27. Vad gäller fram till tillträdesdagen?
Att köpa bostadsrätt – vad händer fram till tillträdesdagen?
Du har bestämt dig och har skrivit på ett avtal om en bostadsrätt. Vad händer sen? I avtalet har ni kommit överens om en tillträdesdag som brukar ligga några månader in i framtiden, då själva ägarbytet och inflyttningen äger rum.
Det första du måste göra (om det inte redan är gjort) är att betala den handpenning som ni kommit överens om. Sker köpet via mäklare är det till denne du ska betala, är köpet privat betalar du direkt till säljaren. Glöm inte att få handpenningen kvitterad.
Nästa steg är att ansöka om medlemskap i föreningen. Mäklaren hjälper till med detta och har blanketter att fylla i. Köper man privat får man ordna det själv, kontakta vicevärd eller styrelsens ordförande. Ofta räcker det med att skicka in en kopia av avtalet till föreningen. Är det en Hsb-förening måste du också bli medlem i Hsb, kontakta det lokala Hsb-kontoret. Beskedet om du blir godkänd som medlem kan ta några veckor.
Sen måste dina lån till lägenhetsköpet ordnas. Vi förutsätter att du redan haft kontakt med banken, men nu är det dags igen, nu ska lånet färdigförhandlas.
Föreningen kommer också antagligen kalla till lägenhetstillsyn eller besiktning. Det är inte alla föreningar som gör det, men de flesta. Då träffar du i regel säljaren och/eller mäklaren, och en representant från bostadsrättsföreningen, i lägenheten. Denna besiktning handlar egentligen bara om det som föreningen ansvarar för (det andra ska du ha kollat själv tidigare, lektion 9). Men det är ett utmärkt tillfälle för dig att ställa praktiska frågor om ditt kommande boende.
Sen är det bara att vänta, och förbereda flytten.
På tillträdesdagen, eller i anslutning till den, brukar slutbetalning ske. Ni träffas i regel hos mäklaren eller på en bank så att pengarna enkelt kan föras över till säljaren. Om lägenheten är pantsatt vilket är normalt måste säljaren lösa dessa lån. Det är viktigt att du som köpare försäkrar dig om att så verkligen sker. Därför är det lämpligast (vid privatköp) att köpet görs upp på säljarens bankkontor. Som köpare har du dessförinnan kommit överens med din egen bank om en banköverföring den dagen.
När det gäller ditt eget lån ska det registreras i föreningens pantregister. Din bank sköter detta. Men föreningen tar ut en avgift för detta, i regel ca 400kr per lån (1% av prisbasbeloppet) som du alltså får en räkning på så småningom.
Nycklarna till lägenheten får du i regel direkt av säljaren, men se till att verkligen få alla! En del föreningar har koll på nycklarna och vet hur många som ska finnas. Den som är extra försiktig bör byta lås eller cylinder, men tänk på att de ofta ingår i ett nyckelsystem, de passar kanske även till entré och tvättstuga. Rådgör i så fall med föreningen.
Lägenheten ska vara städad och rengjord när du övertar den, detta ska framgå av köpeavtalet. Men säljaren kanske inte har lika höga krav på städningen som du, vilket kan ge upphov till konflikter. Ett alternativ är att du som köpare tar över flyttstädningen i utbyte mot en reduktion av köpesumman. Ska du ändå renovera lägenheten är detta bästa lösningen. Viktigt är att ni har det skriftligt, antingen i köpeavtalet eller i ett tilläggsavtal.
Observera att ansvaret för lägenheten ligger kvar hos säljaren ända fram till tillträdesdagen, även om denne flyttat ut tidigare. Lägenheten får inte försämras på något sätt, och ev. reparationsfond får inte förbrukas. Därför bör du heller aldrig flytta in innan tillträdesdagen, även om du blir erbjuden, det kan bara skapa problem om någon olycka skulle inträffa.
© Borättupplysning Skåne
Hi
I bought a bostadsrätt 4 months ago but the move-in date(tillträdsdag) is this friday when we are supposed to meet at the brokers office to transfer the loans and signing final papers. The seller refuses to show me the apartment and says she is sjukskriven. I really want to see the apartment before that day. I mean many things could happen in 4 months. The apartment could get burned. I heard that after I get the keys, everything is the buyer’s responsibility. Can I not sign the papers before seeing the apartment? If I get the keys on friday and find problems on friday with cleaning and so on what can I do? what does the rules say? may I have access to the apartment before tillträdsdag?
