27. Vad gäller fram till tillträdesdagen?
Att köpa bostadsrätt – vad händer fram till tillträdesdagen?
Du har bestämt dig och har skrivit på ett avtal om en bostadsrätt. Vad händer sen? I avtalet har ni kommit överens om en tillträdesdag som brukar ligga några månader in i framtiden, då själva ägarbytet och inflyttningen äger rum.
Det första du måste göra (om det inte redan är gjort) är att betala den handpenning som ni kommit överens om. Sker köpet via mäklare är det till denne du ska betala, är köpet privat betalar du direkt till säljaren. Glöm inte att få handpenningen kvitterad.
Nästa steg är att ansöka om medlemskap i föreningen. Mäklaren hjälper till med detta och har blanketter att fylla i. Köper man privat får man ordna det själv, kontakta vicevärd eller styrelsens ordförande. Ofta räcker det med att skicka in en kopia av avtalet till föreningen. Är det en Hsb-förening måste du också bli medlem i Hsb, kontakta det lokala Hsb-kontoret. Beskedet om du blir godkänd som medlem kan ta några veckor.
Sen måste dina lån till lägenhetsköpet ordnas. Vi förutsätter att du redan haft kontakt med banken, men nu är det dags igen, nu ska lånet färdigförhandlas.
Föreningen kommer också antagligen kalla till lägenhetstillsyn eller besiktning. Det är inte alla föreningar som gör det, men de flesta. Då träffar du i regel säljaren och/eller mäklaren, och en representant från bostadsrättsföreningen, i lägenheten. Denna besiktning handlar egentligen bara om det som föreningen ansvarar för (det andra ska du ha kollat själv tidigare, lektion 9). Men det är ett utmärkt tillfälle för dig att ställa praktiska frågor om ditt kommande boende.
Sen är det bara att vänta, och förbereda flytten.
På tillträdesdagen, eller i anslutning till den, brukar slutbetalning ske. Ni träffas i regel hos mäklaren eller på en bank så att pengarna enkelt kan föras över till säljaren. Om lägenheten är pantsatt vilket är normalt måste säljaren lösa dessa lån. Det är viktigt att du som köpare försäkrar dig om att så verkligen sker. Därför är det lämpligast (vid privatköp) att köpet görs upp på säljarens bankkontor. Som köpare har du dessförinnan kommit överens med din egen bank om en banköverföring den dagen.
När det gäller ditt eget lån ska det registreras i föreningens pantregister. Din bank sköter detta. Men föreningen tar ut en avgift för detta, i regel ca 400kr per lån (1% av prisbasbeloppet) som du alltså får en räkning på så småningom.
Nycklarna till lägenheten får du i regel direkt av säljaren, men se till att verkligen få alla! En del föreningar har koll på nycklarna och vet hur många som ska finnas. Den som är extra försiktig bör byta lås eller cylinder, men tänk på att de ofta ingår i ett nyckelsystem, de passar kanske även till entré och tvättstuga. Rådgör i så fall med föreningen.
Lägenheten ska vara städad och rengjord när du övertar den, detta ska framgå av köpeavtalet. Men säljaren kanske inte har lika höga krav på städningen som du, vilket kan ge upphov till konflikter. Ett alternativ är att du som köpare tar över flyttstädningen i utbyte mot en reduktion av köpesumman. Ska du ändå renovera lägenheten är detta bästa lösningen. Viktigt är att ni har det skriftligt, antingen i köpeavtalet eller i ett tilläggsavtal.
Observera att ansvaret för lägenheten ligger kvar hos säljaren ända fram till tillträdesdagen, även om denne flyttat ut tidigare. Lägenheten får inte försämras på något sätt, och ev. reparationsfond får inte förbrukas. Därför bör du heller aldrig flytta in innan tillträdesdagen, även om du blir erbjuden, det kan bara skapa problem om någon olycka skulle inträffa.
© Borättupplysning Skåne
Hej !
Vi har köpt en lägenhet och har tillträde om en månad. Nu har blivit erbjudna att hyra lägenheten ca månad innan, så att vi skall kunna att börja renovera innan vi flyttar in. Vad är det som gäller med försäkringar då? Är det okej att börja måla om och slipa golv innan tillträdet?
