar det om en försening på kanske max 2 månader (31 jan-31 mars), och det tror jag inte är tillräckligt för att kunna frånträda avtalet.
Hej!
Undrar om upplåtelse är samma sak som inflytt? Jag har ett förhandsavtal på nyproduktion där det står beräknad tid för upplåtelse kvartal 3, 2018. Ingenstans nämns datum för inflytt. Har hela tiden tänkt att upplåtelse är samma sak som inflytt men nu ser jag att de i sin broschyr skrivit att upplåtelseavtal skrivs ca 4 mån före inflytt. Vad sker kvartal 3 egentligen; inflytt eller upplåtelseavtalsskrivning..? Vill helst av allt hoppa av men har fått tvärnej av byggherren.
Tanken är tydligen att upplåtelsen sker någon gång juli-september 2018, då ska det finnas en färdig ekonomisk plan, och då tecknas själva köpet av bostadsrätten, dvs lägenheten upplåts, och efter det ska lägenheten slutbetalas. Själva inflyttningen, eller tillträdet som det kallas, blir fyra månader senare, under november – januari 2019.
Hej, vi har tecknat ett förhandsavtal med ett byggbolag där upplåtelsen skulle vara juli 2018 och tillträde december2018/jan2019. Nu har vi fått brev från byggbolaget som skriver att tillträdet är preliminärt flyttat till maj 2019 pga en elleverantör inte flyttat på en nätstation som utlovat där fastigheten skulle byggas. Kan vi säga upp avtalet enligt bostadsrättslagen 5kap paragraf 8 P 2? Kan det anses som försummelse?
Ett försenat tillträde med 4 månader skulle kunna innebära en sådan försening som avses i bostadsrättslagen, men omständigheterna är i detta fall oklara, och din fråga därför omöjlig att besvara. Det du däremot bör kunna kräva är ekonomisk kompensation för de ev. merkostnader som denna försening kan innebära för dig.
Vi har tecknat ett förhandsavtal där beräknad tid för upplåtelse står skrivet men inget om tillträde? Bör tillträde stå med eller kan avtalet vara ogiltigt?
Nej, tillträdesdag behöver inte anges i ett förhandsavtal, men förutsätts vara i nära anslutning till upplåtelsen. ”I nära anslutning” är inte definierat, men brukar vara några månader efter upplåtelsen, och ska(?) vara angivet i upplåtelseavtalet.
Hej!
Jag undrar om bostadsrättföreningen betalar ett högre pris/m2 än vad den boende sen kommer att beta för sin lägenhet? Det vill säga, betalar de boende bara för brf:s kontantinsats och inte hela köpeskillingen? Lånet som brf har betalar de boende sedan för i och med månadsavgiften?
Om det fungerar enligt mina påståenden- ca hur mycket dyrare är då en lägenhet som säljes till brf än som sedan säljes till boende?
Din fråga är något kryptisk, men jag tror att du förstått det rätt. Men föreningen köper inga enskilda bostadsrätter, utan hela fastigheten. Betalning sker med medlemmarnas insatser (merparten) och resten lån. På så sätt behöver medlemmarna inte betala ”fullt pris”, eftersom fastigheten till viss del köps med lånade pengar. Föreningens lån brukar man räkna per kvadratmeter. Då kan man lätt räkna ut den egna lägenheten andel av föreningens lån, alltså hur mycket ”billigare” den blev tack vare lånen. Läs mer under Lektion 44.
Hej Lennart,
Det är så att för 1½ månad sen flyttade jag och min familj in i en nyproducerad bostadsrätt. Redan vid inflytt tyckte vi det luktande konstigt, luktar fisk för att förklara mer exakt. Vi kontaktade byggherren och förklarade. För en vecka sen var vi tvungna att flytta ut för att ge plats åt byggherren och dess arbetare för att försöka lokalisera och åtgärda detta. Nu tror de sig ha hittat felet och det låter inte som något som kommer vara klart över en natt utan kan vara en rätt långdragen process. Byggherren har erbjudit sig att lösa hotell eller en hyresrätt i huset brevid vår bostadsrätt. Vad har vi egentligen rätt till och kompensation mer än att få ett tillfälligt boende? Jag hittar ingenting på nätet om en liknande situation. Kontaktar man en jurist, försäkringsbolaget, brf´s försäkringsbolag eller hur gör man. Alla svar som vi kan få uppskattas enormt!
