22. Beräkningstips 3 – föreningens skuldsättning
Skuldsättning (belåning) i en bostadsrättsförening
Det handlar om att mäta bostadsrättsföreningens lån eller skuldsättning. Detta är en variant av beräkningstips 1 där vi beräknade föreningens räntekostnader. Men istället räknar vi på föreningens skulder och får ett mer exakt resultat, oberoende av ränteläge och lånevillkor. Men vad ska man jämföra med?
Ett sätt är att jämföra skulden med taxeringsvärdet. Då får man ett värde mellan 0 och 150%. Men eftersom taxeringsvärdet kan skilja mycket mellan stora och små städer, mellan gammalt och nybyggt, och dessutom kan vara inaktuellt, är inte detta någon bra jämförelsemetod.
Mest korrekt och rättvisande är att räkna skuld per kvadratmeter yta (totalyta). Brukar kallas belåning, och är ett mycket vanligt och tillförlitligt mått. Då får man ett värde som brukar ligga någonstans mellan 0 och 15 000 kr/kvm. Problemet är att föreningens totalyta inte alltid finns angiven i årsredovisningen. Hittar man uppgiften och kan göra beräkningen gäller följande tumregel: Under 5 000 kr/kvm = bra, över 10 000 kr/kvm = inte bra.
Enklare och på sätt och vis bäst är att jämföra föreningens skulder med den totala omsättningen (intäkterna). Det ger ett mått på hur skuldtyngd föreningen är, dvs föreningens möjlighet att hantera sina skulder (ungefär som en privatpersons skulder i förhållande till dennes inkomst). Kallas ibland för skuldkvot. Ta långfristiga skulder i balansräkningen (brukar också heta Fastighetslån eller Skulder till kreditinstitut) och dividera med omsättningen (Summa intäkter) överst i resultaträkningen. Värdet brukar bli mellan 1 och 15.
Tumregeln blir i all sin enkelhet: Under 5 = bra, över 10 = inte bra, 20 = mycket illa!
Det senaste måttet blir också bostadsrättsföreningens räntekänslighet. För varje procentenhet låneräntan ökar måste nämligen föreningens intäkter öka med denna faktor. T ex: om räntekänsligheten är 12 i en viss förening, så innebär det att om räntan går upp med 1%-enhet så måste föreningens avgifter/intäkter höjas med 12% för att ekonomin ska gå ihop. Stigande räntor och hög räntekänslighet är alltså ingen bra kombination.
Se också våra listor med betyg över föreningarnas skuldesättning.
I många årsredovisningar anger man något man kallar belåningsgrad. Det definieras på åtminstone två olika sätt: ibland betyder det ’lån / bokfört fastighetsvärde’, ibland betyder det ’lån / balansomslutning’. Bägge varianterna är besläktade med begreppet soliditet, och är oanvändbara när det gäller bostadsrättsföreningar.
© Borättupplysning Skåne
Intresserad av en lgh i en förening som bildades 2011, huset byggdes 1907. I senaste årsredovisningen enl föreningen själv att lån/kvm bostadsyta uppgår till 12 165:- (år 2012 var det 10286:-). I årets resultat framgår att föreningen gått minus med 1 435 400:-.
Årsavg/kvm är 521:-.
Nettoomsättningen 2013 var 1 211 617:- och skulder till kreditinstitut är 23 100 500:-. Totalt finns 6 företag i huset som hyr lokaler som tydligen drar in pengar till föreningen (enl ordförande).
Lägenheten ligger i centrum i Stockholm och är väldigt fin, och föreningen har bl a byggt balkonger och hiss de senaste två åren och mer är på gång.
Skulle du utifrån denna information bedöma detta som en högriskig investering?
Tacksam för snabbt svar!
Denna typ av frågor hänvisar vi till vår betaltjänst, Upplysning2.
Hej!
Är intresserad av en lägenhet där föreningen ombildades 2005, det är ett hus från 1920 talet, men ser man på vad som är åtgärdat så är allt fixat de senaste åren, allt från el till dränering you name it. Inget kvar att göra dvs.
8900 kr i belåning/kvm2 tycker jag låter mycket? Samt skuldkvoten om jag räknar på det blir 10,16.
Vad tycker ni? Är det något man ska akta sig för? (Mitt i centrala Malmö)
Går inte att svara på enbart utifrån dessa uppgifter, utan hänvisar vi till vår betaltjänst, Upplysning2.
Hej!