Mvh Josef
Det här är ingen god idé. Ansvaret för lägenheten ligger helt på säljaren fram till tillträdesdagen. Skulle något råka hända blir det bara problem. Bättre är att helt enkelt tidigarelägga tillträdesdagen, genom ett enkelt tilläggsavtal.
Hej!
Jag och min sambo har köpt ett brf radhus. Vi köpte det i maj och tillträde är 30/11. De som bor där nu har köpt sin nya bostad av samma mäklare som vi köpt av. Nu har det framkommit att mäklaren har satt samma datum för tillträde för det andra paret, alltså att vi ska få tillträde till vårt radhus samma dag som de får tillträde till sin nya bostad. De påpeka detta för mäklaren som då flyttar fram vårt tillträde till 4/12. Det innebär att min sambo inte kan närvara pga jobb. Vi har ordnat med semester vid den 30/11 för att kunna flytta. Min sambo kan inte ordna med semester nu då schemat bestämdes i somras. Får mäklaren göra såhär? Vi kommer få merkostnader då vi nu måste ta flyttfirma.
Med vänlig hälsning,
Johanna
Mäklaren får inte på eget bevåg ändra tillträdesdatum, eller något annat i ert överlåtelseavtal. Ni har ett avtal med tillträdesdag 30/11, det är det som gäller. Är inte lägenheten tömd och städad på detta datum, har ni rätt till ersättning för alla extrakostnader som kan uppstå. Men problemet måste lösas på något sätt, någon måste antagligen flytta sin tillträdesdatum. Om det är praktisk möjligt kan ni föreslå att ert tillträdesdatum senareläggs, men att ni då ska kompenseras med lämplig summa. Rimligen borde mäklaren betala i just detta fall.
Hej
Jag har sålt min lägenhet i slutet av maj.
Sen brann det hos grannen så min lägenhet vart rök skadad så dom håller på renovera den fortfarande. Och köparna ville fortfarande ha den så dom betalade in handpenningen i juni. Dem skulle vart klar för länge sen men det har blivit förseningar och nu har dom som köpt lägenheten börjat kräva mig på pengar. Och sen säger mäklaren att dom kan hoppa av och att jag måste betala tillbaka handpenningen. Det kan ju inte stämma för handpenningen är ju garanti att man vill ha. För dom drar ju sig ur då. Då förlorar väl köparna handpenningen?
Mvh Linus
Komplicerat fall. Grundprincipen är att köparna har rätt till ersättning pga det försenade tillträdet, men inte rätt att dra sig ur. Men blir förseningen orimligt lång kanske det hamnar i ett annat läge. Jag kan tyvärr inte uttala mig mer än så.
Hej!
Jag har köpt en bostadsrätt och fick meddelande från mäklaren att föreningen ska göra tillsyn av lägenheten så jag och säljaren skulle komma överens om ett datum då detta passar oss. Jag fick ett samtal på kvällen från säljaren att hon hade pratat med föreningen och de hade sagt att oftast gör de tillsyn på tillträdesdagen så hon bokade in så att de kommer på tillträdesdagen för tillsyn. Är det vanligt och bör jag vara orolig att det sker på samma dag? Eller bör jag be om tillsyn innan tillträdesdagen? Jag tänker att om de upptäcker något på tillträdesdagen så kanske det faller på mig. Jag vet inte riktigt vad som gäller vid tillsyn och vad som görs. Vad hade du rekommenderat?
Det här med tillsyn görs på olika sätt i olika föreningar. Ibland på tillträdesdagen, ibland i god tid innan, och ibland efteråt. Många föreningar gör ingen tillsyn alls. Tillsyn är ingen besiktning, utan görs av föreningen för att kontrollera det som föreningen ansvarar för. T ex fönster, radiatorer, avlopp.
Det som du som köpare ansvarar för måste du själv kontrollera, det kallas undersökningsplikt. Och det ska lämpligen ha gjorts innan köpeavtalet skrivs.
Denna tillsyn behöver du alltså inte vara orolig för.
Hej!