mvh,
Tobias
Tråkig början på boendet, men så här är det: Ni kan bara begära ersättning för direkta extrakostnader som detta orsakar er. Nu får ni tydligen boendet ordnat, och om ni därutöver har några extra kostnader, så kan ni begära ersättning för det också. Ni kan inte får ersättning för allt ”besvär”. Och ni kan inte kräva ”överkompensation”, även om det ibland förekommer.
Hej,
Vi har signerat upplåtelseavtal med en brf.
Vi ska flytta in om en månad.
Vi har inte signerat avtalet för bolån med banken.
Nu har föreningen uppdaterat prislistan eftersom marknaden står stilla sedan oktober 2017.
Nät vi bokade lägenheten kostade den 3 845 000 kr
Nu, enligt uppdaterad prislista så kostar den 3 345 000 kr.
Frågan är om vi har rätt att köpa lägenheten enligt uppdaterad prislista?
Tack!
Tydligen har föreningen/byggbolaget sänkt priset med ½ miljon! Verkar ganska drastiskt, och ni bör verkligen kontrollera den ekonomiska planen så att allt verkar rätt. Men om det är så så är det det priset ni ska betala! Det tidigare högre priset var bara preliminärt. (med reservation för att vi eller ni missuppfattat något)
Skrev Upplåtelseavtal för ett par veckor sen, och banken hade beviljat mitt lånelöfte. De drog dock tillbaka det efter att de granskat den ekonomiska planen.
Den ekonomiska planen skickades ut bara en vecka innan kontrakten skulle skrivas, vilket jag med facit i hand tycker är väldigt kort tid.
Kan man dra sig ur pga detta?
Den ekonomiska planen ska finnas framme innan upplåtelseavtal kan skrivas. Tydligen har den funnits, även om det bara varit en vecka innan. Jag känner inte till att det ska finnas regler för hur länge den ska finnas innan. Att frånträda avtalet pga detta är nog omöjligt. Men har du ett upplåtelseavtal och betalt hela bostadsrätten kan du ju sälja den.
Hej Lennart!
Har köpt nyproduktion som beräknas vara klart 2019, har tecknat förhandsavtal samt betalat handpenning om 10%.
När vi bokade lägenheten så hade den sex stycken garderober på ritningen, nu ca ett halvår senare när det är dags för tillval och annat ser vi på ritningen att de har ersatt en utav garderoberna med ett schakt istället. Så då försvinner en del utav lägenhetsytan. Har man rätt till någon slags kompensation för detta?
Mindre förändringar brukar inte medföra någon kompensation. Ibland kan det stå något om detta i förhandskontraktet. Det kan finnas förbehåll om att t ex schakt kan tillkomma, eller att ytan kan bli mindre. Generellt gäller att förändringar (försämringar) som inte hade inneburit ett lägre pris från början inte behöver kompenseras. Även ytavvikelser upp till några kvm kan förekomma.
Hej Lennart! Om man blir arbetslös kan man avsluta ett BR köp? Har skrivit på ett förhandsavtal och betalat 50tkr, preliminärt inflytt maj-dec 2019. Har inga pengar nu och får inget lån. Ger nu upp handpenningen bara jag slipper köpa.
Har du skrivit på ett förhandsavtal är du tyvärr bunden, oavsett vad som händer i ditt eget liv. Om du inte vill eller kan fullfölja köpet, riskerar du inte bara att förlora de 50 tkr, föreningen kan kräva dig på ytterligare skadestånd. Kontakta bostadsrättsföreningen/byggbolaget och försök förhandla dig till ett så rimligt skadestånd som möjligt, om du vill avbryta affären.
Hej.
