Borätt-köparskolan

I förra veckan blev vi intervjuad av Lokaltidning  Lund i ett angeläget ämne, bostadsrättsföreningarnas ”dolda” skulder, vilket resulterade i en enligt vårt tycke mycket bra artikel.

Men lika intressant var att Svenska Dagbladet samma dag (!) hade en stor artikel om samma ämne, och med nästan exakt samma rubrik !!!  Ett märkligt sammanträffande!

Upplysningscentralen UC har nämligen också gett sig in i bostadsrättsbranschen, och uppmärksammat samma problem som vi, bostadsrättsföreningarnas skulder. Och de ställer exakt samma krav som vi, att bostadsrättsföreningarnas skulder måste redovisas öppet!

Lokaltidningen Lund har följt upp med fler artiklar i samma ämne.

Lokaltidning Lund  ”Ny förening tickande bomb”    –   (15 oktober)

Lokaltidning Lund  ”Boverkets intyg ingen garanti”  –  (22 oktober)

SvD (nätupplagan) ”Brf dolda skulder tickande bomb”    –  (papperstidningen 28 oktober)

Om bostadsrättföreningens skulder.

Det är mycket att tänka på när man ska köpa bostadsrätt. Många saker har vi försökt reda ut här på Borätt-köparskolan, och en av de viktigaste är den om föreningens belåning. Alltså hur stora skulder bostadsrättsföreningen har. Men det konstiga är, att det är det ingen annan i branschen som talar om.

Vi tycker det är märkligt att inte en enda mäklare, inte en enda bostadsannons, redovisar denna viktiga uppgift. Däremot är mäklarna väldigt duktiga på att fylla sina annonser med vackra och välformulerade beskrivningar om bostadsrätten och dess omgivningar. Och en del mäklare är också ganska bra på att redovisa faktauppgifter. Men den allra viktigaste uppgiften, den om bostadsrättsföreningens skulder, den saknas! Alltid! Vi har faktiskt aldrig sett denna uppgift i någon enda annons! Och då har vi ändå plöjt igenom flera tusentals bostadsannonser under åren.

Så här är det:  Föreningar med låga eller inga skulder kommer alltid vara stabila och trygga föreningar, oavsett hur det går med räntorna och vad som händer i konjunkturen. Högbelånade föreningar däremot, där lever bostadsägarna farligt. Den dag bostadsräntorna börjar stiga, vilket de kommer att göra någon gång, då blir det stora problem. Då är det inte bara den enskilde innehavaren som får problem med sina egna lån, även bostadsrättsföreningarna får samma problem, samtidigt! Stigande räntekostnader kommer leda till kraftigt höjda månadsavgifter, och kanske krav på kapitaltillskott. Annars hotar obestånd, och i slutändan konkurs. Detta har hänt tidigare: under 70-talet, och på 90-talet. Vi tror det kommer hända igen.

Många nyproduktioner och ombildningar (men inte alla) startar med för hög belåning, inga amorteringar, och kalkylerar med ständigt låga räntor. Dessa kalkyler kommer naturligtvis inte hålla när räntorna börjar stiga på allvar.

Vi vill därför utfärda en generell varning för alla nyproducerade och nyombildade bostadsrättsföreningar där belåningen ligger över 10.000 kr/kvm. Undvik dessa föreningar, det kommer inte att sluta bra.

Mer om detta i våra beräkningstips:

20. Beräkningstips 1 – föreningens räntekostnader

22. Beräkningstips 3 – föreningens skuldsättning

44. Beräkningstips 4 – bostadsrättens rätta pris

Om bedrägliga planer och förhandskalkyler

7 listiga sätt att få kalkylerna att se bättre ut än de i verkligheten är, och framför allt att få månadsavgiften att bli så låg som möjligt! Allt för att lura dig som bostadsköpare, så se upp! Gäller all nyproduktion och ombildning.

1.  Om den ekonomiska planen inte tar med några amorteringar och inga avskrivningar, så ser kalkylen betydligt trevligare ut! Då kan man räkna fram en mycket låg månadsavgift! (Råd till mindre nogräknade byggherrar).

2.  Om avskrivningar ändå måste tas upp i den ekonomiska planen, markera dem med en liten asterix, och nämn i en fotnot att dessa inte är likvidpåverkande och därför inte behöver räknas in i kalkylen! (Råd till byggherrar och ombildningskonsulter).

3.  I den ekonomiska planen kan man kalkylera med minimala driftskostnader för att månadsavgiften ska bli så låg som möjligt. Kommer säkert bli mycket dyrare, men det blir de boendes problem! (Råd till byggherrar och ombildningskonsulter).

4.  Om fastigheten ska ombildas, och det finns stora renoveringsbehov, kan lånen för detta tas upp “efter behov”! Då blir det mindre räntekostnader i början, och månadsavgiften kan sättas lägre! Kostnaden och högre avgift kommer ju sen, men det inser nog inte de boende! (Råd till ombildningskonsulter).

5.  I nybyggda fastigheter kan man lägga in några hyreslokaler, och påstå att de går att hyra ut till helt fantastiska fantasisummor. Allihopa! Det kommer nog inte hålla, men det ser bra ut i den ekonomiska planen! (Råd till byggare av mindre bostadsrättsföreningar).