Vi har köpt en bostadsrätt och skrivit på kontrakt. Tillträdet skall vara den 17 dec. Under kontraktsskrivningen avtalade vi muntligt att vi innan betalning skall gå igenom lgh med säljaren.
Nu har vi blivit meddelade att tid för vårt möte med banken är kl13 den 17e dec (helt utan att mäklare eller säljare pratat med oss om val av lokal för överföring av pengar eller något liknande) men stäningen av lägenheten är klar först kl 15. Detta innebär att jag i så falll ägen en lägenhet från kl 13 där det vid den tiden befinner sig ett städbolag jag inte har anlitat som då har mina nycklar. Jag är inte bekväm med detta men mäklaren hävdar att det är helt normalt att städningen inte är utförd. Jag tycker det låter helt idiotiskt att den inte kulle vara klar och att vi inte skall kunna godkänna städning samt kontrollera att lägenheten är i det skick vi köpte den. Jag vet heller inte vad som gäller rent juridiskt om städföretaged då sulle förstöra någonting? jag har ju inte anlitat dem. Jag vill antingen att städningen skall vara klar, eller att de betalar oss för utebliven städning, alternativt flytta på tillträdesdagen. Det borde jag väl kunna kräva?
Ibland kan det vara svårt att få allt att klicka med datum och tider. Jag förstår din invändning och oro, och jag hade nog begärt att tillträdet skulle skjutas fram en dag eller två. Mycket beror på andra omständigheter, och du bokat flyttfirma eller dyligt, men om du inte drabbas ekonomiskt av en framflyttning, så föreslår jag det. Och du skulle kunna begära viss ersättning, men det kan knappast röra sig om någon större summa.
Hej.
Vi har sålt vår bostadsrättslägenhet och har tillträde om två månader. Nu har föreningen precis gjort ovk och vi har fått anmärkning att vi måste byta till kolfilterfläkt och ta upp ett till ventilationshål i köket. (Vi har inte självs ändrat nåt i köket utan det ser likadant ut nu som när vi köpte för 8 år sen) föreningen har ålagt oss att fixa det här inom en månad, dvs innan tillträdesdagen.
Vad gäller, har vi rätt att ändra till vad vi vill eller har köparen rätt att ställa krav på vad vi gör? Det kommer ju inte se likadant ut som vid köpet, men är ju rent tekniskt inte en skada som hänt vilket är definierat i kontraktet.
Åker vi på alla kostnader hur som?
Ytterligare ett fall där svaret inte är helt givet.
Först ert ansvar gentemot föreningen: Något är tydligen fel med er köksventilation. Kanske pga tidigare innehavares ombyggnation, eller pga att ovk gjorts noggrannare denna gång (felet kan ha funnits länge). Troligen måste ni bekosta allt arbete själva, alternativt att ni och föreningen delar på kostnaden, om felet berör själva kanalerna. Beror också på om något av detta är reglerat i stadgarna.
Ert ansvar gentemot köparen: Köparen kan inte motsätta sig föreningens krav på en fungerande ventilation. Men eftersom det är köparen som ska bo där är det rimligt att köparen får bestämma hur lösningen ska se ut. Om det finns alternativ, låt köparen avgöra. Något krav på kompensation kan köparen rimligen inte ställa, då det sk felet (förändringen) är försumbar i förhållande till bostadsköpet som helhet.
Lånelöfte för bostadsrätt fick jag av banken i februari baserat på min nuvarande anställning. Jag vann precis budgivning på en lägenhet och banken har godkänt och ger mig lån, imorgon skriver jag och säljaren kontrakt på mäklarens kontor. Tillträde ska ske i slutet av juni. När betalar jag handpenning och köpeskilling? Jag vill och kan betala så snart som möjligt. Men allt kan ju hända på 3 månader. Om jag avslutar min fasta anställning i maj, alltså innan tillträdet i juni, vad händer då? Kan banken neka mig lånet i så fall?
Handpenning betalas direkt, i anlutning till avtalsskrivningen. Resterande köpesumma betalas i anslutning till tillträdesdagen. Skulle du avsluta din anställning innan dess bör det inte få någon betydelse, eftersom du redan har ett lånelöfte och banken knappast kan veta att du slutar eller byter anställning.