Du har ingen absolut rättighet att se lägenheten innan tillträdet, men å andra sidan ska lägenheten vara i det skick som den var när du köpte den. I praktiken ska man därför, om man vill, få möjlighet att besiktiga den i samband med slutbetalningen, eller straxt innan. Det är ju inte ovanligt att lägenheten inte är ordentligt städad, eller att något gått sönder. Men i sistnämnda fallet kan bevisningen vara svår. Är en mäklare inblandad ska denna kunna hjälp till med detta.
Idag är det ju vanligt att man först måste sälja sin lägenhet för att kunna låna till att köpa en ny. Hur funkar det med tillträdesdag om jag vunnit budgivningen och vill skriva kontrakt med en säljare som ännu inte kunnat köpa en ny lägenhet och därför vill ha så stor frihet som möjligt gällande tillträdesdag? Kan säljaren villkora tillträdet?
Jag antar att vi bör sätta en tillträdesdag som är definitiv och att säljaren då får ”skylla sig själv” ifall den inte hittat nytt boende fram till den dagen?
Detta är en ren förhandlingsfråga. I normala fall kommer man överens om en viss tillträdesdag, och då gäller den. Skulle sen säljaren av någon anledning få problem eller bli försenad med utflyttningen, ska ni naturligtvis kräva fullt skadestånd (nedsättning av priset) för alla de kostnader och problem ni drabbas av.
Man kan också ev i kontraktet komma överens om någon form av flexibel tillträdesdag, men då är det naturligtvis en överenskommelse ni gör, och som bör vara förenat med detaljerade villkor om tider och ersättningar.
Hej! Vi har hunnit skriva på avtal.
Köparens frågeställning så finns det en fråga om de känner till några brister och han nämner väldigt lite och konstigt för vissa saker har inte han förstått frågan bra.
Hur som helst vi gick o besökte den direkt efter avtalen blev skrivna, då märker vi hela köks golvet är löst. bubblig känns om de är stor. Köparens svar var att mäklaren visste om det och undrade ifall vi ( köpare ) visste om det. På då sa vi nej, sedan upptäcktes då på visningen man inte kunde se nogrann efter som hade alla som möbler och under en bit av mattan. …
Svårt att avgöra, det kan vara så att ni inte tillräckligt noggrant undersökte golvet innan köpet. Eller att det inte gick att upptäcka innan, och då är det ett sk dolt fel, som säljaren ska ersätta. Men vilket det är kan jag alltså inte avgöra, utan ni får tillsammans med mäklaren försöka avgöra detta.
Hej,
Vi har skrivit avtal och tillträdesdagen är 2016-05-02. Nu ringer säljaren och vill skjuta upp detta till 1 aug. Jag har meddelat säljaren att jag kan tänka mig skjuta på det till 1 jul. men att jag då vill ha någon form av ekonomisk kompensation. Säljaren vägrar och säger att de inte tänker flytta ut från huset.
Jag vill inte häva köpet.
Var är rimlig (praxis) ekonomisk kompensation?
Hur lång tid tar ett sådant ärende vanligtvis (förlikning och eventuell domstol) om vi inte kommer överens?
Om ni har ett avtal med tillträde i maj, så är det det som gäller. All fördröjning eller uppskjutande av tillträdesdag innebär att du kan kräva ekonomisk kompensation för alla de merkostnader som du drabbas av. Jag tror inte det finns någon praxis, utan det är de faktiska kostnader som du drabbas av, t ex för dubbelt boende, magasinering, längre resvägar, eller problem och krav från den som kanske köpt och vill flytta in i din nuvarande bostad. Såna här ersättningsanspråk kan ta tid, men du kommer få rätt.
Hej
Om man har gett en handpenning till säljaren och man inte blir godkänd av föreningen, får man då tillbaka handpenningen? Skall man inte först få ett godkännande och sen ge handpenning?
Nej, det normala är att man betalar handpenning när man skriver köpeavtalet. Därefter skickas medlemsansökan till föreningen, och det kan ta några veckor innan besked kommer. Det är ovanligt att medlemsansökan inte godkänns, men skulle detta ske ska handpenningen betalas tillbaka, fullt ut.