Vi har skrivit på ett förhandsavtal på ett bostadsrättshus som har inflyttning under Q3 2018. min fråga är om man bör köra en privat besiktning med ytterligare en besiktningsman eller om den slutbesiktning som görs via byggprojektet är tillräcklig? skall ju vara av en opartisk besiktningsman? känns lite som kaka på kaka att göra det själv också, vad tycker du?
Man ska inte behöva göra en egen besiktning, utan det räcker med den slutbesiktning som göra av föreningen. Besiktningen brukar göras efter inflyttning, och då kan man passa på att påtala ev fel som man själv upptäckt.
Hej!
Vi har under veckan tillträde till vår nyproducerade lägenhet men slutbesiktningen av oberoende besiktningsman har man fått skjuta på i omgångar pga vissa skåpluckor inte är färdig monterade. Slutbesiktningen kommer inte kunna ske förrän en vecka efter tillträdet. Vad är ditt råd till oss som köpare i denna situation?
Ni behöver inte göra något alls, utan bara invänta besiktningen. Se tidigare svar.
Hej ,
Funderar på att ta över ett avtal av nyproducerad lägenhet från min kompis föräldrar som inte kan flytta in längre (dödsfall). De har betalt in 125000.
Kompis bjuder på de 125K om jag tar över. 3a på 75 kvadrat för 1795000 + tillägg på 115000. Avgift 4100. Kollade upp förening nu , de har lån på runt 16000 per kvadrat. Helt ny förening med 51 lägenheter planerade över 3 etapper. Detta är den första, inflyttning senare i år.
För hög skuldkvot ?? Eller ska jag slå till ? :-)
Belåningen verkar mycket hög, men om du ska köpa eller inte är inget vi kan avgöra här. Beställ en Upplysning så kan vi göra en ordentlig bedömning.
Hej!
Vi bor i en bostadsrätt som är nybyggd. Vi har ännu inte tagit över styrelsen då bygget inte är färdigt. Vi har haft en del strul med byggherren varpå vi har börjat ha bomöten för att utbyta information och gå samman om vissa frågor. På sista bomötet dök frågan upp om de olika besiktningsfaserna och om vi kan kräva att få se protokollen.
I alla papper , annonser mm innan köpet stod det att vi själva skulle stå för el, vatten och sophämtning. Nu har byggherren tagit bort vattenmätaren och lagt kostnaden för det på avgiften. En del av de boende bygger pool och en del har badtunnor. De som nu inte bygger pool eller badar badtunna vill nu ha tillbaka vattenmätare för det finns en rädsla att avgiften ska höjas. Kan vi kräva att mätaren sätts tillbaka?
Man måste förstå att den byggande styrelsen, tillsatt av byggbolaget, ändå är föreningens legitima styrelse under byggfasen. Och kan, och har rätt, att göra mindre förändringar i projekteringen. Ni som är nyblivna medlemmar kan i praktiken bara påverka detta genom att ”ta över” styrelsen, när detta blir möjligt, och ändra på det som ni tycker blivit fel. Att ”kräva” att mätarna sätts tillbaka, kan alltså bara göras på två sätt. Antingen genom att en nytillsatt styrelse beslutar så, eller att man via en motion på en föreningsstämma beslutar så. Vilket som nu kommer först.
Hej!
Vi är nära att köpa en nyproducerad bostadsrätt och har fått utkast på förhandsavtal och kostnadskalkyl mailade till oss. Det här är andra gången man försöker sälja projektet och har sänkt priserna med ca 25% sedan förra gången, men kostnadskalkylen (och avgifterna) är fortfarande densamma. De sänkta priserna (insatserna) gör dock att det saknas ca 100 miljoner kr till den i kostnadskalkylen angivna köpeskillingen för fastigheten. Frågade mäklaren som hävdar att köpeskillingen kommer att justeras med motsvarande summa, och att det inte ska påverka avgiften (föreningens ekonomi). Men när en så stor förändring sker, borde inte en ny kalkyl upprättas? Det höjer ju exempelvis föreningens belåning från 17% till 22% av fastighetens värde, även om den faktiska lånesumman inte ändras. Känner mig också tveksam till om jag verkligen kan lita på att de inte senare höjer föreningslånen för att ta igen lite av prissänkningen.
