Vi fortsätter vår Borättköparskola med några extra avsnitt. Först en genomgång av bostadsrättsföreningens kostnader och utgifter. Vart går alla pengarna?
Sen kommer vi följa upp med ett avsnitt om varför avgiften skiljer så mycket mellan olika bostadsrättsföreningar. Är det motiverat med så stora skillnader???
Gå till lektionen 41 >
Vi fortsätter betygsätta Skånes bostadsrättsföreningar. Nu har turen kommit till Hässleholm och Kristianstad. Och då kan man konstatera att i Hässleholm har samtliga undersökta bostadsrättsföreningar fått en sammanvägt betyg på 8 eller bättre, vilket gör dem alla till ett riskfritt köp. I Kristianstad är det däremot några som fått sämre betyg, och de föreningar som har ett sammanlagt betyg på 4 eller sämre ska man undvika.
Nytt på dessa listor är att vi även angett månadsavgiftens storlek, så som den angivits i årsredovisningen. Tillsammans med betygen ger det en bra bild över föreningens avgiftspolicy. Observera dock att denna avgiftsnivå inte alltid exakt motsvarar den verkliga månadsavgiften: vissa föreningar kan ha separata obligatoriska tillägg, eller så inkluderas extra ”förmåner” i avgiften. Det angivna värdet är kanske inte heller aktuellt, det kan ha förändrats. Läs mer om månadsavgiftens innehåll här.
Vi kommer i fortsättningen inkludera månadsavgiften i alla våra listor.
Nu har turen kommit till Helsingborg. De flesta av Helsingborgs bostadsrättsföreningar har nu fått sina betyg, och som vanligt skiljer det sig mycket åt vad gäller ekonomisk stabilitet. Alltifrån välskötta föreningar med bra koll och god framförhållning på sin ekonomi, till riktigt svaga föreningar där det bara är en tidsfråga innan föreningens ekonomiska problem får månadsavgiften att skjuta i höjden.
En typisk svag förening är ombildad de senaste 5-10 åren, har stora lån, och bygger sin ekonomi på en orealistisa glädjekalkyl med låg månadsavgift. Den låga månadsavgiften är ett sätt att lyckas med ombildningen och sedan locka aningslösa köpare att köpa till överpris.
Som bostadsspekulant ska du undvika dessa föreningar. Du kommer drabbas av ständiga avgiftshöjningar och en sämre utveckling (eller sjunkande) marknadsvärde på din bostadsrätt.
Leta därför enbart bostadsrätt bland ”grönmärkta” föreningar, då blir det ett säkert och tryggt köp. I undantagsfall kan du även leta bland de gulmärkta. Men undvik de röda, där är det inte ens lönt att gå på visning.
Borättupplysning Skåne fortsätter släppa betygs-listor över bostadsrättsföreningar i Skåne. Ca 550 av Malmös bostadsrätts-föreningar har nu blivit betygsatta, däribland Hsb:s och Riksbyggens stora bostadsrättsföreningar. Ytterligare ett stort antal Malmö-föreningar kommer att listas senare i höst.
Du hittar listorna här.
Nytt för Malmö-listorna är att vi även anger bostadsrättsföreningens substansvärde, baserat på taxeringsvärde och föreningens fastighetsskulder. Substansvärdet är ett bra referensvärde vid köp av bostadsrätt. Värdet anges i kr/m2, och ska alltså jämföras med det pris som begärs för bostadsrätten. Det är normalt att bostadsrätter säljs för upp till dubbla substansvärdet, men om avvikelsen är stor bör man se upp. I vår betaltjänst BorättUpplysning gör vi en total och nyanserad bedömning av föreningen och bostadsrättens värde.
Observera att dessa listor ej får mångfaldigas eller publiceras utan vederbörligt tillstånd från Borättupplysning Skåne.
Borättupplysning Skåne släpper nu de första betygs-listorna över bostadsrättsföreningar i Skåne. Det är oss veterligt det första försöket att på ett enhetligt sätt värdera och jämföra bostadsrättsföreningar med varandra.
Varje bostadsrättsförening betygsätts enligt två parametrar. Det första är hur skuldsatt bostadsrättsföreningen är. Ju lägre lån desto bättre.
Det andra betyget är hur stort ekonomiskt utrymme föreningen har till underhåll och investeringar. En förening utan tillräckligt utrymme får förr eller senare brist på pengar, med avgiftshöjningar som en nödvändig konsekvens.
Betygen sätts på en 5-gradig skala, där 5 är bäst och 1 är sämst.
Första betygsatta ort är Lund. Malmö beräknas klart i oktober, och därefter följer Helsingborg.
Du hittar listorna här.
Observera att dessa listor ej får mångfaldigas eller publiceras utan vederbörligt tillstånd från Borättupplysning Skåne.
Om chockhöjda avgifter i en bostadsrättsförening
Förra året kunde man läsa om detta fall i Sydsvenskan (länk). En kvinna hade köpt en bostadsrätt i Limhamn. Efter två månader chockhöjdes månadsavgiften med 42%. Enligt kvinnan hade hon inte fått veta något i förväg, tvärtom, mäklaren ska ha påstått att föreningens ekonomi var god. Mäklaren förnekar detta, och menar att han bara hänvisat till årsredovisningen, och att det där inte var självklart att föreningens ekonomi var en katastrof. Så ord står mot ord. Nu stäms fastighetsmäklaren och säljaren för att ha mörkat sanningen.
Fallet är verkligen intressant, ur många aspekter, men tyvärr inte ovanligt. Räcker det för köparen att fråga mäklaren, eller måste köparen själv kontakta styrelsen och studera årsredovisningen i detalj? Vilken skyldighet har mäklaren att informera om ev. negativa aspekter på bostadsrätten och föreningen? Och vilken möjlighet har egentligen en mäklare att bedömma en förenings framtida ekonomi? Kan man begära att säljaren ska vara insatt i föreningens ekonomi?
I varje bostadsköp finns det stora risker, och det handlar om stora pengar. En risk är att marknaden kan utvecklas negativt och bostaden minska i värde. En annan risk är att bostadsrättsföreningens ekonomi är dålig, som i fallet ovan. Hur garderar man sig mot detta?
Att fråga mäklaren räcker tyvärr inte, man kan aldrig utgå från att mäklaren ska vara fullt insatt i och förstå bostadsrättsföreningens ekonomi. Och att själv studera och förstå en årsredovisning är svårt. Det är därför vi utvecklat vår tjänst Borättupplysning, vi är specialister på denna typ av bedömningar.
Läs mer om mäklarens roll, lektion 7: Lita inte på mäklarna!
Läs också lektion 18: Årsredovisningen viktigare än du tror!
Tillägg okt.2011: Den aktuella föreningen är Kronolotsen 2, Limhamn. Läs själv om vad som hände, i deras årsredovisning (sidan 3-4).