Hej!
Det är så här att vi har köpt en lgh. Allt papper är påskrivna och vi ska flytta in om 1 vecka! Enligt mäklaren så ska det finnas papper på renovering av badrummet och köket, det ska även finnas kvitton på vitvarorna. Vi kan inte få dessa papper eftersom säljaren behöver dem för deklaration inför nästa år! Mäklaren nämnde även att det fanns en annan budgivare med i bilden men det var vi som vann budgivningen, vi har dock inte fått se vem den här personen är och vad dem har budat!
Sista pappers skrivningen är på måndag 23e, kan vi kräva att dem ger oss alla papper och att dem ska visa den andra budgivare och vad dem har budat?
Mvh / Shan
Allt detta är förhandlingsfrågor, och inget man kan kräva. Vad gäller dokumentation och kvitton, så brukar man lösa det genom att göra kopior, och att ni får originalen. Men det är som sagt en förhandlingsfråga. Vad gäller budgivningen så beror det helt på hur mäklaren lovat att hantera detta, vad som utlovats vid budgivningen. Som köpare kan man aldrig kräva något om det inte funnits en överenskommelse innan.
Angående panter:
Vem ansvarar för att panterna löses innan tillträde?
Har föreningen något ansvar att informera köpare att det finns panter?
Det är naturligtvis säljaren som ska lösa sint pant. Men säljaren har faktiskt inget ”ansvar” att göra detta. Styrelsen har ett ansvar att upplysa en köpare om ev pant, om frågan ställs, eftersom styrelsen har en skyldighet att föra ett pantregister.
Man kan sammanfatta det med att köparen själv måste försäkra sig om huruvida lägenheten är pantsatt, och se till att denna pant i så fall löses senast på tillträdesdagen. Är mäklare inblandad i affären har de att ansvar att hjälpa köparen med denna kontroll.
Dock är detta ett svårt område, rent juridiskt, då det i undantagsfall kan förekomma panter som aldrig blivit registrerade på ett korrekt sätt, och då inte heller ”syns”, de förblir ”dolda”.
hej
Jag har betalat handpenning redan och inträdesdagen är den 29/9. Jag skulle vilja göra en besiktning av lägenheten innan. Det var så att den hade renoveringsbehov enligt informationen plus att ugnen i spisen fungerar inte och fläck inte heller. Jag börjar bli orolig om att det kan finnas också problem i toaletten. Enligt information från säljare det har åtgärdas någon fuktskada i toaletten 2015/16.
Jag har bet mäklaren hjälpa mig att kontakta säljarna. Jag har kontaktat en av säljaren men han har inte nycklar säger han.
Vet du hur ska det gå till och om jag kan få någon prissänkning om jag hittar någon fel?
Jag tolkar din fråga som att du har skrivit på ett köpeavtal och snart ska flytta in. Men att du inte har fått tillfälle att besiktiga lägenheten. Om det är så, så har du ett problem. En besiktning måsta man göra innan man skriver på köpeavtalet, för att ev skador eller problem ska kunna vägas in i priset. Om du nu, vid inflyttningen, skulle hitta fel eller brister, så är det inget du kan få ersättning för. Enda undantaget är ev ”dolda fel”, fel som kanske upptäcks i ett senare skede.
Att få tillträde till lägenheten, efter avtalet är skrivet och innan tillträdet, är inget man har någon absolut rätt till. Bara om säljaren godtar det.
Hej!
Jag köpte en ej färdigställd lägenhet i juni i år med tillträde i november/december. För inte så länge sedan meddelades det att tillträdet skjuts fram sex månader.
I mitt avtal med säljaren så har jag rätt att upphäva köpet om jag inte får tillgång till lägenheten senast i januari. Mäklaren har skickat ett tilläggsavtal och jag är inte intresserad av att häva köpet. Min fråga är nu om säljaren har samma rätt som jag, dvs att häva det i januari eller om denne är tvungen att fullfölja försäljningen.
(Värt att tillägga är att jag ej köpt av fastighetsutvecklaren direkt utan av privatperson som köpte lägenheten på ritning för länge sedan.)