Hej
Vi har köpt en lägenhet med tillträde i slutet av april. Vi har en lägenhet som måste säljas innan den också. Banken kräver att vi ge dom säljkontrakt max 2 veckor innan tillträde av den nya lägenhet. Tyvärr försäljning av våran lägenhet går inte bra och vi hittar ingen köpare så vi tänkte att sälja den nya istället. Har vi rätt att sälja den? Vad händer med arvode av mäklare som sålde den till oss? Måste vi sälja med samma mäklare eller får vi välja en annan mäklare som har potentiell köpare?
Den nya lägenheten kan säljas så fort ni har skrivit på det slutliga upplåtelseavtalet. Det är först då ni är ”ägare” till den. Innan dess kan den inte säljas (men möjligen annonseras ut). Problemet är väl att hitta köpare till den nya lägenheten, framför allt att få tillbaka det man köpte den för.
Ni behöver inte anlita samma mäklare. Men mäklararvodet från förre mäklaren kan ni aldrig få tillbaka, det är en avslutad affär.
Hej!
Vi har sålt en bostadsrättslägenhet, nycklar och slutgiltig affär ska slutföras om cirka två veckor.
I helgen upptäckte vi en eventuell vattenläcka under diskmaskinen. Brädan som sitter framför var fuktig under och när man lyser under diskmaskinen är det fuktigt på golvet längst in.
Vi har kontaktat försäkringsbolag, förening och mäklaren. Vi har inte sett några som helst tecken till läcka innan. Vi kommer naturligtvis åtgärda detta så snart som möjligt.
Vad händer nu? Kan köparen dra sig ur affären?
Nej, köparen har ingen rätt att dra sig ur, oavsett vad som händer. Däremot har ni naturligtvis ansvaret för att åtgärda och återställa efter skadan. Beroende på skadans omfattning kan även föreningen bli indragen. Det kan också bli tal om viss ersättning (kompensation) till köparen, om arbetena i lägenheten blir till ett hinder för tillträdet, och köparen drabbas av extrakostnader.
Hej!
Jag har sålt ett hus till en familj, Vi gjorde lite renoveringar bla.. kaklade tvätt stugan. Nu ca 1 år efter så har plattorna krackelerat (är tillverknings fel) vi har varit och pratat med kakelbutiker och andra experter på kakel och alla säger det är tillverkningsfel. Men min fråga är vad är min skyldighet? familjen vill att jag skaffar nya plattor, men även att jag ska riva dom gamla och sätta upp dom nya.
Mvh Isak
Jag kan inte ge något entydigt svar. Många saker påverkar bedömningen, och det handlar alltid om att resonera sig fram och kompromissa. Jag tolkar det som att familjen ännu inte tillträtt eller just ska tillträda. Den viktigaste frågan är hur allvarlig denna ”krackelering” är. Är det bara en utseendemässig förändring, bör det inte leda till någon åtgärd alls, särskilt som att kaklet antagligen inte täcks av någon garanti. Är det allvarligare och plattorna går sönder och trillar ner, bör en ekonomisk kompensation ges av er, typ halva kostnaden för att göra om. Mer än så kan jag tyvärr inte säga.
Hej,
Jag har sålt min lägenhet och skrivit kontrakt med inflyttning för köparen 1 september. Vad händer om vi kommer överens om inflyttning en månad tidigare. Sker slutbetalningen av lägenheten då också en månad tidigare? Skriver man någon sorts tilläggskontrakt då eller hur fungerar det?
Mvh
Detta är inget problem alls. Ni skriver ett litet tilläggsavtal om den ändrade tillträdesdagen (eller ändrar i det befintliga avtalet, med nya underskrifter). Slutbetalning blir då naturligtvis även det en månad tidigare. Glöm dock inte att meddela denna förändring till föreningen (skicka en kopia), som ju måste ha korrekta uppgifter för medlemskapet, och för att avgiftsaviseringen ska bli rätt.
Hej,
Har köpt en bostadsrätt där tillträdesdagen i kontraktet är satt till en söndag. Säljaren kräver att få flytta ut på måndagen, vilket alltså är dagen efter tillträdesdagen. Hur brukar sådana situationer hanteras?