6.  Subventionera månadsavgiften de första åren så kan avgiften bli riktigt riktigt låg! Men om några år väntar förstås en stor avgiftshöjning. Det framgår av den ekonomiska planen, men det är det inte många som begriper! (Råd till byggherrar).

7.  Den ekonomiska planen verkar inte särskilt sund, och belåningen är skyhög. Det kommer bli problem för denna bostadsrättsförening. Men det ska väl inte vi som intygsgivare behöva ta ansvar för? Vi skriver som vanligt att “den är hållbar“! (Råd till Boverkets intygsgivare).

© Borättupplysning Skåne

Några av er har kanske läst Aftonbladets  ”Så kollar du ekonomin i föreningen” (plus-artikel).

Det som är bra med denna artikel är att den fokuserar på bostadsrättsföreningens ekonomi. Så viktigt, och något vi själva hela tiden poängterar. Men Aftonbladet råd är ganska förvirrade, och inte lätta för en bostadsköpare att förstå och följa!

Vi kan inte återge artikeln här, och vill inte heller. Men några av råden vill vi kommentera eftersom de faktiskt är felaktiga:

”Ökar beloppet i underhållsfonden?”  –  Ger ingen vägledning till hur föreningens ekonomi är, underhållsfonden kan mycket väl öka även om föreningens ekonomi är i botten.

”Finns det pengar i kassan? Tom kassa är en röd varningsflagg”.  –  Helt fel, det är normalt att föreningens kassa är tom ibland.

”Ökar kassan från föregående år?”  –  Också ett felaktigt råd. Helt normalt att kassan ökar eller minskar från ett år till nästa.

”I vilken takt skrivs värdet på fastigheten av?”  –  Ger ingen vägledning till hur föreningens ekonomi egentligen är.

”Skuldernas storlek, ser de orimligt stora ut? ” –  Ja, äntligen, ett vettigt råd! Bostadsrättsföreningens skulder, den viktigaste uppgiften!  Men vad ska man jämföra med??? Vad är ”orimligt stora”? Det har Aftonbladet inget svar på.  Som bostadsköpare har man inget att relatera till, man vet inte vad som är mycket eller vad som är normalt.

Men om du använder våra konkreta Beräkningstips 1, 2, och 3  (lektionerna 20-22), så får du ett tydligt svar!

För dig som vill ha en professionella bedömning, beställ en Upplysning av oss. En billig försäkring för dig som ska köpa bostadsrätt.

Svenska Dagbladet har under våren haft många utmärkta artiklar om problemen med bostadsrättsföreningarnas ekonomiska planer, den senaste artikeln finner du här.

Men två artiklar från den 19 april går inte att läsa på nätet. Den ena artikel beskriver Boverkets obefintliga kontroll av de ekonomiska planerna, och den andra artikeln redovisar en kritisk analys från oss på Borättupplysning. Vi blev kontaktad av SvD reporter som bad oss analysera några tveksamma ekonomiska planer, vilket resulterade i artikeln till höger.

Vi tar oss friheten att återge dessa två artiklar, du finner dem i större och mer läsbart skick här.

.
.

När ska Boverket vakna?

Idag var det ett stort uppslag i SvD om ”Ett bostadsbedrägeri”. Erik Davidsson på Borevision uttalar sig om nybildade bostadsrättsföreningar. De ekonomiska planerna är ofta så missvisande att det kan kallas ”bedrägeri”.

Borevision har uppenbarligen nu samma uppfattning som vi, nämligen att många nybyggda och nybildade bostadsrättsföreningar bygger på glädjekalkyler, där man systematiskt underskattar avskrivningar och amorteringar, och avsättning av medel till fastighetsunderhållet. På så sätt kan man sätta en låg månadsavgift när föreningen bildas. Men det brukar inte dröja länge innan dessa föreningar tvingas höja sina avgifter högst avsevärt, ofta uppemot 50%.

Detta missförhållande är vanligast bland mindre byggentreprenörer, och speciellt i samband med ombildningar av äldre fastigheter. Där spelar ombildningskonsulterna med i ett fult spel, där det gäller att presentera en så förmånlig ombildning som möjligt. Och då spelar glädjekalkylen en avgörande roll. Många av Boverkets intygsgivare spelar också med i detta fulspel, då de regelmässigt godkänner dessa starkt underfinansierade planer. Att inte Boverket satt ner foten i denna fråga är ytterst märkligt.

Förlorarna i detta spel är alla vanliga bostadsrättsköpare, som i god tro köper bostadsrätt i en nybyggd eller nybildad förening, med ”löfte” om låg avgift. Men som redan inom några år får se sin månadsavgift (hyra) stiga med 10-tals % varje år. Som en konsekvens sjunker också lägenhetens värde i motsvarande grad.

Visst är detta ett ”bedrägeri” i stor skala.

Länk till artikeln i SvD:

http://www.svd.se/naringsliv/kris-i-bostadsratter_8997964.svd

Exempel på tidigare inlägg på Borättköparskolan:

Varning för nybildade bostadsrätter