Mvh
Mikael
Nu vet jag inte exakt hur ert avtal ser ut, så mitt svar förutsätter att 1) lägenheten var färdigupplåten till säljaren (trots att den inte var färdigställd), och att 2) du har ett vanligt överlåtelseavtal med säljaren. Om det är ett vanligt överlåtelseavtal så är ni bägge bundna. Tydligen finns det en paragraf att du får häva köpet om försening uppstår. Men finns det ingen motsvarande paragraf för säljaren så kan denne inte häva försäljningen.
Hejsan. Mitt namn är Ahmad och har fråga angående andrahanduthyrning.
Kan man ansöka om andrahandsuthyrning innan man har tillträde till lägenheten? Jag tänker på att om jag skulle vilja hyra ut den direkt när jag får nycklarna, pga studier på en annan ort. Eftersom det tar lite tid tills föreningen fattar beslut, så tänkte jag om jag kunde ansöka redan nu, så att vara ute i god tid, tänker jag.
Tacksam för svar.
Förutsatt att ditt skäl att är giltigt så är det inget som hindrar att du hyr ut direkt. Men som alltid måste du ansöka om tillstånd från styrelsen.
Hej
Vi har hamnat i en liten knivig sits före försäljningen av våran lägenhet.
VI har spikat ett datum för allting. Vi ska ha mötet och försäljningen kl 13:00 på bankens kontor. Köparen vill ha tillträde redan från morgonen kl 08:00 samma dag, vi säger nej och denne blir då grinig. Vi vill ju egentligen bara vara säkra på att inget händer med lägenheten innan försäljningen är gjord och att dom får nycklarna samt tillträdet när allt är klart på banken efter kl 13:00. Hur kan man lösa det på bästa sätt ?
Undrar också om sprickor i tapet mitt på väggen kan vara räknat som dolt fel även fast det var fullt synligt på visning?
Tacksam för svar
Det är väl bara att stå på er. Dom får vänta tills ni är klara med affären.
Angående sprickor i tapet: Kan aldrig vara dolt fel eftersom de var synliga. Och något man måste räkna med som köpare.
Hej!
Jag har skrivit kontrakt på en bostadsrätt och erlagt handpenning. Min inflyttning är den 14/3. Lägenheten är byggd -88, Varje lägenhet har en frånluft värmeväxlare och elpanna med vattenburen el. Jag frågade och fick veta att pannan är inte bytt sedan byggnationen.
Nu har pannan pajat mer än en månad före mitt övertagande. Ringde förre ägaren i ett annat ärende och fick veta detta i dag. Han har två fläktar i lägenheten för att det inte ska frysa… Han har letat efter reservdel, tydligen hade han bytt elpatron förra året. Det finns inga nya reservdelar.
Vi var överens om att jag inte kan flytta in i en kall lägenhet, så han ska byta panna, det var vi överens om, men hur ska vi fördela kostnaden?
Det framgick av en granne, att tanten som bodde i lägenheten hade kallt kökselement förra vintern- det var ingen överraskning…
Tacksam för Svar
Principen är att bostadsrätten ska vara i samma skick som när ni skrev kontraktet. Om något går sönder innan tillträdet faller ansvaret på säljaren att åtgärda detta, alternativt ersätta dig. Om pannan gått sönder efter tillträdet hade du fått stå för reparationen/utbytet. Nu har den gått sönder innan tillträdet, och då måste säljaren reparera eller ersätta den. Om den inte går att laga, utan måste ersättas med en helt ny, kan jag tycka att ni på något sätt borde dela på kostnaden, eftersom bostadsrätten lämnas till dig i bättre skick. Men det är inget krav att du bidrar, utan detta gör du då frivilligt, som en slags goodwill mot säljaren. Då kan du också vara med och påverka byte och installation.
Hej,
Vi har köpt en lägenhet och tillträdesdagen är 3 april. Vi är dock inte hemma den dagen, och då vi har flyttat till en annan stad så har vi ingen riktigt person att lämna fullmakt till. Kan vi skriva kontraket och betala de sista 5% då vi kommer hem (6 april) eller göra detta 1 april? Eller hur fungerar detta? Kan vi på något sätt lösa detta?
Tack!
Det här ska ni diskutera med föreningen om, eller med de som sköter föreningen just nu. Detta borde absolut inte vara något problem. Antingen få anstånd till den 6:e, eller betala i förskott.