Mäklaren hävdar att det är vedertaget att tillträde sker nästkommande vardag om tillträdesdagen infaller på en helgdag, men det står inget om det i kontraktet och jag kan inte hitta någon information relaterat till bostadsrätter som stödjer mäklarens påstående.
Om jag tvingas flytta in senare än tillträdesdagen i köpkontraktet, har jag då rätt till någon form av ersättning (kommer då ha merkostnader, exempelvis för en extra månadshyra av min nuvarande lägenhet)?
Tack på förhand!
Det är datumet för tillträdesdagen som gäller, oavsett veckodag. Mäklaren har fel. På tillträdesdagen ska lägenheten vara tillgänglig för dig som köpare. Om säljaren inte klarar detta, eller ni kan kommer överens om en annan senare dag, ska du kräva kompensation. En rimlig kompensation för extra besvär och de merkostnader som kan drabba dig. Ändrad tillträdesdag bör också antecknas i avtalet, och meddelas föreningen.
Hej! Förra ägaren har inte lämnat över alla nycklar. Han sa att det fanns 3 par, vilka vi fick på kontraktskrivningen, men när vi gör extra hos den låssmeden föreningen är kopplad till får jag veta att de tidigare gett förra ägaren 5 nycklar. Alltså är det 2 par på vift. Frågar förra ägaren och han nekar först och när jag påpekar att våra nycklar är numrerade 1, 2 och 4 säger han att han inte hade en aning om att han fått 5 par. Min fråga, har jag laglig rätt att kräva honom på kostnaden för nytt lås.
Min första synpunkt är att när det gäller lås och nycklar, då ska man alltid utgå från att det finns nycklar borttappade eller på vift, och alltid kalkyklera med ett lås- eller nyckelbyte, när man köper en bostadsrätt. I detta fallet har säljaren påstått sig bara ha tre nycklar, och de har ni fått. Övriga två som påståtts levererats kan vara svårt att bevisa något om, beroende på hur lång tid som förflutit.
För övrigt är den aktuella kostnaden alltför lågt för att driva rättsligt. Vill inte säljaren ge någon ersättning så är det inte lönt att driva frågan vidare.
Hej! Sålde min lgh med tillträde för köparen 1 april i år.
Nu kommer köparen och vill att jag ska betala en sk blip, som används för att öppna porten. Säger att en saknas.
Han har renoverat lgh och sålt den vidare…
Min fråga är, hur länge, efter köpet, kan en köpare komma i efterhand och begära ersättning för nycklar, blip etc?
Tacksam för svar!
Marika
Jag kan inte ge något entydigt svar. Generellt finns en slags reklamationstid på två år, men det gäller främst sk dolda fel och med stort värde. Vad som också spelar in är vilken information du lämnat om denna blip, och om köparen borde ha kontrollerat detta i samband med köpet.
Min rekommendation och åsikt är att du ska bortse från köparens krav, detta problem får köparen själv lösa. Värdet är helt enkelt för litet. Köparen har i praktiken ingen möjlighet att kräva något av dig i detta fall. Se för övrigt föregående fråga/svar.
Hej!
Jag och min kille har köpt en lägenhet där en av fönstren var sönder när vi kollade på den. Det var två hål och fönstret var öppet när det var visning. Det vi inte visste då var att fönstret gick knappt att stänga och detta hade besiktningsmannen från föreningen anmärkt på och sagt att vi måste fixa både hålen och att det går att stänga inom en viss tidsram.
Gjort och sagt men vi frågade även fönsterbolaget om de hade rot men de rekommenderade att vi skulle höra av oss till hemförsäkringen då skv anser att fönster är brf-ens skyldighet.
Frågan lyder alltså kan man anmäla en sådan skada till sin hemförsäkring fast man inte bodde där när det skett?
Framför allt anser jag att det är föreningen som ska åtgärda fönstret, så att det går att stänga. Precis som fönsterbolaget säger, fönstret är i huvudsak föreningens ansvar.
Din egen hemförsäkring (om med bostadsrättstillägg) kan du aldrig använda för sådant som hände innan du flyttade dit. Däremot kan under vissa omständigheter säljarens försäkring gälla viss tid efter försäljningen, om skadan inträffade innan försäljningen.
