22. Beräkningstips 3 – föreningens skuldsättning
Skuldsättning (belåning) i en bostadsrättsförening
Det handlar om att mäta bostadsrättsföreningens lån eller skuldsättning. Detta är en variant av beräkningstips 1 där vi beräknade föreningens räntekostnader. Men istället räknar vi på föreningens skulder och får ett mer exakt resultat, oberoende av ränteläge och lånevillkor. Men vad ska man jämföra med?
Ett sätt är att jämföra skulden med taxeringsvärdet. Då får man ett värde mellan 0 och 150%. Men eftersom taxeringsvärdet kan skilja mycket mellan stora och små städer, mellan gammalt och nybyggt, och dessutom kan vara inaktuellt, är inte detta någon bra jämförelsemetod.
Mest korrekt och rättvisande är att räkna skuld per kvadratmeter yta (totalyta). Brukar kallas belåning, och är ett mycket vanligt och tillförlitligt mått. Då får man ett värde som brukar ligga någonstans mellan 0 och 15 000 kr/kvm. Problemet är att föreningens totalyta inte alltid finns angiven i årsredovisningen. Hittar man uppgiften och kan göra beräkningen gäller följande tumregel: Under 5 000 kr/kvm = bra, över 10 000 kr/kvm = inte bra.
Enklare och på sätt och vis bäst är att jämföra föreningens skulder med den totala omsättningen (intäkterna). Det ger ett mått på hur skuldtyngd föreningen är, dvs föreningens möjlighet att hantera sina skulder (ungefär som en privatpersons skulder i förhållande till dennes inkomst). Kallas ibland för skuldkvot. Ta långfristiga skulder i balansräkningen (brukar också heta Fastighetslån eller Skulder till kreditinstitut) och dividera med omsättningen (Summa intäkter) överst i resultaträkningen. Värdet brukar bli mellan 1 och 15.
Tumregeln blir i all sin enkelhet: Under 5 = bra, över 10 = inte bra, 20 = mycket illa!
Det senaste måttet blir också bostadsrättsföreningens räntekänslighet. För varje procentenhet låneräntan ökar måste nämligen föreningens intäkter öka med denna faktor. T ex: om räntekänsligheten är 12 i en viss förening, så innebär det att om räntan går upp med 1%-enhet så måste föreningens avgifter/intäkter höjas med 12% för att ekonomin ska gå ihop. Stigande räntor och hög räntekänslighet är alltså ingen bra kombination.
Se också våra listor med betyg över föreningarnas skuldesättning.
I många årsredovisningar anger man något man kallar belåningsgrad. Det definieras på åtminstone två olika sätt: ibland betyder det ’lån / bokfört fastighetsvärde’, ibland betyder det ’lån / balansomslutning’. Bägge varianterna är besläktade med begreppet soliditet, och är oanvändbara när det gäller bostadsrättsföreningar.
© Borättupplysning Skåne
Hej,
Hur ska man ställa sig till en relativt ny förening (05/06) som ligger bra eller ok till på de andra beräkningarna men har 10.7 när skulderna jämförs med omsättningen?
Höga skulder är väl att vänta?
Deras lån är bundna, fram till 2014 för vissa och 2015 för andra.
Med vänliga hälsningar, Ida
Att en relativt ny förening har ett belåningsvärde kring 10 är inget ovanligt, men ändå ganska högt. Räntekostnaderna för föreningen kommer vara ganska stora, men har styrelsen bra kontroll över ekonomin så bör det ändå inte bli några problem. Att de andra betygen är bra eller ganska bra tyder ju på det.
Har tittat på Länsförsäkringars nyproduktioner och bostadsförsäljningar i Umeåområdet och där verkar alla nybildade föreningar ha räntekänslighet 16, belåning 12k/kvm. Hur kan dessa BRF ekonomiska planer bli godkända?! Känns som en ren bluff att köpa en lägenhet med låg avgift och relativt låg insats när kostnaderna dolts i föreningens belåning och obefintliga amortering.
En belåning på 12000kr/kvm är mycket högt, men inte ovanligt för nyproducerade bostadsrätter. Särskilt utanför storstadsområdena, eftersom det annars inte går att sälja nya bostadsrätter där. Men dessa föreningar är ekonomiskt mycket riskabla, och detta borde framgå mycket tydligare för köparna.
(Under 90-talskrisen gick många liknande föreningar i konkurs eller fick rekonstrueras, liksom på 70-talet. Snart dags igen?)
Ang. husytor
Nyckeltalen går ofta tillbaka till ex. kr/m2.
Vad är definition på ytan?
* Summa lägenhetsytor
* Areal uppvärmda ytor A-temp
* Summa ytor yttermått, längd x bredd per plan
Det är ju stor skillnad mellan olika ytorna. Tillämpas olika arealer på ändamålet, ex.vis värmeförbrukning per m2 ?