För att räkna utt skuld per kvadratmeter, räkna du med bara bostadsarea+hyresarea eller räkna du också med tomtarea?
Tack på förhand. Mycket bra websidan!
/Ischa
Tomt-arean ska inte alls blandas in, inte heller parkeringsplatser eller garage, utan bara ren boyta (bostäder + lokaler). Uppgiften finns i föreningens taxeringsbesked, och brukar redovisas i årsredovisningen.
Hej! Jag har jämfört flertalet föreningar utifrån dina 4 beräkningstips. Vissa framstår som mycket bra och andra som mindre bra.
Jag tycker mig dock ofta ana ett samband mellan höga lån och att man under de senaste årtiondet har genomfört stora, men viktiga, renoveringar (tex fönsterbyte, stambyten).
För att ta ett exempel jämförde jag en ”dålig” förening, som i din tabell fått summabetyg 3 (lånkvot 12) med en ”bra” förening med summa betyg 10 (lånkvot 1). I den ”dåliga” föreningen har man dock, till skillnad från den ”bra”, bytt fönster, stammar mm och underhållet ser bra ut.
Är det inte sannolikt att den ”bra” föreningen drar på sig lika stora skulder så fort de byter stammar? Borde man inte väga in renoveringbehovet (speciellt av de större typerna) i den ekonomiska analysen? Hur ser du på detta?
Det är ett intressant problem du tar upp, och något vi själva brottas med. Våra beräkningsmetoder har förfinats och förbättras under åren som gått, och numera försöker vi väga in även underhållsstatusen, i den mån det går att utläsa ur årsredovisningen. Nyligen stambytta fastigheter får t ex nu ett bättre betyg. I våra äldre betygslistor är denna faktor inte med. Samtidigt är denna uh-påverkan kanske inte så stor som man skulle kunna tro, på en 12-gradig skala brukar det bara röra sig om 1-2 poängs skillnad. Den egentliga svårigheten är att ”värdera” underhållsstatusen enbart utifrån den korta beskrivning som finns i årsredovisningen (och som ibland inte alls finns). Ett annat problem är att det för en utomstående är omöjligt att förutspå kostnaderna för t ex ett framtida stambyte, och att förutspå när det komma, om 1 år, 10 år eller ännu senare.
hej, mitt namn är Monica. Jag undrar ett par saker. Bor i bostadsrätten ”veterinären”. vill veta om balkongväggen och balkonggolvet hör till vårt reparationsområde? Vi har talat med ordförande innan vi gjorde väggen , och fick ett halvt löfte om en slant .min man har skrapat och grundat ,och målar flera gånger. Och troligen får vi ingen slant.
Nu är golvet det värsta. här är det 14 st lägenheter, och jag vet att fler gör allt för att gömma det. Man pratar om stora sjöar i groparna på golvet när det regnar. och det verkar som att det inte finns något intresse att snygga till dom . Ligger det i vårt eget intresse eller på husets? Vi är alla upp i åren, så åligger det på oss att göra något, så blir det nog inte av. Föreningen har pengar, så jag tycker att det bör ligga i deras eget intresse, och i vårt. Jag har skickat efter stadgarna för huset, där står det att ytterväggarna står huset för, men hör inte balkongväggen dit?! .Men hur ligger det till med balkonggolvet? Vad jag har förstått gör man inte det. Och jag har inte läst något om det i stadgarna. så vad gäller?
Monica Katzler Gnesta. Tack på förhand
Frågan har hamnat lite fel, men svaret är enkelt: balkong och balkongvägg ska föreningen underhålla. men om ni gjort något själva är det inte säkert att ni kan få någon ersättning. Balkonggolvet däremot brukar var och en få måla själv. Men om det är gropar eller sprickor i balkonggolvet då bör föreningen göra något åt det, men det beror på hur allvarligt det är.
Förlåt men vart ska jag vända mig, jag har frågat på fler ställen, och fått svar att jag ska vända mig till er. Monica
Hej,
En BRF i Johanneshov är omgjord från grunden och ska få ett nytt taxeringsvärde och lgh säljs nu på nytt. Extremt hög skuldsättning på 16 077kr/kvm (boyta), 13 888 kr/kvm (inkl lokaler). Skuldkvoten ligger på 22,8. Amortering är planlagda först efter fem år. Jag undrar hur en sådan ekonomisk plan kan bli godkänd överhuvudtaget? Om jag ska tolka de svar som hittills givits här verkar det vara en synnerligen riskabel affär?