Hej!
Jag har precis sålt min bostadsrätt. Vi tillträder vårt nya boende ca 2 månader innan köparen av bostadsrätten önskar tillträda bostadsrätten. Vi kommer därför ha två boenden ett tag. Bostadsrätten ligger väldigt attraktivt till och skulle enkelt gå att hyra ut dessa två månader. Jag har förstått det som att det ”enda” föreningen kan göra om man hyr ut olovligt är att förverka bostadsrätten (sälja den), men vi har ju redan sålt den. Kan vi hyra ut bostadsrätten dessa två månader? Bäst är såklart att ha föreningens godkännande, de är dock väldigt restriktiva just pga. det centrala läget och att många vill hyra ut. Kan de neka oss att hyra ut bostadsrätten dessa två månader?
Jag vet inte om just denna situation är reglerad någonstans, men det liknar situationen när man får hyra ut en begränsad tid i väntan på ”bättre säljläge”. Enligt min mening har styrelsen ingen befogad anledning att vägra uthyrning, och dessutom är det precis som du säger helt riskfritt, eftersom lägenheten ju redan är såld. Mitt förslag är att meddela styrelsen att ni tänker hyra ut, så får dom säga vad dom vill.
Hej!
Jag har fått ett lånelöfte av banken, och ett anställningsbevis från mitt nuvarande arbete som gäller i 6 mån och kommer att köpa bostad vilken dag som helst då mitt hyreskontrakt löper ut.
Min fråga gäller vad som sker om jag byter jobb innan tillträdesdagen, då banken och den sista delen av kontantinsatsen förs över till säljaren? Jag har fått ett kanonerbjudande på ett annat arbete där min lön kommer att öka, men blir orolig om detta medför risk för mig i mitt bostadsköp då jag vid arbetsbytet inte kommer att vara fast anställd.
Detta är egentligen ingen bostadsrättsfråga, utan en lånefråga. Men jag föreställer mig att ditt lån tecknas i samband med att du skriver kontraktet, och då har du ju fått ditt lån. Oavsett om du senare byter jobb. Någon ny kreditprövning görs väl inte i samband med tillträdet.
Hej,
jag har för några dagar sen betalt handpenningen på en lägenhet, då planen var att flytta till området pga arbete.
Nu har jag fått besked på att jobbet blir lagt ner, och inte kommer bli av. Jag har inte skrivit på några papper än på lägenheten – kan jag då kontakta mäklaren och annullera köpet och få handpenningen tillbaka?
Det är konstigt om du har betalt en handpenning, innan du har skrivit på några papper, dvs har ett avtal. Så länge du inte skrivit under något avtal, kan du alltid dra dig ur. Du borde då få ”handpenningen” tillbaka.
Lennart (BorättUpplysning) skriver:
25 mars, 2020 kl. 13:00
Det är konstigt om du har betalt en handpenning, innan du har skrivit på några papper, dvs har ett avtal. Så länge du inte skrivit under något avtal, kan du alltid dra dig ur. Du borde då få ”handpenningen” tillbaka.
———————————————
Är väl inget konstigt i att betala handpenning om man har blivit ensa om att göra så på ”distans”. Skulle tänka det var kontstigt om det inte gick att göra på distans i dessa tider.
Naturligtvis kan man göra affär på olika sätt, om man är överens. Men rent juridiskt måste det finnas ett skriftligt avtal för att affären ska vara i lås. Tur för dig i detta fall, eftersom du kan dra dig ur affären. Om du sen kan få tillbaka handpenningen är en annan fråga.
Hej !
Vi sålde vår bostadsrätt för några veckor sedan och ska nu redan på onsdag flytta ut. Köparen får nycklarna nu på fredag av oss inne på mäklarens kontor och då avslutas affären. Jag undrar när resten av pengarna från lägenhetsförsäljningen kommer in på kontot? Nu på fredag eller senare…Det är ingenting mäklaren nämnt… Köparen har sedan någon vecka tillbaka betalat in handpenningen.
Mvh
Det normala är att betala senast på tillträdesdagen, vilket förmodligen är på fredag. Det bör även stå i överlåtelseavtalet.