Min dotter har tingat en bostadsrätt, nybyggnation och erlagt handpenning. De har nu fått veta att de har tillträde till lägenheten i mitten på december 2018 men också fått besked att de skall erlägga resterande belopp upp till de 15% på köpeskillingen i augusti . Kan detta verkligen vara riktigt?
Tacksam för svar
I de avtal ni skrivit på ska det framgå hur betalningsplanen ser ut. Att erlägga ett förskott om 15% är inget ovanligt eller konstigt. Slutbetalningen ska dock vara alldeles innan tillträdet.
Hej!
Jag har köpt en bostadsrättslägenhet och har tillträde under veckan. Allt har gått smidigt och smärtfrit tills mäklaren ringde häromdagen och berättade att badrummet hade blivit fuktskadat och samtidigt orsakat fuktskada till en annan lägenhet. Enligt mäklaren kommer föreningen stå för rivning och avfuktning av badrummet och vi kommer kanske stå för ytskikt och säljaren kommer att betala en viss (oklart) summa ersättning för all besvär. Min fråga är om 1. Eftersom vi inte kan använda badrummet, kan vi kräva för en tillfällig bostad trots att det finns en badrum man kan låna i byggnaden. 2. Kan säljaren kräva mig för att betala en viss summa för renovering av badrummet ? Enligt besiktningsrapport badrummed behöver rivas helt. 3. Min försäkring kommer att gälla fr.o.m tillträdesdag, jag undrar om de kan hjälpa på något sätt efter tillträdet.
Försäkringsskador är alltid komplicerade. Som svar på dina två frågor: 1. Man är skyldig att försöka lösa situationen ”så billigt” som möjligt, dvs finns det en lösning med att kunna låna ett badrum under tiden, så är det så ni ska göra. Ersättning kan bara krävas för absolut oundvikliga extra omkostnader. 2. Säljaren och dennes försäkringsbolag (eller föreningens) har huvudansvaret för att återställa badrummet, men om badrummet var gammalt så måste ni bidra med det sk ålderavdraget. Principen är nämligen att ni inte pga skadan ska få ett ”bättre” badrum gratis. I samband med alla försäkringsärenden görs åldersavdrag, dvs den försäkrade får själv stå för en del av kostnaden. Ju äldre och sämre skicka badrummet var i, desto mer får man själv vara med och betala. Denna kostnad kommer ni få stå för i detta fall. Mäklaren ska kunna hjälpa till att ordna upp allt detta, tillsammans med säljare, förening och försäkringsbolag. 3. Din kommande försäkring tror jag inte alls kan användas, men det skadar ju inte att fråga.
Hej!
Har sålt min lägenheten och dom som köpt den ska flytta in den 2 juli. Men nu är det så hära att grannen under har haft en brand, men det brann inte ner. Vart mycket rökskadat och renovering så det är några månader bort innan den är klar. Ska dom fortfarande ta över lägenheten den 2 Juli eller hur funkar det? För jag flyttar in i min nya 15 juni.
Om jag förstår det rätt så blev även din lägenhet rökskadad, och behövde renoveras? Brand- och rökskador ersätts av bostadsrättsförening och dess försäkringsbolag, och du ska i princip hållas skadelös. Och det gäller även för den som köpt din lägenhet. Du har ingen skuld i det hela och kan inte heller krävas på något, inte av köparen. Om den som köpt din lägenhet inte kan flytta in på överenskommet datum så har de rätt att bli kompenserade, men av föreningen. Möjligen kan det bli aktuellet med självrisker och/eller åldersavdrag, men jag är osäker på hur detta regleras i praktiken. Mer kan jag tyvärr inte säga, det är en ovanlig situation.
Hej, vi säljer vår villa för att bl.a bekosta köp av en BRF-lägenhet.
Vi får pengarna för villan samma dag som vi tillträder lägenheten och samma dag som vi måste lämna villan. Stressigt värre alltså.
Jag har frågat säljaren av lägenheten om han har något emot att lämna nycklarna till lägenheten två dagar innan.
Lägenheten är tom och ”visningsstädad”, vi har betalt handpenning och är godkända av Styrelsen.