Tyvärr är det så att Boverket inte ställer några rimlighetskrav på de ekonomiska planerna.
Instämmer, de siffror du anger verkar peka på en mycket riskabel bostadsrättsförening.
Tittar nu på en bostadrättsförening i södra stockholm och får ihop följande siffror:
”övriga skulder till kreditinstitut”: 67 miljoner
Totalyta: boyta 5 691, lokalyta (inkl. förråd och lager) 5 976: 11 667
= 5 743 = bra
men samtidigt
skulder till kreditinstitut: 67 miljoner
nettoomsättning 2013: 4 225 467
=15,86 = väldigt illa
Hur förklarar man det? Föreningen är ju en gammal skola som har byggts om, så kanske de har en hel del oanvändbara ytor som inte ger några intäkter? Eller kanske de här ”tomma” ytorna är användbara och dolt värde på nåt sätt?
Hur skulle ni se på en sån förening? Skulderna verkar vara extremt höga, och räntan kommer nog stiga avsevärt under de kommande åren…
Vi har redan svarat på detta problem i en personlig Borättupplysning till frågeställaren. Problemet verkar vara att den uppgivna lokalytan inte existerar, eller åtminstone inte genererar några hyresintäkter. Den beräkningsbara ytan är alltså troligen bara 5 691 kvm, och då blir belåningen nästan 12 000 kr/kvm, vilket är mycket högt.
Hej
Jag har några funderingar om en förening som har en intressant lägenhet.
Föreningen registrerades 2006 och byggnaden är från 1946. Totalt är det 19 bostäder och en verksamhetslokal, varav tre av dessa lägenheter är hyresrätter som ger extra inkomst till föreningen.
Lån / kvm 10 065 kr
Skuldkvoten 10.86.
Anläggningstillgångarna 30,5 milj
Långfristiga lån är 9,1 milj.
Lån / kvm ligger över 10 000 kr, men är det ett problem med tanke på att föreningen har tre hyresrätter? Huset ligger i ett attraktivt område i Göteborg och om man bara räknar lite löst vad tre stycken tvåor kostar i detta området så borde de ha ett värde på ca 7,7 milj kr. Är föreningens relativt höga belåning ett problem?
Det är riktigt att om dessa hyresrätter blir sålda kan föreningen amortera ner sin skuld ganska ordentligt. Men det hänger mycket på föreningens övriga ekonomi, för det kan också bli så att försäljningspengarna måste användas till nödvändigt underhåll, och då kommer den höga skuldnivån bestå.
Hej!
Borde det inte vara intressant att ta lägenhetens andelstal x föreningens skulder? Det borde ge ”lägenhetens” del av föreningens skulder? Om man lägger ihop det med försäljningspriset så borde de ge ett mått på vad man ”egentligen” betalat… Tex en lägenhet för 2 M kr och ”föreningsskuld” på 0.5 M kr borde vara billigare än en lägenhet för 1.9 M kr och ”föreningsskuld” på 0.8 M kr (allt annat lika)..?
Patrik
Jo, exakt! Och det är precis så vi resonerar i lektion 44. ”Bostadsrätten rätta pris”.
Hej.
Tittar just nu på en lägenhet (91kvm) i en nybildad Brf i en söderförort i Sthlm. Det är endast 4 lägenheter i föreningen och den har ett lån på 4 460Tkr. Bostadsarea är totalt 283kvm, men sen finns något som heter Areal som ligger på 978kvm (lägenheterna har en gemensam tomt, ej arende). Ska den tas med i beräkning? Jag får väldigt höga värden om jag dividerar lånet med 283kvm; 15 760kr på ”skuld per kvm”. Även dina andra nyckeltal hamnar på den dåliga sidan av skalan. Taxeringsvärdet är 4800Tkr men väntas omtaxeras framöver. Vet inte riktigt hur det spelar in.
Är lånet högt?
Är det stor risk med det här med tanke på att det är så få andra lägenheter i fastigheten? Deras lån löper på 3 och 5 år och är på strax under 2%. Månadsavgiften är kring 4Tkr vilket får anses vara lågt för området och storleken på lägenheten, men den kanske ska förväntas öka framöver och att det bör tas hänsyn till i budgivningen?
Det låter som en riktig högriskförening och ett dåligt köp. Beställ gärna en Upplysning1 eller 2 för att få det bekräftat.