Du har rätt i att det förekommer många olika definitioner på yta, och ibland blandas de ihop. När vi talar om en bostadsrättsförenings belåning per kvm, så räknar vi Totalytan, dvs alla lägenheter + lokaler, enligt taxering och fastighetsregistret. Eftersom vi anser att alla dessa ytor är med och betalar föreningens kapitalkostnader.
I andra sammanhang används dock bara bostadsrättsytan, dvs enbart lägenhetsyta upplåten med bostadsrätt. Detta mått används främst när man vill klargöra vilket värde och skuldandel som faller på var och ens bostadsrätt. Enbart bostadsrättinnehavare ”ansvarar” ju för föreningens skulder, t ex i samband med kapitaltillskott. Detta belåningsvärde blir då nästan alltid högre, eftersom det ofta är en mindre yta som lånen ska fördelas på.
I samband med energideklarationer används ett annat, utvidgat mått: hela den uppvärmda fastighetsytan. Innefattar även trapphus och gemensamma utrymmen.
Fastighetens yttermått och antal våningsplan, den sk byggrätten(?), används enbart i taxeringssammanhang.
Jag bor i en nybyggd fastighet (inflytt 2012) i ett attraktivt område i Stockholm. När jag räknar ut kvoten belåning mot nettoomsätting får jag 19,3!! Det är ju jättemycket! Är det normalt för en ny förening? Däremot ligger kvoten netto-omsättning/räntekostnader på ”vanlig” nivå för nybygge= 50%.
Jag har även fått höra om ett annat mätetal: kvot likviditet/nettoomsättning>25% (min förening ligger på 28%) Synpunkter och åsikter?
Jag funderar på att köpa en lägenhet i ytterområden inom snar framtid. Då har jag kikat på nyproduktion och jämfört med befintliga hus. Det visar sig att nyproduktionen ligger 2 ggr högre i kvm-pris än de husen som byggdes på 60 och 70-talen. Eftersom jag inte tror att det blir tokiga stockholmsnivåer på priserna i detta område så torde det egentligen vara en ännu sämre idé att köpa nyproduktion med obefintliga avskrivningar?
Det du beskriver om din egen förening är ganska normalt för nyproduktion, så ser det ofta ut, men det innebär inte att det är bra, det tyder på hög belåning, och hög risk. Ett ännu ärligare mått är Lån / Summa årsavgifter.
Den andra frågan om likviditet: 25% är ett bra värde, man har alltså 3 månaders ”buffert” i kassan, helt normalt, och väldigt lagom.
Tredje frågan: du har med stor sannolikhet rätt…
Hej!
Jag tittar på ett objekt där summan för
Brf:ns lån delat med intäkterna för avgift landade på 7.37. Hur står det sig? Föreningen bildades 2005 och har bara 7 lägenheter så det är en relativt ny, liten förening.
Är också nyfiken på det här med yttre fond för underhåll/renoveringar. Hur mycket är det rimligt att föreningen har sparat?
/jonathan
Det låter som om föreningens belåning är ganska måttlig, ett värde mellan 5 och 10 indikerar det.
Angående yttre fond: det föreningen ”sparar” eller ”avsätter” till fonden är inga verkliga pengar, därför kan man inte utifrån detta ”sparande” dra någon slutsats. Sparande kan också vara att amortera, det är ett verkligt sparande. För att förstå hur mycket föreningen totalt sparar, eller kan spara, måste man räkna fram det sk uh/am-utrymmet (lektion 21).
Hej!
Otroligt bra hemsida med mycket matnyttigt!
Jag har en fråga, vi var idag och kollade på en lägenhet i en liten brf (7 lgh) i ett hus som blev totalrenoverat 2009. Från deras årsredovisning 2012 har jag fått tag i följande uppgifter:
Inteckningslån: 4 500 000 kr
Nettoomsättning: 254 842 kr
Om jag använder din kalkyl rätt så får jag en skuldkvot på 17 och det måste ses som väldigt dåligt enligt dina tumregler. Stämmer detta? Hur fungerar det med inteckningslån? Jag antar att det är att betrakta som ett en långfristig skuld.
Ja, inteckningslån är detsamma som långfristig skuld, och en skuldkvot på 17 är mycket högt. Hög risk, om räntorna skulle stiga.
Tack för en superbra hemsida! Såg även att ni gjort värderingar på vissa bostadsrättsföreningar i Stockholms innerstad, de flesta hade fått godkänt betyg. Vi funderar på att köpa i Hägersten och jag har följt era 3 steg och för 5 bostadsrättsföreningar och samtliga får icke-godkänt enligt denna modell. Kan det stämma? Kanske gör jag fel… Ni har inte lust/tid att göra en liknande kalkyl för Stockholms söderorter? Såg också att man kan beställa en analys av er, det får vi göra när vi väl hittat en lägenhet. Hur lång tid tar det ungefär att få svar på en sån analys?