Säljaren har inget emot det och vi har som motprestation sagt att han slipper slutstäda och slipper tömma förråden.
Jättebra tycker både vi och säljare men Mäklaren lägger sig i och säger att ”så får man inte göra”. Inget tillträde till lägenheten innan ägarbytet har skett !
Men om Säljaren och vi har ett avtal att vi får flytta in två dagar innan har väl mäklaren inget med det att göra? Han ska ju enligt svensk lagstiftning representera både Säljare och Köpare !?
Och i så fall skulle Mäklaren ju kunna stoppa ”uthyrning” av lägenheten när som helst med motiveringen ”hyresgästen kan ju förstöra lägenheten för ägaren”……
Ni har helt rätt. Det finns inget som hindrar att ni träffar en separat överenskommelse om att ”flytta in” tidigare. Det väsentliga är att det sker genom en överenskommelse, ett avtal, där ni tar på er risken för lägenheten under denna övergångstid. Det ska vara ett skydd för säljaren, om ni som köpare råkar ställa till det på något sätt. Formellt sätt är det ju säljaren lägenhet och ansvar fram till tillträdesdagen. Ett alternativ är att i ett tillägg i överlåtelseavtalet tidigarelägga tillträdesdatum.
En del mäklare är bara så okunniga…
Hej!
Vi har köpt ett parhus och får tillträde nu på fredag den 17/8
Nu har säljaren kontaktat oss och meddelat att torktumlaren är trasig och kommer inte att åtgärda detta då mäklaren säger att juridisk sätt behöver dom inte det.
Kan det vara så?
Har fått papper på att dom skrivit under på att alla maskiner mm fungerar och har för mig att skulle något gå sönder i vårat hus innan köparen tillträde så ska vi åtgärda detta.
Mvh Malin Hällblad
I princip har ni rätt till ersättning för det som gått sönder innan tillträdesdagen. Men i praktiken beror det på VAD som gått sönder, och hur gammalt föremålet är. Var torktumlaren ny eller nästan ny, har ni rätt till ersättning motsvarande en ny torktumlare. Om torktumlaren var gammal, t ex mer än 10 år gammal, kan ni inte räkna med någon ersättning, eftersom den måste anses ha varit uttjänt. Mäklaren bör kunna hjälpa er att hitta en lämplig nivå.
Hej,
Köpte en lgh för ca 3 månader sedan och tillträder snart. Strax efter köpet beslutade föreningen att varje bostadrättsinnehavare själv skulle måla balkongen. Enligt föreningen skulle detta göras under sommaren då det är bästa tid för målning.
Lägenheten är såklart köpt i befintligt skick och målning är ej gjord.
Hur gör man i ett sådant här fall när det är underhåll som skall ha utförts under tiden från köp till tillträde?
Mvh
Marcus
Om det beslutats att innehavarna själva ska måla sina balkonger, så innebär inte det att styrelsen kan tvinga alla att måla sina balkonger. Beslutet innebär bara att föreningen inte kommer måla balkongerna, utan överlåter det till innehavarna, om dom vill. Föreningen kan aldrig ålägga någon att utför underhåll på utsidan av lägenheten.
Hej!
Fick en fråga av köpare gällande rep.fond. Överlåtelse avtal är skrivet, deposition är betald och utbetald till säljare när köpare för en vecka sedan blev godkänd i förening. Tillträde i veckan som kommer. Nu i helgen kom ett sms från köparen som lyder:
”Jag har handlat färg, tapeter och golv etc idag och sparat kvittona så jag kan använda renoveringsfonden till det, men kom på att tillträdesdagen är ju inte förrän nu på tisdag. Kan jag ändå utnyttja fonden till det jag köpt?”
Min spontana reaktion är att hon självklart kan använda kvittona och skicka in dem på tisdag då materialet avser bostadsrätten, men måste dubbelkolla, vad gäller? Mvh reg. Fastighetsmäklare Malin
Jag håller med dig, det här borde inte vara något som helst problem. Men samtidigt måste man förstå att detta inte finns reglerat någonstans, utan sköts helt och hållet enligt varje förenings egna rutiner. En del kan t ex vara mycket petiga med kvitton och redovisning, andra mer generösa och inte så noga med vad man köpt. Det är ju trots allt medlemmens egna fonderade pengar.