Hej,
Vi funderar på en nyproduktion i centrala Malmö, med inflyttning vinter 16/17. Blev dock tveksamma när vi granskade konstnadskalkylen:
Summa lån: 89.494.000
Insatser: 202.290.000
Summa beräknade årliga intäkter: 4.690.480
Beräknad förlust år 1: -575.320
Belåning år 1: 14.000 /kvm för bostäderna
Belåning år 1: 22.000 /kvm för lokalerna (planeras till restaurang, butik etc)
Är detta orimliga siffror för en nyproduktion? Snitträntan för samtliga lån beräknas till 2.06%.
Det är troligen hög risk. Beställ en Upplysning 1 eller 2 för att få svar.
Funderar på bostadsföreningen Renstiernasgatan 27 som har en belåning på 61 milj och undrar det ser ut och har en lån per kvadrat 28000! Är detta för högt trots att dem har bra intäkter från lokaler?
Se tidigare svar.
Hej. Vi funderar på ett köp i en liten förening i Brf Stenströmsgatan 10, i Göteborg. Den startades 2009-09 och består av tre lägenheter. Jag har verkligen försökt att förstå det som du skriver, men i årsredovisningen står inte samma rubriker som du skriver. Kanske kan du hjälpa mig ändå.
Rörelsens intäkter 161 tkr
Rörelsens kostnader 144tkr
Räntekostnader 80 tkr
Årets resultat -63 tkr
Summa tillgångar i balansräkningen 5600 tkr
Långfristiga skulder 1900 tkr
Byggnadens totala yta är 345kvm
Är det något mer man behöver för att beräkna om det är en bra affär eller ej?
Tack på förhand! Ser att många verkligen fått bra hjälp och hoppas på detsamma.
Vänliga hälsningar
Jeanette
Precis som i tidigare svar vill jag hänvisa till vår upplysningstjänst när det gäller värdering av enskilda lägenheter. En sak man lätt kan konstatera är att belåningen inte är så hög, endast 5500 kr/kvm (1 900 000 / 345). Men så små föreningar, 3 lägenheter, är riskfyllt.
Kontrollerar skuldsättningen i en BRF som vi eventuellt kommer köpa lägenhet i. Det är en nybyggd förening med boyta 5228 kvm och lokalyta 646 kvm, där all lokalyta hyrs ut. Belåningen enl ekonomisk plan är nästan 12500 kr/kvm, vilket enligt tumreglerna ovan är väldigt högt. Dock utgör uthyrd lokalyta en stor del av totalytan, och belåningen för lokalytan blir ju högre då man inte tagit in insatser för den. Detta bör ju minska relevansen i måttet belåning/totalyta? Hur ska man tänka kring det här? Bör man acceptera en högre belåning ju större yta som hyrs ut och istället titta på t.ex. skuldkvoten? Jämför t.ex. med föreningen vi bor i nu som har lån på ca 8500/kvm, men utan någon lokalyta.
För det första är den angivna lokalytan ganska måttlig i denna förening, bara drygt 10%. Sen tycker jag man ska resonera så här när det gäller lokaler: ju större andel lokalyta, desto större relativ skuldandel hamnar på medlemmarna. Det är nämligen enbart medlemmarna som är ansvarig för föreningens lån, och skulle räntorna gå upp, eller om det skulle krävas kapitaltillskott, så är det enbart medlemmarna som måste bära hela bördan av de ökade kostnaderna. Hög belåning är alltid en riskfaktor, oavsett om det finns lokaler eller inte.
Hej! Tack för en jättebra sida!
Har bokat en nyproducerad lägenhet i Stockholm. Inflytt 2019.
Lån: 220 000 000 Kr
Bostadsyta: 14 422 kvm
Lokalyta: 345kvm
Intäkter: 11 649 024 Kr
Enligt kalkylen blir det
Skuld per kvadratmeter (inkl lokalyta): 14 898 kr/kvm
Skuld per kvadratmeter (exkl lokalyta): 15 254kr/kvm
Skuldkvot: 18,89
Är detta ens rimligt för ett nybygge? Och kan en sån förening ens överleva vid en eventuell räntehöjning???
En belåning på ca 15 000 kr/kvm är mycket högt och fungerar bara så länge räntorna är låga. Vid en ränteuppgång kommer det bli mycket stora avgiftshöjningar, eller behov av kapitaltillskott.
2019 ligger ganska långt bort, och mycket kan hända. Det är väl bara att ”hålla tummarna”!