Fler heltäckande betygslistor över områden i Stockholm görs bara i mån av tid, och är inte inplanerat just nu. Individuella analyser görs mot betalning, sk Upplysning 1 eller 2. Levereras senast dagen efter beställningen.
Vad är synen på en brf från 1960 som har en skuld på 10.000 per kvm?
Om det är så att föreningen funnits ända sedan 1960 (och inte bara fastigheten) så är det ett mycket ovanligt fall. Gamla föreningar brukar ha små lån kvar eller vara skuldfria. Men om föreningen är ny, och bara fastigheten gammal, då är det inget ovanligt. Men 10.000 kr/kvm är ganska mycket.
Hej,
Jag har intresse att köpa en bostadsrätt som ingår i en förening som endast har 4 bostadsrätter på sammanlagt 189kvm och en skuld på 7milj (?!)
Denna förening är skapad 2011, och ny samt liten.
Är detta en väldigt riskabel investering?
Årsredovisningen finns här: http://www.esthlm.se/RenderFile.ashx?fileguid=49752DQGFMR6549N&extension=pdf
De 7 miljonerna är inte en skuld, utan balanserad förlust. Den verkliga skulden är på 3 miljoner. Det ger en belåning på ca 16.000 kr/kvm, vilket är extremt mycket, och mycket riskabelt. Du bör nog avstå.
Hej,
Jag är eventuellt på väg att köpa en br i en brf som verkar ha väldigt dåliga värden när jag gör dessa beräkningar. Är det ett dumt köp eller finns det omständigheter som ”förmildrar”?
Huset är från 1947 men renoverat 2010 och köpt från tidigare ägare 2007, dvs en relativt ung förening. Värden jag räknat på (enl. ovan) är:
Belåningsgrad: ca 12 000:-/kvm
Skuldkvot: 15,2
+ en annan beräkning:
Föreningens skuld x lägenhetens %-sats / lägenhetens storlek = 10 700 -13700:-/kvm beroende på om ett loft på 20 kvm räknas in eller ej (ingår tydligen inte i lägenhetens storlek av någon anledning). Blir ditt råd att avstå, med dessa siffror i åtanke?
Tack för en väldigt bra sida! :)
Mvh
Stefan
12.000 kr/kvm i belåning är ett mycket högt värde, innebär stora räntekostnader för föreningen, och en betydande risk om eller när räntorna börjar stiga. Se det som en extra skuld som belastar bostadsrätten. Det finns egentligen inga förmildrande omständigheter, det finns inga sätt att trolla bort dessa lån.
Tack för ett (jätte)snabbt svar.! :)
En liten fråga till: I denna förening är tomten en ägandetomt ej tomträtt som de flesta andra i området. Spelar detta någon roll eller är det bara av mindre betydelse?
//Stefan
Det är en fördel om tomten är friköpt, dvs att föreningen äger sin egen tomt, istället för att arrendera den (tomträtt) och betala årligt arrende (tomträttsavgäld). Däremot har vi på Borättupplysning svårt att värdera denna fördel i förhållande till våra andra betyg. Tills vidare nöjer vi oss därför med att säga: det är en fördel.
Hej! Jag tittar på att köpa en lägenhet i en relativt nystartad Brf (2009). Jag kan inte beräkna belåningsgrad då inte totala ytan nämns i årsredovisningen. Däremot reagerade jag på långfristig skuld på 58,8Mkr (87lgh, varav 70 bostadsrätter). Skuldkvoten däremot ligger på 13,5. Enligt ovanstående tips så ser det inte bra ut. Däremot blir jag osäker eftersom det är en relativt nystartad förening.
Bör jag undvika att köpa lägenhet i en Brf med en sådan ekonomi?
När det gäller bedömningen av enskilda bostadsrättsföreningar hänvisar vi till våra Upplysningstjänster
Hej!
I listan över betygen på Brf i skåne så pratar ni om två betyg. Men om man går in i er lista så ser man 3 betyg. Vilka 2 av dessa 3 betyg använder ni för att skapa det sammanlagda betyget?
Listorna ser olika ut för de olika orterna, det beror på att det skett en viss utveckling vad gäller betygssättningen. I Malmö-listorna har vi tre betyg, och alla dessa används för att fastställa slutbetyget. Det står förklarat ganska noggrant på den sidan.
Jag är intresserad av att köpa en lägenhet i en förening som förvärvade ett 40-talshus år 2005.
80 bostadsrätter, 3st hyresrätter och 12 lokaler.