Du ställer en mycket väsentlig fråga. I dessa tider med svårsålda nyproducerade bostadsrätter har det blivit vanligt att man sänker priset på lägenheterna. Eller erbjuder andra typer av förmåner eller rabatter. Frågan är då vem som bekostar dessa sänkningar eller rabatter? Formellt är det ju bostadsrättsföreningen som säljer, dvs upplåter lägenheterna, och i så fall går miste om en del av de beräknade insatserna eller intäkterna. Om det ska bli en riktig prissänkning måste alltså byggherren sätta ner priset på hela bygget i motsvarande grad. Annars kan det bli som du antyder, att byggherren bara kompenserar genom att lasta på föreningen ytterligare lån, dvs det blir medlemmarna själva som bekostar rabatterna!!
Det här måste man vara mycket uppmärksam på. Enligt vår mening måste det upprättas en ny förhandskalkyl, om det är så att lägenheter på olika sätt ”reas” ut. Man måste försäkra sig om att det verkligen är byggaren som står för rabatten, och att inte föreningens lån ökas. Och att det pris man ska betala verkligen stämmer överens med vad som anges i förhandskalkylen.
Risken att det inte går rätt till är nog störst bland mindre etablerade byggare. Det finns tyvärr gott om fastighetsskojare och lycksökare i denna bransch.
Hej,
Vi har köpt nyproducerat i en liten förening och i kostnadskalkylen uppges 13,9 mio kr i hypotekslån uppdelade på rörlig, 2 och 5 års lån.
Nu har vi fått se årsredovisningen som visar kortfristiga skulder på 17,4 mio kr (dvs kortare än ett år).
Vad har vi för möjligheter? Kan interimstyrelsen avvika så mycket från kostnadskalkylen och skuldsätta föreningen efter köpet?
Omständigheterna verkar mycket oklara, det låter som att produktionen inte är färdigbyggd? Jag är därför osäker på relevansen av de ”kortfristiga” skulderna. Din redogörelse är alldeles för knapphändigt.
Jag har tecknat mig för en nyproducerad bostadsrätt. Tanken var uppvärmning med golvvärme och alla bilder på fönster visar fri utsikt från låga fönster. Under processen har golvvärme blivit radiatorer. Ingen upplysning har lämnats till mig om det. I de låga fönstren i lägenheten står nu radiatorer som syns tydligt både innifrån och utifrån. Det hela ser väldigt fult ut. Tillträde är om en vecka och byggherren säger att ”radiatorer får du finna dig i”. Jag inser att det är kört med golvvärme men vill få till en lösning som ser mer estetiskt tilltalande ut än synliga fula element. Kan jag hålla inne betalning vid tillträdet av lägenheten för att trycka på ombyggnation? Tacksam för svar.
Byggherren/tillika interimsstyrelsen, kan tyvärr göra ganska omfattande förändringar under byggets gång. Fullt tillåtet. Er möjlighet att protestera, och bestrida detta, är tyvärr begränsade. Endast om förändringen är så stora att man kan tala om att priset på bostadsrätten borde vara lägre, först då kan begära skadestånd och ersättning. Var gränsen går i just ert fall kan jag naturligtvis inte avgöra. Att innehålla betalning för bostadsrätten är inte en framkomlig väg, då ni har en skyldighet att betala på utsatt tid enligt ert upplåtelseavtal.
Jag har tecknat mig för en bostadsrätt men där man inte kommit upp till det antal lägenheter som måste säljas för att bygget skall få starta och i avtalet står då att avtalet upphävs och man får tillbaka sina pengar. Nu har de skickat ut ett ”tilläggsavtal” och förlänger denna tid med 6 mån. Har jag rätt att i detta läge välja att hoppa av och få tillbaka mina pengar eller måste jag skriva på förlängningen?
Enligt min mening är detta ”tilläggsavtal” en form av erbjudande, som du alls inte måste anta. Står det i ditt ursprungliga avtal att avtalet upphör så ska du kunna kräva pengarna tillbaka.