Tittar på att köpa ett nyproducerat lägenhet/parhus i bostadsrättsform. Parkering + tomt finns. Yta 108/ kvm. Avgift är strax under 5000 kr i månaden. Kostnad att bygga per lägenhet: 2.75m. Finansieras med insatser 1.58m och resten med lån. Föreningens skuld per kvm blir 10 816 (de andra siffrorna är lite avrundade). Jag ser att för varje procentenhet i ökad ränta så ökas månadsavgiften med ca 1000 kr. Amortering per lägenhet per år: 9600kr. Räntekostnad/årliga inäkter (avgifter): 59%. Inflytt sker under 2017. Kalkylen är baserad på en ränta om 3%. Har ni någon kommentar om upplägget här? Är detta förknippat med hög risk? Jag kan finansiera insatsen på 1.6m utan problem, men är mest orolig för vad eventuella räntehöjningar kan göra för föreningens ekonomi och ev värdeminskning på lägenheten.
Vi svarar ogärna på denna typ av frågor här, och kan inte heller utan att ha sett hela underlaget. Vi hänvisar istället till vår Upplysningstjänst för en ordentlig analys.
Hej
hur definierar du totalyta? Ska garage ingå i den ytan?
Totalyta definierar vi som: lägenhetsyta + lokalyta, enligt taxeringen, dvs de ytor som man i viss mening ”tjänar pengar på”. Men det finns några problem här, som vi försöker ta hänsyn till. Ett sådant problem är garage, som ibland blir taxerad som lokalyta. Men sådan lokalyta kan i regel inte jämställas med vanlig lokalyta, typ affärer eller kontor, eftersom intäkten per kvm i regel är mycket låg (undantag finns dock). Om sådan garageyta ingår i lokalyta, försöker vi alltså räkna bort denna. Sådan yta är mest att betrakta som en allmän omkostnad, och inte en intäktskälla.
Hej,
Tack för en toppen sida, bra info som är relativt enkel att förstå :)
Tittar just nu på en lägenhet som ingår i en förening som nyligen bildades, lägenheter gick från hyresrätt till bostadsrätt. Något som ger mig lite magknip är att de precis höjde hyran med 10% och nu ska höja med 5%. Detta pga stambyte.
Tittar man på ekonomin så går det inte riktigt ihop. 9500 SEK lån/KVM och fastigheten är från 1929. Tittar jag på Lån och omsättning så ser det ännu värre ut, 34 M SEK lån och en omsättning på 1,43 M SEK. Tittar jag på deras 10års ekonomiska plan så ser det ut som de plannerar högre intäkter från hyran typ år per år.
Borde man avstå? Skulle uppskatta ert råd och expertis.
Att månadsavgiften höjs de första åren efter en ombildning är mycket vanligt, eftersom avgiften medvetet sätts alltför lågt från första början (för att locka till köp).
För övrigt hänvisar vi till vår betaltjänst (Upplysning 1 eller 2), för en bedömning av den förening du hänvisar till.
Nu verkar jag till slut ha förstått vad totalyta innebär. Tidigare har jag trott att man även bör inkludera tvättstuga, förråd som tillhör lägenheten mm men det är alltså enbart yta som fastigheten kan (eller faktiskt) hyr ut?
Jag hade dock eg tänkt ställa en annan fråga. Vi är uppe i en ombildningsprocess och belåningen ser ut att hamna omkring 8500 kr/kvm vilket kanske kan ses som OK för en nystartad förening även om det ligger närmare det högre spannet? Däremot är skuldkvoten hög, ca 11. Vilket mått bör man lägga mest tyngd i?
Jag förstår att du inte kan svara för specifika fall (jag kommer skicka in vår ekonomiska plan för analys när den är färdig i sin helhet) men jag tänkte mer hur man bör resonera kring denna fråga generellt. Jag antar att även andra parametrar väger in, t.ex. finns det ingen plan för att vår förening ska amortera och detta borde ju göra att våra siffror automatiskt ”blir sämre”.
Jag har nyss svarat på din fråga på annan plats (Styrelsetips), men för övriga läsare: Svaret är att man bör ta bägge dessa mått i beaktande. 8500 kr/kvm är en ganska ok belåning vid ombildning, och skuldkvot 11 är också ganska ok. Sen är det helt korrekt som du säger att man måste se till helheten, och då är vårt uh/am-mått (underhålls- och amorteringsutrymmet) en mycket viktig parameter (Beräkningstips 2).