Jag blir lite osäker då föreningen har:
– lån/kvm på 7800kr
– räntekostnader/nettoomsättning på 31%
– lån/tot. int. på 12.
– UH/AM på 19%
Hyrorna är dock väldigt låga (441kr/kvm). Man har dock ansamlad förlust på sammanlagt 17 milj kr som jag ej tagit hänsyn till i ovanstående nyckeltal. Ska dessa tas med? Är det ovanligt med ovanstående nyckeltal när man nyligen förvärvat en fastighet? Man har gjort stora renoveringar de senaste åren, man har hyresrätter samt funderar på att sälja ut vinden. Kassaflödet under året är positivt på ca 1 milj kronor och man amorterade av ca 1.5% av lånet i år.
Vad tror ni, är ekonomin helt åt skogen eller kan dom ha koll på den?
Tack för en mycket bra sida.
Inget av värdena är i sig ovanligt eller alarmerande, men hur helheten ska bedömas varken vill eller vågar jag svara på enbart utifrån dessa siffror. Jag hänvisar till vår utmärkta Upplysnings-tjänst, där gör vi noggranna beräkningar och ger en helhetsbedömning av bostadsrättsföreningens ekonomi.
Hej är intresserad av en lgh i nybyggd förening (under två år gammalt hus). Enbart ek. plan finns att tillgå där framgår. Belåning 9780. Avgift 658/m^2. taxeringsvärde 30milj, skuld 23 milj, insatser 64milj. Intäkter 1670tkr. Skuldkänsligheten är 13. Funderar på om det finns risk för konkurs i föreningen eller om solidiiteten ( insatser/skuld) uppväger de andra nyckeltalen?
Jag vill bara uttala mig om föreningens belåning, som enligt dina uppgifter är 9780 kr/kvm. Det är en ganska hög skuldsättning, och är därmed en risk, om marknadsräntorna skulle börja stiga.
För övrigt vill jag hänvisa till våra Upplysningstjänster på borattupplysning.se.
Hej
Funderar på en nyproducerat 2a i Uppsala med bästa läge i stan. Ligger vid ån och 600 meter till stationen. Bygget kostar 185 milj, medlemmarnas insatser är 139 milj. Kvar 51 milj kr vilket gör 14900 i skuld per m2.
Stor tryck att köpa dessa HSB lägenheter. Priset för mig blir 2.5 milj för 62 m på 5: våningen och 3.100 kr i månadshyra.
Är skulderna för stora eller är det köpvärt
Anders
En föreningsskuld på 14 900 kr/kvm är väldigt mycket, och innebär en stor framtida risk. Inget vi rekommenderar.
För övrigt hänvisar vi till vår Upplysningstjänst.
En månadskostnad på 6513 och lägenheten kostar 3,2 miljoner
och föreningen skulden är på 11000kr kvm.
Hur ser det ut…Är det en farlig affär.
11 000 kr/kvm i föreningslån är mycket, och riskabelt. För övrigt kan vi bara hänvisa till vår Upplysningstjänst, om du vill ha en bedömning av om det är ett bra köp eller inte.
Hej
Vi är seriösa spekulanter på en nybyggd vindsvåning på Kungsholmen (med fantastisk utsikt över Kungsholmskanalen).
Mycket lockande men föreningens ekonomi är ett frågetecken.
Föreningen bildades samma år som lägenheten byggdes tror jag.
När jag räknar fram lån per kvm landar den på ca 12 000 kr/kvm.
Skuldkvoten landar på cirka 11,5.
En annan sak som jag reagerar på är att föreningen har en ansamlad förlust på nästan 9 mSEK. Vad innebär detta?
Hur skall man tolka denna ekonomiska situation?
Tack för fin information på sidan!
En belåning på 12 000 kr/kvm är väldigt mycket.
Utifrån ansamlad förlust går det inte att dra någon säker slutsats.
Beställ gärna en Borättupplysning för att få en komplett bedömning och värdering.
Hej vi är intresserade av en bostadsrätt, har dock hög avgift 7000kr i mån inkl vatten, uppvärmning, kabel tv.
Utgångspris 500 000kr. När jag delade lånet på 16 100 000 /intäkter 3 200 000 fick jag 5.
Lån per kvadratmeter 3500 kr. Det är rätt bra förening eller? Men om det är bra varför har dom en så hög avgift? 7000kr i mån för 114 kvadrat, är 736 kr kvadraten normalt? Föreningen är från 1989, tack på förhand.
Ja, lån/intäkterna ger räntekänsligheten 5, vilket är ganska bra. Belåning på 3400/kvm är ganska lågt. Så ur den aspekten är det en ganska bra förening.
En avgift på 736 kr/kvm/år är medelhögt, och verkar lite högt i förhållande till belåningen. Svårt att avgöra utan att studera årsredovisningen närmare.